Welche Beweise gibt es dafür, dass steigende Zinsen dazu führen, dass die Preise für Eigentumswohnungen in Kanada sinken?

Ja, es ist unvernünftig zu glauben, dass die Preise in diesem Zeitraum um 10-20 % fallen werden.

Immobilienpreise sind keine Gleichung, die sich zu „Immobilienpreise sind X % überbewertet“ lösen lassen. Sie haben bisher 3 Antworten, Quantys „Preise sind umgekehrt proportional zu den Zinsen“, Robs „es gibt keine starke Korrelation zwischen Zinssätzen und Immobilienpreisen“ und MBs „Steigende Zinssätze erzeugen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise“.

Jede Untersuchung der Preisentwicklung sollte besser jede andere Variable berücksichtigen. Artikel, die sich mit Raten und Preisen befassen, sprechen nicht immer einen wichtigen Punkt an, nämlich das Einkommen. Angenommen, wir stimmen darin überein, dass die Daten zeigen, dass Ihre Stadt 10 % zu hoch ist. Aber wenn den Verkäufern der hohe Preis gefällt und sie die Macht haben, sich voll ins Zeug zu legen, werden die Preise nicht fallen. Der Verkäufer bleibt einfach stehen, und die Angebots-/Nachfragekurven führen nicht zu einem niedrigeren Preis, sondern zu einem geringeren Angebot. Und der Effekt besteht darin, die demografische Entwicklung dieses Gebiets zu verändern, dh höhere Einkommensbezieher anzuziehen.

Rob verlinkte auf einen Artikel mit einer netten Reihe von Diagrammen. Ein Diagramm zeigt den 30-Jahres-Festzins in den USA und die „echten Hauspreise“. Das Ergebnis ist ein Diagramm, das die Beziehung zwischen Kursen und Preisen widerlegen kann. Aber das würde einen historischen Punkt ignorieren, der zu wichtig ist, um ihn zu vergessen. Der Absturz, der im Januar 2006 begann, hatte nichts mit der 30-Jahres-Rate zu tun. Es war das Ergebnis einer Reihe von verrückten Finanzprodukten, darunter „Interest Only Option ARMs“, die es Käufern ermöglichten, für einen Kauf auf der Grundlage einer nicht festgelegten Zahlung genehmigt zu werden, und die zu einer vollständig amortisierten Hypothek mit einem höheren Zinssatz wechseln würden war unbezahlbar. Ein Produkt, das eine finanzielle Zeitbombe war. Canada Banks bot kein solches Produkt an, und als der US-Markt eine Lungenentzündung bekam, erlebte Kanada eine leichte Erkältung.

Korrelationen und die Daten, die zu ihrem Beweis verwendet werden, sind eine interessante Sache. Ich kann vorschlagen, dass Sie den US-30-Jahres-Satz nehmen, zusammen mit unserem Durchschnittseinkommen, oder besser gesagt 25 % des monatlichen Durchschnittseinkommens. Berechnen Sie die daraus resultierende Hypothek. Dies lässt sich gut auf das Haus übertragen, das sich eine mittlere Familie leisten kann. Und ich behaupte, dass dies langfristig der Gleichgewichtspreis dieses Durchschnittshauses ist. Aber Angebot/Nachfrage hat noch einen weiteren Faktor, „Klebrigkeit“ oder den technischeren Begriff „Inelastizität der Nachfrage“. Das bedeutet, dass zum Beispiel eine Erhöhung des Zigarettenpreises um 10 % nicht zu einem Rückgang des Konsums um 10 % führt. Jedes Gut hat seine eigene Elastizität, und beim Wohnen würde ein Kostenanstieg sicherlich die Grenzkäufer treffen, andere werden einfach ihre Budgets anpassen. Nicht alle Käufer planten, die Bank zu treffen.

Zuletzt - Ich weiß, dass Kanada keine 30-Jahres-Hypothek hat, am häufigsten ist eine 5-Jahres-Rate mit 30-Jahres-Amortisation. (Korrektur/Klarstellung, irgendjemand?) Der Effekt davon ist weniger Volatilität auf dem Markt, da ich glaube, dass Ihre Zinssätze nicht bereit sind für den Anstieg von 2,5 % auf 4 %, der durch eine andere Antwort impliziert wird. Kleine Erhöhungen können absorbiert werden.

In einem schönen Zufall schickte mir das Federal Reserve Board einen Link zu The Interest Rate Elasticity of Mortgage Demand: Evidence From Bunching at the Conforming Loan Limit . Es ist ein bisschen lang, aber ein lohnender Blick darauf, dass die Korrelation nicht so unmittelbar ist, wie manche vielleicht denken.

Wenn Geld teurer ist (mehr Kosten für das Ausleihen), dann werden weniger Menschen in der Lage sein, die Zahlungen für eine bestimmte Hypothekenhöhe zu leisten. Dies reduziert die Anzahl potenzieller Käufer für Immobilien zu diesem Preis. Da die Verkäufer immer noch verkaufen wollen, werden sie ihre Preise so senken, dass sich mehr Menschen den Kauf leisten können.

Steigende Zinsen erzeugen also Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise.

Aber Toronto ist die größte Stadt in Kanada. Ich würde erwarten, dass ein Teil der hohen Preise dort auf die Lage zurückzuführen ist: Viele Menschen möchten in der Nähe von vielen Aktivitäten, Action und Möglichkeiten sein. Wenn nichts Katastrophales passiert, sehe ich nicht, dass Toronto diesen Vorteil verliert. In den nächsten Jahrzehnten wird es dort oben eher noch etwas wärmer.

Zumindest auf dem US-Markt gibt es langfristige Beweise dafür, dass es keine starke Korrelation zwischen Zinssätzen und Immobilienpreisen gibt .

Eine weniger detaillierte kanadische Studie ergab, dass die Immobilienpreise tendenziell steigen, wenn die Zinsen steigen. Ein möglicher Grund: Die Zinssätze können steigen, wenn es der Wirtschaft gut geht (weniger Hilfe benötigt), was auch die Zeit ist, in der die Menschen zuversichtlicher beim Kauf sind.

Es gibt viele Gründe, warum die Preise für Eigentumswohnungen in Toronto sinken (z. B. Überangebot) oder steigen können (Verkleinerung leerer Nester). Aber ein kleiner Anstieg der Zinssätze allein dürfte historisch gesehen wahrscheinlich nicht zu einem erheblichen Preisrückgang innerhalb kurzer Zeit führen.

Im Allgemeinen sind die Preise umgekehrt proportional zu den Raten; Eine genaue Zinsprognose würde jedoch dazu führen, dass man einen großen Kreditderivat-Hedgefonds verwalten kann.

Das soll nicht heißen, dass die Zinssätze in Kanada nicht steigen können, da die Welt derzeit eine Ressourcenkrise durchmacht und die Vereinigten Staaten begonnen haben, mehr Öl zu exportieren, und kürzlich sogar versucht haben, den Markt für Europa zu öffnen, von denen beide relativ abhängig sind auf.

Auch zu sagen, dass Kanada derzeit die am meisten überteuerten Immobilien hat, ist, gelinde gesagt, ein Versehen, wenn man bedenkt, dass in China derzeit ganze Städte leer stehen, weil die Preise zu hoch sind.

Ein Rückgang der Immobilienpreise um zehn bis zwanzig Prozent wäre wahrscheinlich eine ausgewachsene Finanzkrise, und da die Hypothekenzinsen derzeit bei etwa 2,5 % liegen, könnte ein Anstieg um ein bis zweihundert Basispunkte einen Rückgang der Immobilienpreise um fast 50 % bedeuten, falls Zinsen anfallen Zahlungen werden konstant gehalten. Kanada müsste entweder seine Wirtschaft mit einer viel höheren Rate wachsen lassen, um die Zentralbank zu ermutigen, die Zinsen auf eine solche Höhe anzuheben, oder das Öl müsste plötzlich vollständig zusammenbrechen, um einen spekulativ möglichen Zusammenbruch des CAD zu verursachen, um dasselbe zu fördern.

Die am einfachsten zu manipulierende Beziehung zwischen Preisen und Raten ist die Ewigkeit:

p = i / r

wo pist der Preis, iist die Zinszahlung und rist der Zinssatz. In diesem Fall würde eine Erhöhung rvon 2,5 % auf 4,5 % eine Verringerung von 44,5 % bewirken, pwenn ikonstant gehalten wird. Typische kanadische Hypotheken scheinen jedoch in zehn Jahren zu einem festen Zinssatz fällig zu werden, ikönnen also nicht konstant gehalten werden, und die Beziehung zwischen rund pist bei früheren Fälligkeiten weniger stark, so dass der wahrscheinlichste Weg für einen Preisverfall der beschriebene finanzielle Zusammenbruch ist über.