Wann ist es auf einem bestimmten Immobilienmarkt besser zu mieten und wann besser zu kaufen?

Berücksichtigen Sie neben der langfristigen Sorge, was billiger ist, was bereits in anderen Antworten angesprochen wurde, Ihr Risiko . Der Besitz von Immobilien ist mit finanziellen Risiken verbunden, genau wie der Besitz von Aktien oder Anleihen. Zu den risikobedingten Nachteilen einer Immobilie als Vermögenswert gehören:

• Es ist oft eine sehr große Investition. Sie würden es sich wahrscheinlich zweimal überlegen, bevor Sie einen Kredit für Hunderttausende von Dollar aufnehmen, um ihn in Immobilien-Investmentfonds zu stecken ... Würden Sie zweimal darüber nachdenken, denselben Kredit aufzunehmen, um eine einzelne Immobilie zu kaufen?
• Es ist nicht diversifiziert. Sein Wert ist an die Wirtschaft in Ihrer Region gebunden. Wenn die Gegend einen wirtschaftlichen Schock erleidet, verlieren Sie möglicherweise Ihren Job und Ihr Haus wird gleichzeitig weniger wert, was möglicherweise zu einer Hypothek unter Wasser führt.
• Es ist unteilbar. Wenn Sie Aktien besitzen und Geld brauchen, können Sie einige davon verkaufen. Sie können nicht einfach Ihr Gästezimmer verkaufen, um schnell etwas Geld zu verdienen.
• Es ist illiquide. Wenn Sie wirklich schnell verkaufen müssen, werden Sie nicht den besten Preis erzielen. Die mit dem Kauf und Verkauf von Häusern verbundenen Transaktionskosten sind ziemlich hoch. Durch das Mieten sind Sie flexibler und können sich aus beruflichen Gründen im ganzen Land (oder auf der ganzen Welt) bewegen.

Zu den risikobedingten Vorteilen einer Immobilie als Vermögenswert gehören:

• Es ist eine Absicherung gegen steigende Immobilienpreise in einem Gebiet. Wenn Sie sich niederlassen möchten und sich Sorgen machen, dass Sie bei steigenden Mieten aus der Gegend, in der Sie leben, abgebucht werden, sind Sie wahrscheinlich sicherer, wenn Sie Ihr Haus besitzen. Dies ist besonders relevant für Personen, deren Einkommen nicht an die Leistung der lokalen Wirtschaft gebunden ist, insbesondere für Personen mit einem festen Einkommen im Ruhestand.

Das Eingehen eines gewissen Risikos kann dir auf lange Sicht Geld sparen (oder dir Geld einbringen) (das ist schließlich der Grund, warum Leute riskante Aktien kaufen), aber überlege, wie gut du gerüstet bist, um mit diesem Risiko umzugehen, bevor du dich auf eine naive Analyse stürzt, um zu kaufen davon, was billiger ist.

Für US-Kunden hat das Center for Economic and Policy Research einen Housing Cost Calculator , mit dem Sie spielen können. Die BBC stellt diese für das Vereinigte Königreich zur Verfügung.

Für alle anderen gibt es ein paar Faustregeln (mit Diskretion und nur als Anhaltspunkt zu verwenden):

• Die monatlichen Rückzahlungen Ihrer Hypothek/Anleihe betragen über einen Zeitraum von 20 Jahren etwa 1 % Ihres Kaufpreises;
• Das Preis-/Mietverhältnis ist die Zeit in Jahren, um die Anleihe zurückzuzahlen, bevor Sie anfangen, Mietrenditen zu erzielen – stellen Sie das Ihrer 20-jährigen Anleihe gegenüber und Sie würden eine mittlere Spanne zwischen 15 und 25 Jahren erwarten;
  
• Die prozentuale Bruttomietrendite gibt einen Hinweis auf die Kapitalrendite, die ein Vermieter für die Immobilie bei 100 %iger Belegung erhält – vergleichen Sie dies mit alternativen Anlagerenditen;

Ihr Beispiel einer Bruttomietrendite von 5 % müsste gegen lokale Anlagerenditen abgewogen werden.

Lesen Sie den ausführlichen Wikipedia- Artikel „Immobilienblase“ .

Update: Ich habe festgestellt, dass Fennec diesen Link in die NY Times aufgenommen hat, der einen Kauf- oder Mietrechner enthält.

The Motley Fool schlug in einem ihrer Artikel eine gute Faustregel vor, die Ihnen helfen könnte festzustellen, ob der Markt überhitzt.

Bestimmen Sie die gesamten Mietkosten für eine Immobilie. Wenn also die Miete 300 $/Monat beträgt, betragen die Gesamtkosten über ein Jahr 3600 $. Vergleichen Sie dies mit den Kosten für den Kauf einer ähnlichen Immobilie, indem Sie den Immobilienpreis durch die Miete pro Jahr teilen. Wenn also eine ähnliche Immobilie 90.000 $ kostet, wäre das Verhältnis 90.000 $/3600 $ = 25.

Wenn das Verhältnis < 20 ist, sollten Sie einen Platzkauf in Betracht ziehen. Wenn es > 20 ist, besteht eine gute Chance, dass der Markt überhitzt ist.

Diese Methode ist eindeutig nicht narrensicher, aber sie hilft, die Irrationalität einiger Personen zu quantifizieren, die denken, dass es immer besser ist, eine Wohnung zu kaufen als zu mieten.

Zusätzlich half mir Alex B mit zwei zusätzlichen Informationsquellen dafür: Immobilien sind lokal, alle Artikel hier beziehen sich auf den US-Immobilienmarkt. Bankrate sagt , dass der Kaufpreis / die Jahresrate in den USA einen langfristigen Durchschnitt von 16,0 hat. Dummkopf sagt Kaufpreis/Monatsmiete: 150 ist ein guter Kauf, 200 wird teuer

Diese Antwort wird aus einer ähnlichen Frage kopiert (nicht dieselbe, daher habe ich nicht für das Zusammenführen gestimmt), die hier verlinkt ist. .

Die erste Frage ist niedrig. Wollen Sie sich dorthin verirren?

Es kostet viel an gesetzlichen Änderungen, anderen Änderungen plus Steuern, um zu kaufen und zu verkaufen. Wenn Sie also nicht mindestens 5 Jahre lang irgendwo leben möchten, dann würde ich sagen, dass Mieten besser ist.

Möchten Sie Änderungen vornehmen können?

Wenn Sie mieten, können Sie nichts ändern, ohne die Erlaubnis einzuholen, was mühsam sein kann.

Können Sie mit unerwarteten Baurechnungen umgehen?

Wenn Sie ein Haus besitzen, müssen Sie es reparieren lassen, wenn es kaputt geht, aber Sie wissen nicht, wann es kaputt geht oder wie viel es kosten wird, es zu reparieren.

Würden Sie lieber ein bisschen Heimwerken, anstatt viele Male einen Agenten anzurufen, um ein kleines Problem beheben zu lassen?

Wenn Sie mieten, kann es oft viele Telefonanrufe dauern, bis der Makler / Vermieter ein Problem löst, wenn Sie Ihr Haus besitzen, können Sie es selbst erledigen.

Dann gibt es die Geldfragen, die andere Leute behandelt haben.

Keine magischen Antworten hier. Wohnen ist ein Markt, und die Bedingungen auf jedem lokalen Markt sind unterschiedlich.

Ich denke, die Auswirkungen auf den Cashflow sind der beste Weg, um die Immobilienpreise zu bewerten. Im Allgemeinen halte ich ein „billiges“ Haus für 20 % oder weniger Ihres Einkommens, „erschwinglich“ zwischen 20-30 % und „nicht erschwinglich“ für über 30 %.

Wenn Sie anfangen, Miete und Kauf zu vergleichen, gibt es andere Faktoren, über die Sie nachdenken müssen:

• Ist es ein angespannter Mietmarkt? Am einfachsten lässt sich dies feststellen, indem man die Kosten von Ghettowohnungen mit schönen Wohnungen vergleicht. Staatliche Wohnungsbeihilfen basieren auf der vorherrschenden Miete. Wenn also ein Zwei-Zimmer-Haus in der Hood über 1.200 $ kostet, haben Sie einen Hinweis darauf, dass die Mieten in der Gegend hoch sind.
• Ist es ein angespannter Heimatmarkt? Erwarten Verkäufer innerhalb von Stunden, nachdem Sie sich das Haus angesehen haben, schriftliche Angebote? Wenn ja, zahlen Sie zu viel.
• Welche Landminen sind da draußen in Bezug auf das Risiko als Hausbesitzer? Ist die Stadt und der Landkreis im Allgemeinen gut geführt? Gibt es eine große Polizei und bezahlte Feuerwehr? Sind die Schulen scheiße? Befindet sich die Kommunalverwaltung auf einem Baurausch für öffentliche Arbeiten?
• Sind Sie auf eine HOA angewiesen, um grundlegende Dienstleistungen zu erbringen? (Abwasser, Wasser usw.) Bist du bereit, an der HOA teilzunehmen und mit Leuten zu streiten?
• Wie sind Ihre Einkommensaussichten für Wachstum und Stabilität? Sind Sie Bauarbeiter im Winter arbeitslos? Haben Sie eine mäßige Bezahlung/einen Regierungsjob mit geringem Risiko? Sind Sie Verkäufer?

Mieten ist eine einfache Transaktion. Sie vergleichen Preise auf einem Markt, der normalerweise ziemlich stabil ist, und Ihr Risiko und Ihre Haftung sind gering. Der "Kosten" des geringen Risikos besteht darin, dass Sie praktisch keine Aussichten haben, irgendeinen Wert aus dem Geld, das Sie für Ihr Haus auslegen, wieder hereinzuholen.

Kaufen ist komplexer. Sie kaufen ein Haus, bauen Eigenkapital auf und verdienen wahrscheinlich Geld aufgrund von Wertsteigerung. Sie müssen wachsam gegenüber Ausgaben und Umständen sein, die den Wert Ihres Eigenheims als Investition beeinflussen. Wenn Sie in einem Hochsteuerstaat wie New York leben, verbrauchen zusätzliche 1.200 $ an Grundsteuern über 16.000 $ an Kaufkraft (Kreditaufnahme) von einem zukünftigen Käufer Ihres Hauses. Wenn Ihre HOA- oder Eigentumswohnungsgesellschaft von einem Haufen Idioten geführt wird, werden Sie am Ende für ihre Fehler durch die Nase bezahlen.

Eine weitere Überlegung ist Ihr Geschmack. Wenn Sie dazu neigen, über Ihre Verhältnisse zu leben, werden Sie sich die notwendige Instandhaltung des Hauses, für das Sie zu viel bezahlt haben, nicht leisten können.