Ich habe so ziemlich alles gelesen, was ich über den Vergleich des Cashflows zwischen dem Besitz eines Hauses und der Miete finden kann. Eine neue Sache ist mir gestern in den Sinn gekommen, und ich werde das Gefühl nicht los, dass es ein offensichtlicher Aspekt ist, über den niemand spricht.
Wenn Sie Hypothekenzinsen abziehen wollen, müssen Sie auf den Regelabzug verzichten, oder? Bei der Schätzung Ihrer Steuerersparnis muss also der Verlust des Standardabzugs berücksichtigt werden, aber niemand erwähnt dies jemals.
Sehen Sie sich dieses Beispiel an: Yahoo! Immobilien - Hypothekenzinsen Steuersparrechner (Beispiel)
Nehmen wir an, ich finanziere 300.000 $ über 30 Jahre zu 4,1 %. Im ersten Jahr zahle ich etwa 12.000 Dollar an Zinsen. Dieser Rechner geht davon aus, dass meine Steuerersparnis (12.000 $ * 0,28) ~3.400 $ beträgt, wenn ich in der Steuerklasse von 28 % liege. Das sind fast 300 US-Dollar pro Monat und das klingt nach einer erheblichen Einsparung meiner monatlichen Zahlungen.
Aber wenn ich den Standardabzug verzichte, dann sinkt meine Steuerpflicht nicht um 12.000 $, sondern um ~6.000 $ (einmaliger Eintrag), und meine Steuerersparnis beträgt eher 1700 $, was halb so viel ist!
Bin ich verrückt oder ist das richtig?
Diese Entscheidungen schließen sich nicht gegenseitig aus. Ja, die meisten Diskussionen über den Abzug von Hypothekenzinsen ignorieren die Tatsache, dass bei einem Standard-Auflister viel, wenn nicht der gesamte Abzug verloren gehen kann. Für 2011 beträgt der Standardabzug für eine Single 5.800 US-Dollar. Es sind nicht nur Hypothekenzinsen, die abzugsfähig sind, sondern auch staatliche Einkommensteuer, Grundsteuer und Spenden für wohltätige Zwecke. Wenn dieses Haus 350.000 US-Dollar wert ist, beträgt die Grundsteuer etwa 5.000 US-Dollar, und da sie nicht optional ist, würde ich eher annehmen, dass es der Abzug ist, der den Standardabzug ausgleicht. Die meisten Bundesstaaten haben eine Einkommenssteuer, die den Rest abrundet. Sie können dies gerne als Sophistik beiseite werfen, aber ich sehe es als diese anderen Schlussfolgerungen zuerst als "verloren" an.
Ich bin verheiratet und unsere Grundsteuer ist höher als unser Standardabzug. Wenn Sie also rechnen, ist die Hypothek vollständig abzugsfähig, ebenso wie unsere Beiträge.
In Ihrem Fall können die Zahlen anders ausfallen. Keine Staatssteuer? Großartig, es sind also die Grundsteuer und die Abzüge, die Sie zuerst addieren und über den Wert entscheiden würden, den der Hypothekenabzug bringt.
Schließlich habe ich meine Hypothek nicht zum Abzug, ich glaube nur, dass meine anderen Investitionen langfristig die Kosten dieser Hypothek nach Steuern übersteigen werden.
Es ist wahr, dass der Standardabzug die Zahlen weniger beeindruckend macht. Ich habe Ihr Szenario durch meinen bevorzugten, vollständigsten Miet-gegen-Kauf-Rechner laufen lassen, und Ihre Mathematik ist nicht weit entfernt.
Es gibt jedoch viele Abzüge, die nur verfügbar sind, wenn Sie sie aufschlüsseln. Arztkosten, Umzugskosten, Arbeitskosten, Spenden für wohltätige Zwecke, lokale Einkommens-/Verkaufssteuern, Grundsteuer, private Hypothekenversicherung usw. Die Grundsteuer für dieses Haus allein wird fast dem Standardabzug entsprechen, daher ist der Punkt fast strittig . Wie auch immer, der oben verlinkte Rechner verarbeitet all das und mehr.
Mark E. Haase
JTP - Entschuldige dich bei Monica