Was ist der beste Weg, um beim Kauf eines Hauses mit Hypothek risikoneutral zu bleiben?

Um das Risiko steigender Zinsen zu vermeiden, schließen Sie eine Festhypothek ab. Während der Laufzeit der Hypothek bleiben Ihre Kapital- und Zinszahlungen gleich. Denken Sie daran, dass der Steuer- und Versicherungsanteil Ihrer monatlichen Zahlung noch steigen kann.

Da Ihnen die Immobilie gehört, gehen die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie zu Ihren Lasten. Wenn Sie gemietet haben, liegt dies in der Verantwortung des Eigentümers der Immobilie; Wenn die Reparatur- und Wartungskosten steigen, steigt auch die Miete. Da Sie der Eigentümer sind, können Ihre jährlichen Reparatur- und Wartungskosten mit der Zeit steigen.

Der Weg, um das Risiko eines Wertverlusts zu eliminieren, besteht darin, sich nicht zu bewegen, bis die Hypothek abbezahlt ist. Sie wissen genau, was Kapital und Zinsen Sie während der Laufzeit des Darlehens kosten werden. Wenn Sie verkaufen, ist dies im Wesentlichen eine Rückzahlung Ihrer Zahlungen.

Sie wissen nicht, ob der Wertverlust auf weltweite, nationale, regionale, lokale oder individuelle Umstände zurückzuführen ist. Absicherung ist also schwierig.

Wenn die Tatsache, dass die Hypothek 95 % beträgt, Sie nervös macht, besteht Ihr größtes Risiko darin, auf dem Kopf zu stehen. Dieses Risiko wird durch die Erhöhung der Anzahlung stark reduziert. Das verringert das Risiko, dass der Wert unter der Hypothekensumme liegt, wenn Sie aufgrund unvorhergesehener Umstände sofort verkaufen müssen. Das Geld wird immer noch aufgrund von Wertverlust verloren gehen, aber Sie sind nicht gezwungen, Bargeld an den Abrechnungstisch zu bringen, wenn Sie verkaufen müssen.

Wie kann man das durch den Immobilienkauf entstandene Risiko ausgleichen? bietet eine ähnliche Diskussion. Selbst wenn ein solches Produkt genau in den von Ihnen benötigten Abstufungen verfügbar wäre, würde die Preisgestaltung es zu einem Verlierer für Sie machen. „Es gibt kein kostenloses Mittagessen“ in diesem Fall, und die Kosten für die Versicherung gegen die Kehrseite würden in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Risiko stehen. Angenommen, Sie haben ein Haus im Wert von 100.000 USD gekauft. Bei den heutigen Bewertungen könnte der Abwärtstrend in einem bestimmten Jahr beispielsweise 20 % betragen. Es könnte Sie 5000 $ kosten, sich gegen dieses 20.000-Dollar-Risiko zu „versichern“.

Lassen Sie mich ein Beispiel anführen: Der SPY (S&P ETF) steht jetzt bei 177 $. Ein $160 (Dezember '14) Put kostet $7,50. Wenn Sie also einen Crash befürchten, können Sie 4 % zahlen, erhalten aber nur dann eine Rendite, wenn der Markt um über 14 % fällt. Fällt sie „nur“ um 10 %, verlieren Sie Ihre Prämie.

Mit nur 5 % Abschlag erhalten Sie eine weitaus bessere risikobereinigte Rendite, indem Sie die Hypothek auf <78 % LTV zurückzahlen und verlangen, dass der PMI, falls vorhanden, entfernt wird. Auch ohne PMI haben Sie in 5 Jahren 20 % mehr Eigenkapital als sonst. Langfristig würde die Immobilieninflation über 5 Jahre etwa 15 % betragen. Dieser Vorgang würde dazu beitragen, sicherzustellen, dass Sie in dieser Zeit nicht unter Wasser sind. Keine Garantie, aber Hilfe.

Hinweis: Ich mache hier eine USA-Annahme; Beachten Sie, dass diese Antwort nicht unbedingt für alle Länder (oder sogar Staaten in den USA) gilt. Du hast zwei Fragen gestellt:

Ich möchte eine Immobilie kaufen. Ich möchte bei dieser Immobilie kein Risiko eingehen. Sein einziger Zweck ist es, mir einen Platz zum Leben zu verschaffen. Wie würde ich mich gegen steigende Zinsen absichern, um den steigenden Hypothekarkosten entgegenzuwirken?

Um den steigenden Zinsen entgegenzuwirken, ist der Abschluss einer Hypothek mit festem Zinssatz die Antwort, sofern verfügbar. Was die Kosten für eine Hypothek betrifft, hängt das davon ab, da Hypotheken an den Wert der Immobilie/des Hauses gebunden sind. Wenn Sie eine Wohnung, ein Grundstück und eine Absicherung gegen eventuell steigende Zinsen wünschen, bietet sich für diese Ziele eine Festhypothek an.

Idealerweise möchte ich kein Geld für meine Immobilie verlieren, da ich 95 % des Wertes der Immobilie leihen werde. Ich möchte mich also gegen Zinsen und fallende Immobilienpreise absichern, um eine risikoneutrale Position bei meiner Immobilie zu haben.

Jetzt haben wir ein anderes Problem. Wenn zum Beispiel jemand eine Festhypothek für ein Haus in Höhe von 500.000 US-Dollar eröffnet hat und der Wert der Immobilie um 50 % (oder mehr) gesunken ist, hat die Person möglicherweise immer noch einen festen Zinssatz, der sie vor höheren Zinsen schützt, aber das schützt nicht der Immobilienwert. Darüber hinaus stünde die Person, wenn sie für einen Job umziehen müsste, vor einer schwierigen Wahl: Umziehen und mit Verlust verkaufen oder umziehen und mieten und mit einigen Komplikationen konfrontiert werden.

Mieten ist im Allgemeinen eine gute Idee für Menschen, die (1) sich nicht entschieden haben, ob sie länger als 5-10 Jahre in einer Gegend bleiben werden, (2) die Flexibilität haben möchten, umzuziehen, wenn ihre Lebenshaltungskosten steigen (was ein Problem sein kann). wenn sie Löhne verlieren), (3) keine Grundsteuern (variiert je nach Staat), Hausbesitzerversicherung oder Wartungskosten zahlen wollen, (4) regelmäßige Verhandlungen führen möchten (etwas, was Mieter tun können, bevor sie einen Mietvertrag neu unterzeichnen oder suchen für eine neue Wohnung). Auch hier können für Personen, die das Mieten bevorzugen, andere Bedingungen gelten, z neue Perspektive, aber das sind kleinere Ausnahmen.

Aber beim Vermieten haben Sie nichts zum Weiterverkaufen und kein finanzielles Vermögen, soweit es eine Immobilie betrifft (deshalb bezeichnen einige Immobilienmakler es als „Geld wegwerfen“, was nicht unbedingt stimmt, aber man sollte sich darüber im Klaren sein dass das Geld, das sie in die Miete investieren, nicht in einen Vermögenswert fließt, der weiterverkauft werden kann).

Es ist ganz einfach, Risiken im Wohneigentum zu vermeiden:

1. Fester Zinssatz.
2. 15 Jahre Hypothek oder 10 Jahre, wenn Sie es schwingen können. Die heutigen Zinsen machen das möglich.
3. Machen Sie Ihr eigenes Treuhandkonto. Ungefähr 90 % der Treuhandkonten sind "vermasselt", übernehmen Sie selbst die Kontrolle, damit Ihre Hypothekenzahlungen unverändert bleiben.
4. Nur 80% leihen.
5. Halten Sie einen Notfallfonds für 6 Monate Lebenshaltungskosten bereit.

Wenn Sie diese Dinge tun, ist Ihr Risiko für Wohneigentum gleich Null.

Sie können Ihren Hauspreis gegen Wertverlust absichern, wenn Sie glauben, dass der Immobilienmarkt mit den wichtigsten Aktienindizes korreliert. Sprechen Sie mit einem Rohstoffmakler, weil er Ihnen beim Kauf von Puts auf Aktienindizes helfen kann, die, wenn sie mit den Immobilienpreisen korrelieren, eine gewisse Absicherung bieten. Beispiel. Die Immobilienpreise fallen aufgrund der schwachen Wirtschaft um 30 %, Aktien werden im Allgemeinen um den gleichen Betrag um 30 % fallen. Wenn Sie im Vergleich zu Ihrem Hauswert genügend Engagement in den Puts haben, sind Sie geschützt. Sie können auch Calls in 30-jährigen Anleihen zur Zinsbindung kaufen, wenn Sie keinen festen Zinssatz haben. Viele Investoren wie Warren Buffet und Carl Ican haben sich vor einer möglichen Abwärtsbewegung des Marktes geschützt. Sprechen Sie mit einem lokalen Rohstoffmakler, um eine detaillierte Beratung zu erhalten, nicht mit etrade oder anderen Discount-Maklern, die sie gewinnen. Ich kann Ihnen nicht helfen, Ihre Trades zu spezialisieren. Suchen Sie nach einem Vollzeit-Warenmaklerhaus.