Ich bin völlig neu im Hauskaufprozess. Ich habe mir online einige Häuser angesehen, die mir gefallen, und die Makler, mit denen ich in Kontakt gebracht wurde, sagten mir, ich solle vorbeikommen und es mir ansehen. Nachdem ich mit diesen Typen telefoniert hatte, wurde mir klar, dass sie nicht die Makler für die Auflistung waren, was bedeutet, dass sie nicht die Makler des Verkäufers waren. Sie waren "Primer Agents", an die Websites wie Zillow und Trullia Ihre Kontaktinformationen weiterleiten, wenn Sie Interesse an einem auf diesen Websites aufgeführten Haus bekunden.
Meine Frage lautet also: Kann ich in dieser Phase meiner Reise zum Eigenheimkauf mit mehreren dieser „Käufer“-Agenten zusammenarbeiten? Wenn sie mir nur Häuser zeigen.
An welchem Punkt müsste ich einen von ihnen auswählen und mit ihnen unterschreiben, dass sie mein Agent sein werden?
Wenn Sie Ihr erstes Angebot abgeben, unterzeichnen Sie in der Regel eine Exklusivitätsvereinbarung mit dem vorbereitenden Agenten, der Sie verpflichtet, sie für einen festgelegten Zeitraum zu verwenden.
Shows sind für viele Immobilienmakler so etwas wie ein Interviewprozess. Wenn Sie sie mögen, können Sie dabei bleiben, wenn nicht, fühlen Sie sich frei, sich mit ihnen zu verabreden. Einige Agenten drängen vielleicht früher auf eine Exklusivitätsvereinbarung, aber meiner Erfahrung nach haben sie das immer während des ersten Angebots präsentiert. Die Makler, die über Websites wie Zillow verbunden werden, können großartig sein, aber es kann sich auszahlen, einen erfahrenen Makler in Ihrer Nähe zu finden, anstatt das zu nehmen, was sie anbieten.
Bearbeiten: Die Sprache in diesen Vereinbarungen kann variieren, sie dienen hauptsächlich dazu, Sie davor zu schützen, eine niedrigere Gebühr zu finden oder ohne Agent zu gehen, sobald ein Angebot vorliegt, aber einige versuchen möglicherweise, Sie daran zu hindern, sich zwischen den Angeboten von Ihrem Agenten zu trennen Achten Sie also auf die Sprache, die sie verwenden, und auf die Zeitdauer, und möchten Sie nicht mit einem schlechten Agenten stecken bleiben.
Standardmäßig sind alle Immobilienmakler Verkäufermakler. Selbst wenn Sie als Käufer mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten und er/sie Ihnen ein Haus zeigt, das bei einem anderen Makler aufgeführt ist, wenn Sie keinen Maklervertrag mit Ihrem Makler haben, dann Ihr Makler vertritt rechtlich die Interessen des Verkäufers, nicht Ihre.* Das bedeutet, dass Sie keine Hilfe oder Einsicht von Ihrem Agenten erwarten sollten, um den besten Preis auszuhandeln oder ein Angebot zu schreiben, das Ihre Interessen als Käufer schützt.
Wenn Sie jedoch eine Vereinbarung mit Ihrem Makler unterzeichnen, dass er der Makler Ihres Käufers ist, kann er oder sie dann Ihre Interessen vertreten, nicht die des Verkäufers.
Meiner Meinung nach kann es vorteilhaft sein, frühzeitig mit einem Käuferagenten zu unterschreiben, damit dieser seinen ehrlichen Rat geben kann, ohne einen Interessenkonflikt mit dem Verkäufer befürchten zu müssen. Sie möchten jedoch sicherstellen, dass Ihre Vereinbarung Ihnen das Recht gibt, Ihren Agenten zu feuern, wenn Sie mit dem Service, den er Ihnen bietet, nicht zufrieden sind.
* Diese absolute Aussage trifft auf viele, aber nicht alle Staaten zu. In einigen Bundesstaaten kann der Makler unter bestimmten Umständen gegenüber einem Makler des Käufers in Verzug geraten. Um jedoch sicherzustellen, dass Ihr Makler Ihre Interessen berücksichtigt, verlangt eine Maklervereinbarung für Käufer, dass der Makler Ihre Interessen gegenüber dem Verkäufer vertritt.
Drei Artikel für weitere Informationen:
Nach dem, was ich aus dem Immobilienrecht von Louisiana verstehe (ich bin keineswegs Anwalt), kann es von Staat zu Staat unterschiedlich sein, wer für wen arbeitet, aber das klingt nach einer falschen Information, dass ein Makler "automatisch" einen Verkäufer vertritt. Wenn Sie nicht der Listing Agent sind, warum sollten Sie den Verkäufer schützen und im Namen des Verkäufers verhandeln? Und wenn Sie "höhere Provision" sagen, bedeutet das buchstäblich, dass Sie kein 100.000-Dollar-Haus zeigen, im Gegensatz dazu, ein 105.000-Dollar-Haus am Ende der Straße zu zeigen und eine zusätzliche Provision von 90 Dollar zu kassieren (wenn die Aufteilung beispielsweise 6 % beträgt, dann geben Ihr Makler sagt eine Kürzung von 40 %). Ich habe nicht das Gefühl, dass ein Agent versuchen würde, ein bestimmtes Zuhause zu zeigen, um "für den Verkäufer" zu arbeiten, um zusätzliche 90 Dollar zu kassieren. Dies ist kein gutes Geschäft und würde Ihnen NICHT helfen, weiterhin Kunden zu gewinnen. Ist das etwas aus einem anderen Staat, von dem ich nichts weiß? Und was die Zahlung der Provision angeht, zahlt der Verkäufer in Louisiana die Provision an beide Agenten, aber meiner Erfahrung nach hat das absolut nichts damit zu tun, dass wir uns mehr für den Schutz des Verkäufers einsetzen, aber unsere Ethik und unsere Vertretungsgesetze schützen im Gegenteil dagegen . Es ist unsere treuhänderische Pflicht, für wen auch immer wir eingestellt werden, zu arbeiten und dessen bestes Interesse zu schützen. Schlagen Sie „Immobilienmaklerrecht“ für Ihren Bundesstaat nach, und das sollte die Dinge für Sie klären, oder wenden Sie sich an die Maklerfirma Ihres Maklers. Sie sollten Ihnen auch eine Broschüre zur Verfügung stellen. aber meiner Erfahrung nach hat das absolut nichts damit zu tun, dass wir uns mehr für den Schutz des Verkäufers einsetzen, aber unsere Ethik und unsere Vertretungsgesetze schützen im Gegenteil dagegen. Es ist unsere treuhänderische Pflicht, für wen auch immer wir eingestellt werden, zu arbeiten und dessen bestes Interesse zu schützen. Schlagen Sie „Immobilienmaklerrecht“ für Ihren Bundesstaat nach, und das sollte die Dinge für Sie klären, oder wenden Sie sich an die Maklerfirma Ihres Maklers. Sie sollten Ihnen auch eine Broschüre zur Verfügung stellen. aber meiner Erfahrung nach hat das absolut nichts damit zu tun, dass wir uns mehr für den Schutz des Verkäufers einsetzen, aber unsere Ethik und unsere Vertretungsgesetze schützen im Gegenteil dagegen. Es ist unsere treuhänderische Pflicht, für wen auch immer wir eingestellt werden, zu arbeiten und dessen bestes Interesse zu schützen. Schlagen Sie „Immobilienmaklerrecht“ für Ihren Bundesstaat nach, und das sollte die Dinge für Sie klären, oder wenden Sie sich an die Maklerfirma Ihres Maklers. Sie sollten Ihnen auch eine Broschüre zur Verfügung stellen.
Die beiden Male, als ich nach einem Haus gesucht habe, wollten sie, dass ich Sachen sofort unterschreibe, und beide Male habe ich ihnen gesagt, dass ich nur dann einen Vertrag unterschreiben würde, wenn es in meinem besten Interesse wäre. Beide Male habe ich nachteilige Bestimmungen wie verbindliche Schiedsgerichts- und Anwaltsgebühren entfernt und sie haben sich nicht darüber beschwert. Soweit ich das beurteilen kann, ist die einzige wirkliche Regel, dass die lokalen Organisationen von ihnen verlangen, dass sie eine Art Exklusivitätsvereinbarung haben, bevor sie ein Angebot in Ihrem Namen abgeben dürfen.
Der Käuferagent vertritt nur den Käufer, er stellt die finanziellen Interessen des Käufers vor jeden Verkäufer, es sei denn, der Käuferagent ist der Listing Agent, an diesem Punkt vertritt er niemanden finanziell und wird ein Doppelagent.
Hier in NJ verlangen wir nicht, dass ein Kunde eine exklusive Vereinbarung auf der Käuferseite unterzeichnet. Wenn Sie Ihren Einkäufer mögen, verwenden Sie ihn für alle Häuser, die Sie sehen müssen. Sie sind Ihr Berater und können Häuser finden, die Sie nicht finden können, sie analysieren auch den Markt und verhandeln in Ihrem Namen. Es ist ein großes Handicap, ohne einen Käuferagenten in ein Geschäft einzusteigen.
Käuferagenten ... arbeiten für den Käufer. Verkäuferagenten stehen unter Vertrag mit dem Verkäufer, um ihnen den bestmöglichen Preis und die bestmöglichen Bedingungen zu verschaffen. Natürlich möchte der Verkäufer Ihnen sein Angebot verkaufen, er verdient mehr Geld ... er ist nicht verpflichtet, Ihnen ein Haus in der nächsten Straße zu zeigen, das schöner und vielleicht zu einem niedrigeren Preis ist. Viele Verkäuferagenten möchten nicht einmal mit Käufern belästigt werden, es sei denn, Sie kaufen ihre Auflistung ... Sie haben zu viel Arbeit.
Agenten, die nach einem exklusiven Vertrag fragen, stellen sicher, dass sie bezahlt werden und können Sie bei Bedarf durch das ganze Land der Götter führen. Ohne Vertrag springen viele Käufer einfach zu einem anderen Makler. Der Käuferagent hat gerade seine ganze Zeit und Arbeit verschwendet, sie werden nur durch Provision bezahlt ... nachdem ein Verkauf abgeschlossen ist.
Es liegt in Ihrem besten Interesse, einen Käuferagenten auszuwählen, den Sie mögen, Ihre Erwartungen zu formulieren und, wenn Sie mit dem, was er präsentiert, einverstanden sind, ihn an die Arbeit zu schicken und ihn eine Immobilie für Sie finden zu lassen.
Cheers ... Holen Sie sich jemanden auf Ihre Seite.
Durch die Unterzeichnung einer exklusiven Käufervertretungsvereinbarung werden Sie als Kunde etabliert. Es stellt sicher, dass Ihre Interessen aufeinander abgestimmt sind. Wenn ein Käuferagent seine Zeit und sein Geld investiert, um Ihnen Immobilien zu zeigen, verdient er eine Entschädigung. Nachdem Sie eine Vereinbarung mit einem Käuferagenten unterzeichnet haben, kann jeder von Ihnen diese Vereinbarung jederzeit kündigen. In diesem Fall wird diesem Makler nur dann eine Provision geschuldet, wenn Sie sich innerhalb der vorgeschriebenen Schutzfrist für den Kauf einer Immobilie entscheiden, die er Ihnen gezeigt hat. Wenn Sie mit einem sachkundigen Agenten zusammenarbeiten, seien Sie nicht überrascht, wenn er Sie bittet, eine Vereinbarung zu unterzeichnen, damit er für Sie arbeiten kann.
Qsigma