Wiederaufbau, wenn das aktuelle Haus eine Hypothek hat

Meine Frau und ich besitzen ein über 60 Jahre altes Haus, das wir ursprünglich als Renovationsobjekt gekauft haben. Nachdem wir es ein paar Jahre lang so hergerichtet hatten, dass es für uns bequem war, stellten wir fest, dass unser Appetit auf Renovierungen und Reparaturen erschöpft war. Das Haus hat immer noch eine Hypothek von etwa 185.000 $ und ist, da es sich in einer guten Lage befindet, anscheinend über 400.000 $ wert (was viel mehr ist als das, wofür wir es gekauft haben). Außerdem – in Anbetracht der Lage – haben Bauträger kürzlich ähnliche Häuser in unserer Nachbarschaft aufgekauft, sie abgerissen und größere, schönere Häuser wieder aufgebaut – die für über 1 Million Dollar verkauft werden. Angesichts des hohen Marktwerts neuerer, größerer Häuser in unserer Gegend haben wir ernsthaft über einen Umbau nachgedacht (in der Erwartung, dass der Verkauf an eine Bank für einen Baukredit einfach wäre). Jedoch, wenn man bedenkt, dass wir immer noch unsere Hypothek haben, sind wir uns nicht sicher, ob das möglich ist. Ist ein Wiederaufbau möglich, wenn das ursprüngliche Haus eine Hypothek hat?

In welchem ​​Land bist du?
Wie geht der Spruch? "Sobald Sie Ihr Haus so haben, wie Sie es mögen, ist es Zeit, es abzureißen und wieder aufzubauen!" ;)
Mark, bedenke bitte Folgendes: Wenn dir jemand ein Stück Land für das verkauft, was du für dein Haus bezahlt hast, würdest du diesen Deal annehmen? Denn das ist im Wesentlichen das, was Sie tun. "Ja, aber ich werde ein neues Haus auf dem bestehenden Land bauen und es gewinnbringend verkaufen" hat viele Variablen in dieser komplizierten "House Flipping"-Gleichung.
Was sagt Ihre Bank? Könntest du sie nicht einfach anrufen, um es zu besprechen? Es scheint eine ziemlich einfache Frage zu sein, werden Sie uns mehr Geld geben, um das Haus auf dem derzeitigen Grundstück wieder aufzubauen, indem Sie den Grundstückswert selbst als Sicherheit verwenden?
Ich meine, wenn Ihr Kreditgeber nicht aktiv an dieser Website teilnimmt und Ihre Kontonummer anhand Ihres Benutzernamens erkennt, bezweifle ich, dass Sie hier die richtige Antwort erhalten.
Wo wollen Sie leben, während Ihr Haus abgerissen und durch ein viel teureres ersetzt wird?
Kann man den Wert von Haus und Grundstück aufteilen? Ich gehe davon aus, dass die ursprüngliche Hypothek für beide gilt, der aktuelle Verkaufswert jedoch nicht, und die Details hängen vom Standort ab.
Der Wert Ihres Hauses ist keine Garantie, bis es verkauft ist (denken Sie an die Krise von 2008). Seien Sie sehr vorsichtig, wenn Sie zusätzliche Schulden aufnehmen, in der Annahme, dass der zukünftige Wert Ihres Eigenheims Sie decken wird.

Antworten (3)

Die Hauptkomplikation besteht darin, dass Sie die Sicherheiten für einen Kredit zerstören, für den Sie fast 200.000 US-Dollar schulden. Bauherren können dies tun, weil sie ihre Gewinnmarge in das Eigenkapital des neuen Darlehens einbeziehen. Da Sie ein neues Haus bauen lassen, müssen Sie sicherstellen, dass die Baukosten plus die 185.000 $, die Sie derzeit schulden, ausreichend niedriger sind als der Marktwert des Hauses. Wenn der Wert des Grundstücks allein ausreichend hoch ist (d. h. die Kosten des eigentlichen Hauses sind viel geringer als der Wiederverkaufswert des gesamten Grundstücks), dann kann es möglich sein.

Es kann sauberer sein, Ihr Haus zu verkaufen und das angesparte Eigenkapital als Anzahlung für ein neueres, größeres Haus zu verwenden. Lassen Sie die Person, die Ihr Haus kauft, sein Eigenkapital vernichten, wenn sie will.

Häuser „umzudrehen“ ist Arbeit. Verkaufen und kaufen Sie einfach, was Sie wollen, da Sie nicht mehr renovieren möchten.
Das ist eine gute Frage – ich habe gerade bestätigt, dass das Land viel wertvoller ist als das Haus, laut dem County Tax Assessor – viel mehr als das, was wir in der bestehenden Hypothek schulden. Verkaufen und Kaufen ist ziemlich schwierig, wo wir sind – die Eigenheimwerte der gesamten Region sind gestiegen. Wenn wir ein anderes Haus verkaufen und kaufen würden, könnten wir es uns nicht leisten, das Haus zu bekommen, das wir wollen – wir würden in einem ähnlich veralteten Haus landen. Wenn wir es jedoch schaffen, könnten wir uns die laufenden Kosten des neuen Hauses leisten, wenn wir dort bauen würden, wo wir jetzt sind.
@Mark Es ist generell so, dass das Grundstück mehr wert ist als das Haus.
@Mohair Das ist sehr ortsabhängig. Mein Land ist einen Bruchteil des Hauses wert, das darauf steht.
Natürlich hat der County Tax Assessor allen Grund zu sagen, dass das Land und das Haus eine erstaunliche Menge Geld wert sind. Sie müssen ein professionelles Gutachten einholen.

Ich stimme der Antwort von D. Stanley zu und begann einen Kommentar, der etwas lang wurde.

Eine Option könnte hier sein, ein komplett neues Darlehen zu erhalten, das nicht nur den Bau, sondern auch den Restbetrag der bestehenden Hypothek abdeckt. Zuerst schien es unwahrscheinlich, dass dies funktioniert, aber es unterscheidet sich nicht allzu sehr von der Aufnahme eines Darlehens, um ein unbebautes Grundstück zu kaufen und darauf ein Haus zu bauen. Wenn der Wert des Landes mehr als 185.000 US-Dollar beträgt, frage ich mich, was eine Bank daran hindern würde, Ihnen den Kredit zu gewähren, wenn keine anderen Gründe vorliegen. Durch die Schließung des bestehenden Darlehens beseitigen Sie Komplikationen rund um die Sicherheiten für dieses Darlehen. Es ist auch wahrscheinlich, dass der Kreditgeber einige Garantien für den Neubau verlangt, sodass Sie Pläne, Genehmigungen und einen Baumeister benötigen, bevor Sie den Kredit erhalten. Wenn das alte Darlehen glattgestellt ist, Dieser Kreditgeber hat kein Interesse mehr an Ihrem bestehenden Haus und das neue Darlehen wird mit dem Neubau und dem Grundstück in Verbindung gebracht, nicht mit dem bestehenden Gebäude. Darüber hinaus können Sie einen anderen Kreditgeber für das neue Darlehen verwenden, was Ihnen weitere Optionen eröffnet.

Ein paar andere Gedanken: Erwägen Sie, die vorhandene Struktur (z. B. das Fundament) als Teil des neuen Zuhauses zu verwenden. Außerdem müssen wir davon ausgehen, dass Sie sich diese neue Hypothek leisten können, die voraussichtlich erheblich teurer sein wird, aber vergessen Sie nicht, wie sich dies auf Ihre Steuersituation auswirken könnte. Wenn Sie den Wert des Hauses verdoppeln oder verdreifachen, würde ich erwarten, dass die Grundsteuerbelastung ebenfalls steigt.

Apropos Wiederverwendung der bestehenden Struktur - an einigen Stellen werden sie eine Wand des alten Hauses stehen lassen (obwohl sie möglicherweise an anderer Stelle ersetzt wird), so dass es als "Renovierung" gilt, um Gebühren zu vermeiden, die mit erforderlich wären Neubau. (z. B. Anschluss an Versorgungsunternehmen)

Ein Haus zu bauen ist teuer. Es sind nicht nur die Baukosten, sondern auch diverse Gebühren für das Einholen einer Genehmigung usw. und in Ihrem Fall der Abriss des alten Hauses und möglicherweise auch Erdarbeiten, wenn Sie durch die Fundamente Ihres alten Hauses eingeschränkt werden möchten oder diese nicht vorhanden sind länger gut. Sie sollten auch nicht vergessen, dass Bauen Zeit braucht und Sie in dieser Zeit eine Wohnung zum Leben brauchen.

In Anbetracht dessen ist es sehr unwahrscheinlich, dass Sie dieses Projekt finanziert bekommen. Es bedeutet auch, dass Ihr neues Haus eine Ladung teurer sein wird, als es scheint, da Sie die 185.000 und die Abrisskosten ebenfalls bezahlen.

Viel sinnvoller erscheint mir, etwas mehr Geld von der Bank zu nehmen und die Renovierung von einem Fachmann durchführen zu lassen. Abgesehen davon, dass Sie Ihre Abende und Wochenenden nicht mit der Renovierung verbringen, ist es viel schneller erledigt, wenn jemand Vollzeit daran arbeitet. Dies hängt ein wenig davon ab, wie viel getan werden muss

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