Dies ist eine sehr einfache Frage, aber ich hatte Schwierigkeiten, eine einfache Antwort zu finden.
Angenommen, Bob hat ein Haus im Wert von 100.000 $, mit einer Hypothek, wobei 50.000 $ des Kapitalbetrags zurückgezahlt sind (also schuldet er der Bank immer noch 50.000 $ für das Haus). Sagen wir jetzt, er verkauft es für 150.000 Dollar. Bekommt die Bank die 50.000 $, die sie schuldet, und Bob die restlichen 100.000 $ aus dem Verkauf?
Oberflächlich betrachtet scheint dies sinnvoll zu sein: Bob hat nur 50.000 Dollar Schulden, das scheint also der Betrag zu sein, den die Bank einnehmen sollte. Andererseits hätte die Bank Bob offensichtlich gar kein Geld geliehen, wenn sie nicht damit gerechnet hätte, mit dem Kredit (in Form der Zinszahlungen) Geld zu verdienen.
Wie viel bekommt die Bank im Allgemeinen? Wird der Gewinn irgendwie aufgeteilt, basierend darauf, wie viel Kapital Bob vor dem Verkauf zurückgezahlt hat?
Eine Hypothek ist einfach ein Darlehen, das durch eine Immobilie besichert ist (und, weil es sowohl sehr groß als auch sehr verbreitet ist, durch einige spezifische Gesetze abgedeckt ist). Als solche ist die Bank kein „Investor“ in Ihr Haus; es leiht Ihnen einfach Geld mit der Immobilie als Sicherheit. Sie erhält also keine Gewinnbeteiligung.
Solange Sie das Haus für mehr verkaufen, als Sie schulden, erhalten Sie in den USA meistens etwa 92-94 % des Verkaufspreises zurück, abzüglich aller Schulden für das Haus. Die 6-8%, die Sie nicht erhalten, gehen als Provision an die Makler (es sei denn, Sie verkaufen als Eigentümer und verkaufen nicht an jemanden mit einem Käuferagenten) und um einen Teil der Verkaufskosten zu bezahlen (wie viel von welche Sie bezahlen, hängt von dem Geschäft ab, das Sie mit dem Käufer machen, aber es ist üblich, einige von ihnen in einigen Gegenden zu bezahlen). Sie werden auch (möglicherweise) Steuern schulden. Von diesem Betrag zahlen Sie dann die Bank zurück.
Sagen wir also in Ihrem Beispiel, Bob schuldet 50.000 $ für sein Haus und verkauft es mit einem Makler für 150.000 $. Er bekommt $150.000-0,06*150.000 = 141.000 nach Provision.
Anschließend überreicht er der Bank einen Scheck über die aktuelle Tilgung des Darlehens: Dieser Betrag ist normalerweise etwas höher als der verbleibende Kapitalbetrag, da Sie die Zinsen schulden, die zwischen [letzte von Ihnen geleistete Zahlung] und [Tag des Verkaufs] aufgelaufen sind. Nehmen wir an, dies ist ein 6 %-Darlehen, was ungefähr 0,5 % pro Monat ausmacht, und seit seiner letzten Zahlung ist ein halber Monat vergangen, also schuldet er weitere 0,25 % oder weitere 125 $. Einige Hypotheken können auch Vorfälligkeitsentschädigungen haben (überprüfen Sie Ihre Notiz). In diesem Fall gibt es keine Strafe, also erhält die Bank 50.125 $ aus dem Verkauf. Normalerweise würde die Bank das sofort beim Abschluss bekommen – das heißt, er bekommt nicht die vollen 141.000 oder 150.000 Dollar und stellt dann einen Scheck aus, stattdessen erhält die Titel-/Schließungsfirma diesen Betrag und gibt die 9.000 Dollar an die Makler weiter, die 50.125 $ an die Bank und die restlichen 90.875 $ an ihn.
Vergessen Sie nicht, dass er möglicherweise auch Einkommenssteuern und manchmal andere lokale Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf schuldet. In diesem Fall würde der IRS nichts bekommen (da es weniger als 250.000 US-Dollar beträgt), vorausgesetzt, es handelt sich um einen Hauptwohnsitz, aber denken Sie daran.
Außerdem erhält die Bank im Falle einer Zwangsvollstreckung etwas zusätzliches Geld, um die Kosten zu bezahlen, die ihr durch die Zwangsvollstreckung und den Verkauf des Hauses entstanden sind.
Joe hat erklärt, wie die meisten Hypotheken funktionieren
Eine Hypothek ist einfach ein Darlehen, das durch eine Immobilie besichert ist (und, weil es sowohl sehr groß als auch sehr verbreitet ist, durch einige spezifische Gesetze abgedeckt ist). Als solche ist die Bank kein „Investor“ in Ihr Haus; es leiht Ihnen einfach Geld mit der Immobilie als Sicherheit. Sie erhält also keine Gewinnbeteiligung.
Es gibt jedoch einige Hypotheken, bei denen sich die Bank an der Wertsteigerung der Immobilie beteiligt, z. B. Castletrusts „But to Let Equity Loan“ in Großbritannien.
Andere Produkte ermöglichen es einer alten Person, Geld aus ihrem Eigentum zu nehmen, im Austausch für sagen wir 60 % dessen, wofür das Eigentum bei ihrem Tod verkauft wird.
Islamische Hypotheken funktionieren auch anders, da keine Zinsen erhoben werden dürfen. Zum Beispiel
Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek, bei der der Käufer Geld von einem Kreditgeber leiht, das dann mit Zinsen zurückgezahlt wird, basieren die Sharia-konformen islamischen Hypothekenalternativen (Home Purchase Plans oder HPP) der Al Rayan Bank auf den islamischen Finanzprinzipien einer Miteigentumsvereinbarung (Diminishing Musharaka ) mit Leasing (Ijara).
Der Verkaufspreis abzüglich des Darlehenssaldos abzüglich etwaiger Abschlusskosten ist Ihr Nettobetrag.
Den Zahlen ist es egal, ob Sie Gewinn oder Verlust machen, und der Bank auch nicht. Die Leute kaufen zu teuer, zahlen eine Hypothek für 10 Jahre und gehen jeden Tag mit wenig bis gar keinem Geld aus dem Abschluss.
Der Hausbesitzer bekommt den ganzen Gewinn aus dem Preisanstieg, weil es sein Vermögen ist. Die Bank erhebt Vorfälligkeitsentschädigungen, die jedoch oft nur einen kleinen Bruchteil des Gewinns ausmachen.
Aus diesem Grund ist Wohneigentum in steigenden Märkten so beliebt: Es bietet die Vorteile einer „Gearing“-Finanzanlage, sodass Sie Gewinne erzielen können, die einen sehr großen Bruchteil Ihres Kapitals (Anfangskapital) ausmachen.
Mohair