Ein Haus kaufen. Der Verkäufer will jetzt Bargeld und erst nächstes Jahr umziehen und in der Zwischenzeit dasselbe Haus mieten

Ein Verwandter von mir hat auf dem Markt (Kanada) ein fantastisches Haus mit einem Wert von 750.000 gefunden. Er wusste, dass es 3 andere Käufer gab, die Angebote machten, und er trat in einen Bieterkrieg ein. Er machte ein Angebot von 800.000 und war das höchste Gebot, indem er anbot, das Eigentum in 3 Monaten zu übernehmen, was üblich ist, um dem Verkäufer Zeit zu geben, sich vorzubereiten und umzuziehen.

Der Verkäufer kam mit einem Gegenvorschlag. Er stimmte dem Betrag zu. Die Sache ist, er will das Geld JETZT und selbst wenn das Eigentum übertragen wird, hat er in den Deal aufgenommen, dass er (der Verkäufer) das Haus mieten und 12 Monate lang darin wohnen und 3.000/Monat Miete zahlen würde.

Zu diesem Zeitpunkt hielt mein Verwandter diese Person für unehrlich, diese ungewöhnlichen Anfragen von Anfang an nicht offenzulegen, und stieg einfach aus dem Geschäft aus und ließ die 3 anderen Bieter um das Haus kämpfen.

Dies erscheint aus Käufersicht riskant. Nehmen wir an, der Käufer besitzt selbst ein Haus, er müsste 2 Hypotheken für ein Jahr tragen. Wenn er 9 Monate wartet, um sein erstes Haus zu verkaufen, könnte sich der Markt ändern. Wenn es zu einer Rezession kommt, würde sein erstes Haus vielleicht an Wert verlieren, aber er hätte trotzdem das erste Haus zu einem hohen Preis gekauft. Das heißt, es könnte in die andere Richtung gehen und die Preise könnten steigen.

Aus Sicht des Verkäufers stelle ich mir vor, dass er das Geld für ein Jahr investiert und wenn die Zinsen 4,5 % überschreiten, erhält er das gesamte in die Miete investierte Geld zurück. (3.000 * 12 Monate / 800.000 = 4,5 %) Oder möchte er vielleicht, dass der erste Käufer ein neues Haus finanziert, das er baut?

Gibt es einen zwielichtigen Grund, warum der Verkäufer diese Strategie anwenden würde?

Ich kenne das kanadische Recht nicht, aber im Vereinigten Königreich wäre dies ein lächerlicher Vorschlag, denn wenn der Ex-Eigentümer die Miete einfach nie bezahlt hätte, hätten Sie große Schwierigkeiten, ihn selbst nach Ablauf der 12 Monate zu kündigen.
@alephzero, das ist im Moment überall riskant, weil viele Gerichtsbarkeiten auf verschiedenen Ebenen Moratorien für Räumungen verhängen. Die derzeitigen Eigentümer würden rechtlich gesehen zu Mietern und würden daher unter ein solches Moratorium fallen.
In Kanada bin ich mir nicht sicher, aber in den USA gibt es unterschiedliche Bedingungen für Hypotheken für Mietwohnungen und Eigenheime. Das Mieten des Hauses für ein Jahr könnte den Käufer von der beabsichtigten Finanzierung ausschließen. Definitiv nicht wert IMO.
Nebenbei: Ich stimme Ihrem Verwandten hier voll und ganz zu. Es ist möglich, dass nichts Zwielichtiges vor sich ging, aber warum das Risiko eingehen?
Ich bin Kanadier (aber keineswegs ein Experte für Immobilienverkäufe) und das klingt lächerlich. Ich weiß nicht, ob der Verkäufer absichtlich versucht hat, etwas zu ziehen oder nicht, aber so oder so, ich würde auch schnell rennen. Ihr Verwandter hat das Richtige getan, IMO.
Ihr Verwandter verhandelt noch, daher ist es nicht ganz unfair vom Verkäufer, eine Änderung des Geschäfts vorzuschlagen. Ihr Angehöriger hat die üblichen Möglichkeiten: akzeptieren, weggehen oder einen Gegenvorschlag machen. Ja, hier gibt es zusätzliche Risiken. Es hört sich so an, als hätte sich Ihr Verwandter in das Haus verliebt, was eine schwache Position ist.
Ein Freund von mir hat das in Malta gemacht: Er hat sein Haus an seinen Nachbarn von gegenüber verkauft, aber verhandelt, um für das nächste Jahr Mieter zu werden. Das funktionierte, weil der neue Eigentümer nie vorhatte, in dem Haus zu wohnen, es aber trotzdem vermieten wollte
Für solche Fälle gibt es eine Faustregel. Wenn etwas so ungewöhnlich erscheint, gehen Sie einfach weg. Wir können unmöglich den wahren Grund für diese Anfrage des Verkäufers erfahren und müssen es auch nicht wissen. Es gibt andere Häuser auf dem Markt, die diesem sehr ähnlich sind und mit denen dieses Risikoniveau nicht verbunden ist.

Antworten (4)

Gibt es einen zwielichtigen Grund, warum der Verkäufer diese Strategie anwenden würde?

Der Verkäufer hat einen Grund, viele Monate zu bleiben, und möchte jetzt aus dem Besitz aussteigen.

Wenn mir ein solches Gegenangebot vorgelegt würde, würde ich mir Sorgen machen, dass der Verkäufer Insiderwissen über etwas hat. Sie wissen, dass die Stadt das Grundstück für ein großes Projekt beschlagnahmen wird, oder sie wissen, dass es eine große Rechnung gibt und durch den Verkauf jetzt in die Verantwortung des neuen Eigentümers übergeht.

Es kann auch nicht schattige Gründe geben. Ihre bestehende Hypothek hat eine Ballonzahlung und dies ist der einzige Ausweg, den sie sehen können. Sie müssen das Eigenkapital einlösen, weil sie das Geld für andere große Ausgaben wie ihre 100.000 Kreditkartenschulden benötigen.

Selbst wenn der Grund harmlos ist, riskiert der Käufer, dass die ehemaligen Eigentümer schlechte Mieter sein werden.

Eine Möglichkeit, den Käufer zu schützen, besteht darin, die Mietzahlungen für die 12 Monate vom Verkaufserlös abzuziehen. Dies würde den Verkaufspreis auf 800.000 $ belaufen - 12 Monatsmieten. Da auch das Risiko besteht, dass sie am Ende des Mietverhältnisses nicht ausziehen oder Schäden am Ort entstehen, muss auch eine erhebliche Kaution hinterlegt werden. Geben Sie nicht die normale 1-Monatsmiete als Kaution ein; gehen für 10 Monate wert. Örtliche Gesetze können die Höhe der Kaution begrenzen.

Eine andere Sache, die getan werden könnte, ist, das gesamte Geld, das über den Betrag hinausgeht, der zur Tilgung der alten Hypothek, angemessener Abschlusskosten und der Miete erforderlich ist, auf ein Treuhandkonto zu legen. Die Erlöse werden nur freigegeben, wenn sie umziehen und es keine "bekannten" Überraschungen gab.

Ich würde den Mietbetrag nicht vom Verkäufer festlegen lassen. Der Käufer muss jeden Monat einen Gewinn erzielen. Sie würden einen Gewinn erzielen wollen, wenn sie an eine unbekannte Person vermieten würden. Der Mindestbetrag wäre also die Zahlung der Hypothek, der Grundsteuern, der Feuerversicherung und aller anderen angemessenen Gebühren im Zusammenhang mit dem Haus. Aber ich würde ein bisschen höher gehen, nur um sicher zu gehen.

"Der Käufer muss jeden Monat einen Gewinn machen" - das kann jedoch variieren. Die Mieten steigen im Laufe der Zeit, aber Hypotheken sind oft festgeschrieben. Wenn also jemand ein brandneues Haus kauft, kann er wahrscheinlich in den ersten Jahren oder länger keine marktüblichen Mieten anbieten, bis der Marktzins für Mieten ausreichend steigt, um die Kosten zu decken der Hypothek, also müssten sie zunächst mit Verlust arbeiten.
Eines der möglichen zwielichtigen Dinge ist die Scheidung. Wenn der ursprüngliche Eigentümer plant, sich scheiden zu lassen, und das Haus vor den Scheidungspapieren verkauft, können Sie in etwas verstrickt werden, mit dem Sie sich wirklich nicht befassen möchten. Ich sage nicht, dass es funktionieren wird, nur dass Sie nicht viel Schutz haben werden, wenn sie etwas Dummes versuchen wollen.
@Dai In dieser Situation, wenn ich die Immobilie kaufe und die Person, die die Immobilie "verkauft", erwartet, dass ich die Immobilie für 12 Monate an sie zurückmiete, werde ich jeden Monat einen Gewinn erzielen. Ich werde nicht 3.000 Dollar für die Miete kassieren, sondern 4.000 Dollar für die Hypothek, Steuern und damit verbundene Posten bezahlen.
@mhoran_psprep VIER TAUSEND Dollar pro Monat?!
@ user253751 Das Haus kostet 800.000 $. Wenn Grundsteuern, HOA und/oder Unterhalt in diesem Bereich hoch sind, sind 4.000 $/Monat keine allzu überraschende Summe.

Dies ist weder riskant noch unehrlich. Es ist als Kontingenz bekannt. Ihrem Angehörigen steht es frei, von diesem Geschäft zurückzutreten, wenn es für ihn nicht funktioniert.

Obwohl dies nicht üblich ist, kauft Ihre Beziehung im Grunde ein Haus und wird für einen bestimmten Zeitraum Vermieter. Eine ähnliche Situation würde eintreten, wenn sie ein Haus kaufen würden, das an einen Mieter mit einem bestehenden Mietvertrag vermietet war. Die neuen Eigentümer müssten diesen Mietvertrag einhalten.

Ihre Verwandten könnten das Gefühl haben, dass diese Person möglicherweise die Miete nicht zahlt, was immer ein Risiko darstellt. Die Mietzahlungen könnten treuhänderisch hinterlegt und im Laufe der Monate ausgezahlt werden.

Obwohl dies überraschend ist, kann dies durch Verzögerungen bei der Beschaffung eines neuen Zuhauses durch den Eigentümer motiviert sein. Vielleicht gibt es eine Reihe von Projektverzögerungen, und die Zahlung der Miete für ein paar Monate in ihrem derzeitigen Zuhause ist ein geringer Preis.

Sie haben sich etwas widersprochen: "Das ist kein Risiko" ... "auf jeden Fall ein Risiko"
Der Vorschlag/Verkauf ist kein Risiko. Die Mietfortzahlungen sind. Kein Widerspruch.
Ich verstehe nicht, wie das nicht riskant sein soll. Der Käufer ist allen möglichen Nachteilen ausgesetzt, die er sonst nicht gehabt hätte.
Es ist definitiv unehrlich, sich mit der Offenlegung einer so massiven Eventualität zurückzuhalten, bis alle Angebote vorliegen und Sie einen bevorzugten Käufer ausgewählt haben. Im schlimmsten Fall haben Sie gerade mehr als einen Monat Zeit des Käufers verschwendet. Eine Eventualität könnte alles sein, sogar eine völlig lächerliche Anfrage. Auch 3.000/Monat ist sehr gering, was zur Lächerlichkeit dieser Anfrage beiträgt.

Es ist nicht ungewöhnlich, während einer Schließungszeit Miete zu verlangen, aber 12 Monate sind eine LANGE Zeit. Es ist ein Jahr potenziell ausbleibender Mietzahlungen und 12 Monate „Abnutzung“, über die sich der Verkäufer keine Sorgen mehr macht. Ich würde nur deswegen aussteigen, nicht wegen der Mietregelung. Viele Häuser werden in den nächsten 12 Monaten auf den Markt kommen.

Es ist von beiden Seiten riskant. Wenn der Markt „heiß“ ist, könnte der Preis im nächsten Jahr fallen und dem Käufer schaden, aber wenn er weiter steigt, hat der Verkäufer Geld an Opportunitätskosten verloren, sodass das Festhalten jetzt dieses Risiko für beide Seiten beseitigt .

Und sehen Sie es sich so an – der Käufer hat zwei Hypotheken, aber auch Miete, um eine zu bezahlen. Vielleicht reicht die vorgeschlagene Miete einfach nicht aus? Eine Kapitalisierungsrate von 4,5 % (3/800 * 12) erscheint etwas niedrig, könnte aber für diesen Markt richtig sein. Könnten Sie für so viel ein ähnliches Haus in der Gegend mieten?

Meine Spekulation ist, dass es eine Verzögerung von 5-6 Monaten beim Bau gibt, da die Wintermonate in Kanada auftauchen, was zu einer Verzögerung von einem Jahr führen wird. Volle Spekulation aber.
@PeteB. Das würde Sinn machen. 12 Monate scheinen immer noch eine lange Zeit zu sein, um auf ein Haus zu warten, das ich gerade gekauft habe :)
Die Frage des OP bezieht sich auf einen persönlichen Wohnsitz, aber ich kenne ein Beispiel für eine ähnliche Anordnung bei Gewerbeimmobilien: Die High School, an der meine Frau Absolventin ist, wurde an das Krankenhaus nebenan verkauft, mit einer fünfjährigen Option, sie weiter zu bewohnen das Gebäude mietfrei.
@david Es ist etwas schwieriger, eine Schule zu verlegen als ein Haus. Der „mietfreie“ Vorteil ist jedoch ziemlich nett. Das Krankenhaus (ebenfalls schwer zu bewegen) muss diese Erweiterung wirklich gewollt haben.

Ein verspäteter Auszug mit Zahlung der Miete während des Belegungszeitraums ist keine Seltenheit.

Für die Mietdauer wird ein Standardmietvertrag abgeschlossen. Die Mietgebühr sollte ausreichen, um die Hausbesitzerversicherung, die Hypothekenzahlung, die Steuern, alle HOA-Gebühren und einen gewissen Gewinn zu decken.

Ein Treuhandkonto sollte finanziert werden, um bis zum Auszug, der Inspektion durch Dritte und dem Abschluss aller Reparaturen freigegeben zu werden, um das Haus wieder in den Zustand des Verkaufsdatums zu bringen.

Das Treuhandkonto sollte ausreichend hoch sein, um den gesamten Mietbetrag für den Zeitraum des Jahres, die volle Selbstbeteiligung oder die Police des Hausbesitzers abzudecken, und genügend zusätzliche Mittel, um potenzielle Reparaturen zu gewährleisten, die nicht durch die Police eines Hausbesitzers abgedeckt sind.) Mietauszahlungen können vom Treuhandkonto aus geplant werden im Rahmen der Vereinbarung die Beseitigung von Mietausfällen. Um die Räumungsbedenken zu mindern, sollte der Verfall eines Teils/Rests des Treuhandkontos garantiert werden, wenn der Verkäufer nicht bis zum vereinbarten Auszugsdatum ausgezogen ist.

Da es sich bei allen oben genannten Angelegenheiten um sehr rechtliche Angelegenheiten handelt, wenden Sie sich an einen Anwalt, um die erforderlichen Verträge zu erstellen. sicherzustellen, dass alle Artikel in Ihrer jeweiligen Gerichtsbarkeit legal sind. Ich bin kein Anwalt, daher sind die oben genannten Punkte nur einige Vorschläge, die hilfreich sein könnten.

Ein Haus kaufen. Der Verkäufer will jetzt Bargeld und erst nächstes Jahr umziehen und in der Zwischenzeit dasselbe Haus mieten
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