Wir haben ein Haus gefunden, das wir gerne kaufen würden (USA). Es war der 2. Tag auf dem Markt und es gab bereits zwei andere Angebote dafür, also entschieden wir uns, ein Barangebot (230.000 $) zu machen, da mein Vater zustimmte, dafür zu bezahlen, während wir die Finanzierung herausfinden.
Unser Angebot wurde angenommen und wir schließen in 3 1/2 Wochen, also versuche ich jetzt, den besten Weg für die Finanzierung herauszufinden.
Mehr Hintergrund: Wir besitzen unser erstes Haus im Wert von 120.000 bis 140.000 US-Dollar. aber planen Sie, es zu vermieten, anstatt es zu verkaufen. Wir haben wenig Bargeld für eine Anzahlung. Wir haben eine gute Bonität.
Hier sind die möglichen Optionen, die ich im Moment in Betracht ziehe:
Option 1: Melden Sie das Haus auf seinen Namen an. Leisten Sie Zahlungen an ihn, bis wir die Hypothek ausrechnen können, dann geben wir ihm den Restbetrag und kaufen ihm das Haus ab. Bei dieser Option mache ich mir Sorgen über die doppelten Gebühren, die wir für die beiden verschiedenen Verkäufe zahlen, aber ich weiß nicht, welche das sein könnten.
Option 2: Überschreiben Sie das Haus in unserem Namen und nehmen Sie ein Eigenheimdarlehen auf. Ich habe bei einer örtlichen Bank nachgefragt, und die Richtlinie sah vor, dass keine Eigenheimkredite bis 6 Monate nach dem Kauf der Immobilie * zuzüglich weiterer 1/8 % auf den Zinssatz gewährt wurden. Ich bin mir nicht sicher, ob das üblich ist oder nur ihre Politik, aber ich würde meinen Vater lieber nicht so lange warten lassen, bevor ich es ihm zurückzahle.
Möglichkeit 3: ???
Jeder Rat wäre sehr dankbar!
Update (14.08.2014):
Nachdem wir die Möglichkeiten geprüft und die Komplexitäten und potenziellen zusätzlichen Kosten gesehen hatten, die die Barzahlung meines Vaters mit sich bringen würde, entschieden wir uns, rechtzeitig vor dem Abschluss eine konventionelle Hypothek aufzunehmen. Mein Vater schenkt mir die Anzahlung von 20 % und wir zahlen ihn nach einem regelmäßigen Rückzahlungsplan zurück. Die Bank hat das Darlehen genehmigt und sagt, dass sie es rechtzeitig erledigen kann, da das Haus bereits die Inspektion bestanden hat und nur noch die Bewertung benötigt.
Die letzte Frage ist, ob die Verkäufer diese Änderung akzeptieren werden. Ich schlug vor, dass dies keine zusätzlichen Eventualitäten einführen sollte, da wir auf Barzahlungen zurückgreifen könnten, wenn die Finanzierung aus irgendeinem Grund scheitern sollte. Dies machte für meinen Makler und den verkaufenden Makler Sinn, also wird es hoffentlich auch für die Verkäufer Sinn machen und sie werden die Änderung akzeptieren.
*Sie können die 6-monatige Refinanzierungsverzögerung nach dem Kauf vermeiden, wenn Sie beim Abschluss dokumentieren, dass die Quelle der Mittel nicht Sie selbst waren, sowie einige andere Anforderungen. Vollständige Einzelheiten finden Sie in Abschnitt 24.6 des Freddie Mac-Handbuchs.
Sie werden sowieso einen Anwalt brauchen, also fragen Sie ihn.
Aber hier ist ein Weg, den Sie vielleicht gehen können.
Tragen Sie das Haus von Anfang an auf Ihren Namen ein. Er gibt Ihnen das Geld, aber Sie unterschreiben ihm einen Schuldschein, so dass Sie weniger als 14.000 US-Dollar netto haben (jährlicher Ausschluss der Schenkungssteuer für das Kalenderjahr).
Er kann jedem in Ihrem Haushalt 14.000 pro Jahr steuerfrei schenken und er könnte es Ihnen und Ihrem Partner in weniger als 7 Jahren schenken. Sie können ihn beliebig oder gar nicht zurückzahlen, da der Schuldschein um 28.000 pro Jahr reduziert werden könnte.
Ich denke, ein Wirtschaftsprüfer und Anwalt in Ihrem Staat könnte bestätigen, dass dies für Sie funktionieren würde.
Sie haben vier grundlegende Optionen.
Wir haben wenig Bargeld für eine Anzahlung
Das ist für mich ein rotes Tuch. Wenn man wenig Geld für eine Anzahlung hat, wie soll man dann auch noch Vermieter sein?
Sie könnten versuchen, von Ihrem Vater einen Mietvertrag abzuschließen. Holen Sie einen Mieter für mindestens ein Jahr oder länger in das andere Haus und schließen Sie das Haus, sobald sich Ihre finanzielle Situation verbessert. Sie haben immer noch das gleiche Problem als Vermieter.
Eine andere Möglichkeit ist, einen Geschenkbrief von Ihrem Vater zu erhalten, da er das Geld für das Haus verschenkt. Es könnte Ihre Schließung ein wenig verlängern, damit Sie eine Schätzung und einen Kreditantrag stellen können. Dies ist für mich die vernünftigste Option.
Vermutlich ist dieses Haus aus irgendeinem Grund ein tolles Angebot für Sie, wenn Sie bereit sind, solche Anstrengungen zu unternehmen, um es zu erwerben.
Ich schlage vor, dass Sie Ihren Vater das Haus mit Bargeld kaufen lassen, dann kaufen Sie das Haus von ihm. Vielleicht möchten Sie dies mit der Titelfirma besprechen, es ist möglich, dass sie auf einige Gebühren verzichten, wenn Sie beide Verkäufe in kurzer Zeit über sie abschließen.
Wenn das Haus für einen höheren Betrag als den Kauf bewertet wird, können Sie möglicherweise eine Hypothek ohne eine erhebliche Anzahlung erhalten. Wenn nicht, dann müssen Sie Ihrem Vater mindestens die Anzahlung bei Geschäftsschluss schulden.
Es gibt einige Optionen, aber ohne zusätzliche Informationen kann ich nur Beispiele liefern.
Letztes Jahr hatte ich die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, habe mich aber dagegen entschieden, weil es in meiner Gegend von Jahr zu Jahr schwieriger wird, es zu einem vernünftigen Preis zu verkaufen.
Aber wenn ich ein Haus gekauft hätte, hätte meine Mutter mir das Geld geliehen und ich hätte es ihr im Laufe der Jahre mit 3 % Zinsen zurückgezahlt. Es wäre also eine Art Privatdarlehen gewesen. Aber meine Mutter hätte das Haus niemals in Besitz genommen, da es nicht ihre Absicht war, es in irgendeiner Weise zu besitzen. (Beabsichtigt Ihr Vater, das Haus zu besitzen und es an Sie zu vermieten? Wenn ja, und wenn Sie mit Mieten statt Kaufen zufrieden sind, dann ist dies eine Option.)
Die zweite Option, die wir wegen der zusätzlichen Kosten verworfen haben, wäre, dass ich einen Kredit hätte aufnehmen können, 4,5 % Zinsen an die Bank zahlen, die dann weniger als 1 % an meine Mutter zahlen und den Rest behalten könnte.
Banken wollen immer Gewinn machen, und dieser Gewinn muss irgendwo herkommen – aus der Differenz zwischen den Zinssätzen. Wenn dein Vater 230.000 auf der Bank hat und du der Bank 230.000 schuldest, bist du besser dran, wenn du dich von der Bank fernhältst – zumindest so lange, wie dein Vater dir Geld leiht und du ihm Geld schuldest .
(Meine Freundin würde niemals Geld von ihrer Mutter nehmen, weil ihre Mutter immer die Karte „Du stehst in meiner Schuld“ ausspielte – bei jedem Besuch und wann immer sie Hilfe brauchte …)
Der Schlüssel ist also: Womit fühlt sich dein Vater wohl – und womit fühlst du dich wohl. Wenn möglich, halten Sie sich von den Banken fern, aber schließen Sie einen schriftlichen Vertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vater ab.
Noah
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