Wie viel Hypothek sollte ich aufnehmen, um meinen 5-Jahres-Finanzplan zu maximieren?

Ich versuche sicherzustellen, dass ich die US-Steuergesetze in Bezug auf Einzelnachweise und Hypothekenzinsen verstehe, um zu berechnen, ob ich eine Hypothek aufnehmen soll, um meine 5-Jahres-Gewinne zu maximieren, wobei das Endziel FIRE ist. Ich habe noch nie ein Haus gekauft, aber ich habe von Freunden gehört, dass ich einen Steuervorteil verliere, wenn ich dies nicht tue. Ich zahle jährlich 19.000 Miete.

Ich prognostiziere, dass ich dieses Jahr 188.000 verdienen werde, und ich erwarte, dass dies in den nächsten 5 Jahren um 1-2 % pro Jahr steigen wird. Dies ist der Zeitraum, den ich in Bezug auf Kauf vs. Miete modellieren möchte, und wenn letzteres, wie viel über eine Hypothek "kaufen". Ich verstehe, dass der Standardabzug aufgrund der Steuergesetzänderungen im Jahr 2018 jetzt viel höher ist. Ich reiche einen Einzelantrag ein, sodass auf der IRS-Website angegeben ist, dass der Standardabzug für mich 12.200 USD für 2019 beträgt. Abzüge für staatliche und lokale Steuern sind durch das Gesetz von 2018 begrenzt auf 10.000 $, aber aufgrund meines Einkommens schulde ich sowieso so viel an staatlicher Einkommenssteuerpflicht. So wie ich es verstehe, kann ich die 10.000, die ich an staatlichen Einkommenssteuern zahle, zuzüglich aller Zinsen, die ich für eine Hypothek zahle, einzeln aufführen und abziehen. Wenn ich also eine Hypothek aufnehme, die Zinsen von mehr als 2.200 $ pro Jahr zahlt, Ich würde eine Reduzierung meiner Bundessteuerschuld sehen? Außerdem bezahle ich, um das Haus zu besitzen, anstatt 19.000 Miete zu zahlen.

Wenn ich also ein Haus für 400.000 kaufe und 20 % anzahle, würde ich 320.000 finanzieren und bei 3,512 % bei einer Laufzeit von 15 Jahren fast 50.000 Zinsen in den nächsten 5 Jahren zahlen. Um mein Verständnis zu bestätigen, sind die Zinsen abzugsfähig, solange ich mehr als 12.200 $ aufführen kann? Da meine staatlichen Einkommensverbindlichkeiten zuzüglich der Grundsteuer auf das Eigenheim den Standardabzug des einzelnen Antragstellers von 12.200 USD leicht übersteigen würden, würde ich im Durchschnitt über die fraglichen 5 Jahre 10.000 Hypothekenzinsabzug erhalten, richtig?

Überlege ich das richtig?

Alles ändert sich im Laufe der Zeit, einschließlich Standardabzüge und Steuergesetze.
Ich empfehle Ihnen dringend zu lesen, wie hoch eine Hypothek kann ich mir realistisch leisten? und wenn das keine ausreichende Anleitung bietet, versuchen Sie bitte, Ihre Frage umzuformulieren.
Es hört sich so an, als würden Sie den potenziellen Wert des Abzugs missverstehen – es handelt sich nicht um einen Dollar für einen Dollarkredit. Wenn Sie also einen „Abzug“ vornehmen können, bedeutet dies nur, dass Sie effektiv einen Cent auf den Dollarrabatt auf die Hypothekenkosten erhalten. Siehe: investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/11/… Es ist im Allgemeinen so wenig wert, dass es in Kauf-gegen-Miet-Szenarien ignoriert werden kann, die Unsicherheit in einer 5-Jahres-Prognose stellt eine solch überbewertete Steuer leicht in den Schatten Behandlung.
Ich verstehe, dass es die Steuerpflicht reduziert und die "Einsparungen" daher unabhängig von meinem Grenzeinkommensteuersatz sind. Wenn ich also die Haftung von 175 (188-std-Abzug) auf 165 reduziere, schaue ich mir die Steuersätze auf dieser Einkommensebene an und seine 32 % für einzelne Filer. So spare ich 32 Cent auf den Dollar, oder?
" um die Gewinne um [sic] 5 Jahre zu maximieren. " Planen Sie, das Haus nur für 5 Jahre zu besitzen?
„Ich würde 320.000 finanzieren und laut Zillow fast 50.000 Zinsen zahlen, und all diese Zinsen sind jedes Jahr abzugsfähig?“ 50/320 = 15,6 %. Irgendetwas stimmt in deiner Mathematik nicht.
@JoeTaxpayer vielleicht ist die Zahl von 50.000 die Gesamtzinsen, die über die 5 Jahre gezahlt wurden. Definitiv hoch für ein einzelnes Jahr zu aktuellen Zinssätzen und viel zu niedrig für die Laufzeit des Darlehens
@tnk479 Was genau ist dein "5-Jahres-Finanzplan"? Ist es Ihr Ziel, ein Eigenheim zu besitzen (und möchten Sie dies auf finanziell verantwortungsbewusste Weise tun), oder möchten Sie nur den Geldbetrag minimieren, den Sie an Steuern an die Bundesregierung zahlen (auch wenn dies nachteilig für Ihre eigenen Finanzen ist? Situation)? Ihre Frage liest sich so, als ob Ihr Ziel darin besteht, die gezahlten Steuern zu senken und dabei Ihre Verluste zu minimieren. Ist das genau?
@yoozer8 - ja, wir brauchen mehr Input von OP. Auf unsere beiden Fragen.
@JoeTaxpayer stimmte zu, obwohl Ihre Antwort meine Gedanken "das klingt nach einer schlechten Entscheidung" basierend auf der aktuellen Version der Frage gut zusammenfasst
Entschuldigung für meinen Mangel an Klarheit – ja, ich habe an die Zinsen gedacht, die über 5 Jahre für eine 15-jährige Laufzeit von 3,512 % gezahlt werden. Ich habe mich für 5 Jahre entschieden, weil ich so weit im Voraus plane und weil das ungefähr der Zeitpunkt ist, an dem ich anfange, FIRE zu erreichen. Mein Hauptgrund für den Kauf eines Eigenheims ist es, schneller zu FEUER zu gelangen. Ich könnte mir ein neues Haus kaufen, damit ich zumindest die Gewissheit habe, dass die Wartungskosten minimiert werden.
Ja, @BenVoigt, genau das, was ich dachte – ungefähr 20.000 an Einzelabzügen. Das plus meine 401.000 Beiträge bringt mich also vollständig aus der absurden Steuerklasse von 32 % heraus.

Antworten (2)

Ich habe den Ausdruck verwendet

"Lass den Steuerschwanz nicht mit dem investierenden Hund wedeln"

und es gilt auch hier. Die Steuervergünstigung bedeutet dies; Ihre Kosten für ein Darlehen werden von 4,5 % (das entspricht etwa der 30-Jahres-Rate von heute) auf 3,06 % (das ist der Nettobetrag, wenn Sie in der 32 %-Kategorie liegen.) Jetzt können wir auch darüber sprechen, ob Sie auf Ihre 401 sparen (k), $19.000-Limit in diesem Jahr, was Sie möglicherweise in die 24%-Klammer drängt. Es handelt sich um steuerpflichtiges Einkommen über 160.726 $, das für Sie mit 32 % besteuert wird.

„Du solltest dir für die Steuervergünstigung ein Haus zulegen“ ist genauso falsch wie „Du solltest Apple-Aktien kaufen, weil ich Äpfel liebe“. Es gibt gute Gründe und schlechte. Ein Haus kostet viel mehr als die aktuellen Zinsen, die Sie zahlen werden. Zumindest gibt es die Grundsteuer, die nach dem aktuellen Gesetzbuch für Sie nicht mehr abzugsfähig ist (Hinweis: OP hat bereits seine Obergrenze von 10.000 USD erreicht). Es gibt eine Versicherung. Es gibt laufende Reparaturen. Das neue Dach letztes Jahr kostete 25.000 Dollar für mich. Ich habe gerade mit einem HLK-Typen telefoniert, da meine Klimaanlage gerade gestorben ist. Es ist entweder eine 500-Dollar-Reparatur oder ein 12.000-Dollar-Neusystem. Neukauf, was wir taten, hielt diese Dinge in der Ferne, aber 20+ flogen vorbei.

Wenn Sie planen, Single zu bleiben, in den nächsten 7-10 Jahren nicht umzuziehen oder zu heiraten, überlegen Sie, warum Sie ein Haus wollen. Privatsphäre? Ruhig? Ein Hof zum Gärtnern? Viel Platz für Unterhaltung? Alles auf der guten Seite der Liste. Beachten Sie auch, dass eine Ehe und Familie bedeuten könnten, dass Sie ein neues Haus brauchen. In diesem Fall entstehen Kosten und das Risiko, verkaufen zu müssen, wenn der Markt gegen Sie ist. Wenn dieses Haus perfekt ist, bedeutet das, dass Sie, eine einzelne Person, all die Jahre in einem Haus gelebt haben, das groß genug für 4 ist.

Das ist vorerst mein Input. Weitere Details, die Sie anbieten, würden anderen und mir helfen, Ihnen genauere Antworten zu geben. Ich bin nicht gegen den Kauf, solange es die richtigen Gründe hat.

Es gibt viele, viele Artikel, einschließlich Posts hier, die das Problem Miete vs. Kauf behandeln. Ich werde vielleicht noch einmal vorbeischauen und ein paar Links hinzufügen, wenn ich eine Weile auf meinen HLK-Typen warte ...

Update - Das Kältemittel reichte nicht aus, um das System am Laufen zu halten. Ich habe gerade ein neues System bestellt, und da der Warmwasserbereiter auch 23 Jahre alt war, auch das. 18.000 $ nach Rabatten von Versorgungsunternehmen. (Um es klar zu sagen, ein kombiniertes AC / Heizungssystem und ein neuer Warmwasserbereiter). Nicht zuletzt ein Vorschlag, sich solche Kosten anzusehen und durch etwa 20 Jahre zu dividieren, um die jährlichen Ausgaben zu verstehen, die möglicherweise fehlen.

Kauf-Miet-Rechner der New York Times

Tut mir leid, von dieser HLK-Reparatur zu hören. Danke für die durchdachte Antwort.
$640, um das Kältemittel aufzufüllen, ein Termin, um den Preis für ein neues System festzulegen. Baseballstadion ist $12.000, es ist zentrale Heizung/Klimaanlage. Tut mir leid, wenn mein Beitrag einen "predigenden" Ton hatte. Ich denke, Wissen ist Macht, und am besten ist es, so viele Informationen von so vielen Menschen wie möglich zu haben.
Kein Problem. Ich weiß es sehr zu schätzen, dass Sie Ihre Antwort teilen.

So ermitteln Sie, ob Wohneigentum für Sie finanziell vorteilhaft ist:

Wenn Sie keine Liquiditätsprobleme haben (Ihre Erwähnung, FIRE in Betracht zu ziehen, lässt mich glauben, dass dies kein Problem für Sie ist), ignorieren Sie die monatliche Hypothekenzahlung und schauen Sie nur auf die Kosten des Besitzes. Ja, eine Hypothekenzahlung ist mehr als nur die Zinskosten, aber mit überschüssigem Geld im Budget ist die Kapitalzahlung effektiv eine Immobilieninvestition, die eine andere Investition ersetzt.

Ihre Kosten betragen jährlich 10.000 $ (normalerweise beginnt es höher und sinkt) an Zinsen für die Hypothek, die mit Dollar vor Steuern bezahlt werden, plus Dollar nach Steuern für Grundsteuer, Versicherung (Hausbesitzer sowie Sturm, Überschwemmung oder was auch immer in Ihrer Gegend gilt), routinemäßige Wartung (z. B. Rasenpflege) und amortisierte Wartung.

Rechnen Sie der Einfachheit halber in US-Dollar nach Steuern um, summieren Sie es und vergleichen Sie das Endergebnis mit Ihren jährlichen Mietkosten von 19.000 US-Dollar (in US-Dollar nach Steuern).

Vergessen Sie nicht, auch die nicht-finanziellen Auswirkungen zu berücksichtigen, die dies auf Ihr Leben haben wird, mit denen sich JoeTaxpayer befasst hat.

Aus den Antworten entnehme ich also, dass mein eigentliches Problem darin besteht, herauszufinden, was die bessere Investition ist: ein Eigenheim oder Aktien/Anleihen. Dank der Zinsunterdrückung durch die Fed fühlt sich im Moment alles aufgebläht an. Ich stehe vor dem Problem zu wissen, wann die Musik aufhört. Ich bin seit der Finanzkrise von 2008 unterinvestiert und habe die Immobilien- und Aktienrallyes verpasst. Ich spare wahnsinnig viel Geld, weil ich weder den Finanzmärkten noch der Fed vertraue.
Wie viel Hypothek sollte ich aufnehmen, um meinen 5-Jahres-Finanzplan zu maximieren?
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