Gibt es Statistiken zu Eminent Domain?

Leider scheint es keine nationale Datenbank über die Beschlagnahme von bedeutendem Domaineigentum zu geben. Bücher wie dieses stützen sich auf Fallstudien als anekdotischen Beweis. Flüchtige Websuchen zeigen verfügbare Daten aus dem Bundesstaat Texas, aber keine nationalen Datenbanken.

Es gibt jedoch einen gut gemachten Kongressbericht aus dem Jahr 2006 zu bedeutenden Themen:

Eminent Domain: Informationen über seine Verwendung und Auswirkungen auf Eigentümer und Gemeinschaften sind begrenzt

Mehrere von Bundes-, Landes- und Kommunalverwaltungen erlassene Gesetze legen fest, wie Behörden Land erwerben können – auch nach bedeutenden Domänen – und wie die Entschädigung für Grundstückseigentümer festgelegt wird. Einige glauben, dass die Zahlungslimits zu niedrig sind. Der erste Schritt bei einem Projekt, das den Erwerb von Grundstücken beinhaltet, ist die öffentliche Überprüfung und Genehmigung eines Projektplans durch eine öffentliche Stelle, gefolgt von einem Grundstücksbewertungsverfahren, bei dem Eigentumsstudien und -bewertungen abgeschlossen werden. Während der Phase des Grundstückserwerbs machen die Behörden dem Eigentümer oft ein formelles Angebot und versuchen, über den Kauf des Grundstücks zu verhandeln. Wenn die Behörde den Eigentümer nicht ausfindig machen kann oder die Parteien sich unter anderem nicht auf einen Preis einigen können, leitet die Behörde das förmliche Gerichtsverfahren ein, um das Eigentum durch bedeutende Domain zu erwerben. Schließlich, wenn die Immobilie erworben wird,

Vielleicht werden die Informationen aus Texas Ihren Datenbedarf befriedigen. Wenn nicht, könnten Sie in Betracht ziehen, die Fälle zu finden, auf die im Eminent Domain -Bericht verwiesen wird (ich konnte keine bundesstaatliche Überprüfung jüngeren Datums als 2006 finden).

Wie oft wurde Eminent Domain in einem Jahr auf einer oder allen Regierungsebenen verwendet?

Wenn die "Nutzung" der herausragenden Domain-Macht tatsächlich bedeutet, eine Klage zu erheben, um das Eigentum von jemandem gegen eine vom Gericht festgelegte faire Entschädigung zu erhalten, dann ist die Anzahl der Fälle überraschend gering.

Aber wenn die "Nutzung" der herausragenden Domainmacht das Angebot zum Kauf von Eigentum in einer Weise beinhaltet, die durch das Wissen gestützt wird, dass eine bedeutende Domainklage erhoben werden kann und wird, stimmt der Eigentümer nicht zu, das Eigentum zu dem von der Regierung angebotenen Preis zu verkaufen, dann es wird viel öfter verwendet.

Als ein Datenpunkt wurden im Geschäftsjahr 2018 in Colorado , das etwa 1,5 % der Bevölkerung der Vereinigten Staaten ausmacht, 87 Klagen eingereicht, um Eigentum zu verurteilen. Davon ausgenommen sind eminent bundesweite Domainverfahren, die vor Bundesgerichten geführt werden, für die es ebenfalls gute Statistiken gibt. Dies würde landesweit erwartete 5.800 Fälle pro Jahr bedeuten, wenn diese Zahl nahe am US-Durchschnitt pro Kopf liegt, bevor Fälle auf Bundesebene berücksichtigt werden.

Wenn die Bundesregierung versucht, ihre Befugnisse in wichtigen Bereichen auszuüben, reicht die Regierung der Vereinigten Staaten eine Klage beim US-Bezirksgericht ein, und dieser Fall wird für statistische Zwecke als „Immobilien“-Fall eingestuft, in der Annahme, dass die Regierung Immobilien verurteilt ( was normalerweise der Fall ist) und kein Boot oder anderes persönliches Eigentum (was die seltene Ausnahme ist). Es gab 1.001 Immobilienfällevon der Regierung der Vereinigten Staaten bei den US-Bezirksgerichten im letzten Jahr, für das Statistiken verfügbar sind, eingereicht wurden, obwohl dies definitiv eine Überschätzung ist, da es einige Fälle umfasst, die keine bedeutenden Domainverfahren sind. Zu dieser Kategorie von Fällen gehören beispielsweise auch bundesstaatliche Zwangsvollstreckungen von Hypotheken, die direkt dem Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung gehören, gemäß Titel 12, Kapitel 38 und 38A des United States Code.

Aber sobald ein bedeutendes Domain-Verfahren eingereicht wird, sind die Chancen, dass die Regierung das Eigentum erfolgreich erhält, wenn auch möglicherweise zu einem höheren Preis als angeboten, in der Tat sehr groß. Wahrscheinlich werden 98 % oder mehr der wichtigen Fälle, die vor Gericht eingereicht werden, zum Erwerb des von der verurteilenden Partei angestrebten Eigentums führen. Der Versuch der verurteilenden Partei, das Eigentum zu erlangen, wird in Colorado im Durchschnitt wahrscheinlich nur ein- oder zweimal im Jahr direkt abgelehnt (und einige dieser Fälle beinhalten die Verurteilung des Eigentums durch eine private Partei, wie z. B. einen angeblich landumschlossenen Landbesitzer).

Das Problem, keinen umfangreicheren Datensatz zu haben (der nicht so schwer aus den Jahresberichten verschiedener staatlicher und bundesstaatlicher Justizsysteme zu sammeln wäre, die Aufzeichnungen über Gerichtsakten mit den Details führen, die Colorado tut), ist, dass die Anzahl der bedeutende Domain-Fälle, die in einem Jahr eingereicht werden, ist eine sehr "klumpige" Zahl. Wenn eine große Infrastrukturkampagne im Gange ist, wie eine neue S-Bahnlinie oder eine neue Autobahn, werden viele bedeutende Domainverfahren eingeleitet. Aber in anderen Jahren, wenn es nicht viele große Infrastrukturprogramme in der Landerwerbsphase des Projekts gibt, wird die Zahl weit geringer sein.

Dennoch vermute ich, dass die Gesamtzahl wahrscheinlich weniger als 10.000 pro Jahr auf allen Regierungsebenen in den gesamten Vereinigten Staaten beträgt.

Im Vergleich dazu gibt es in den Vereinigten Staaten mehr als 50 Millionen Parzellen mit eigengenutzten Wohnimmobilien, etwa 2 Millionen Farmen (von denen viele aus mehreren Parzellen bestehen) und viele, viele Millionen Parzellen im Besitz von Unternehmen und von Vermietern. Eine vernünftige Schätzung wäre, dass es in den Vereinigten Staaten etwa 200 Millionen Landparzellen gibt. Eine „Parzelle“ Land ist auch eine knifflige Analyseeinheit. Eine Parzelle kann ein paar Quadratfuß Land oder mehrere Quadratmeilen Land umfassen. Einige Staaten führen Land, das einem einzelnen Eigentümer gehört und zusammenhängend ist, automatisch zu einer einzigen Parzelle zusammen, während andere dies nicht tun. Und häufig versucht ein wichtiges Domain-Verfahren, nur einen kleinen Teil eines ganzen Grundstücks zu erwerben, wie z. B. einen vier Fuß langen Streifen vieler Grundstückseigentümer.

So sind in den Vereinigten Staaten jedes Jahr etwa 50 Immobilienparzellen pro Million Gegenstand von bedeutenden Domainverfahren. Natürlich enthält diese Zahl nicht freiwillige Landkäufe durch die Regierung, und manchmal verkauft oder tauscht die Regierung auch Land, so dass die Nettorate des Landerwerbs der Regierungen in den Vereinigten Staaten nur lose mit dieser Zahl zusammenhängt.

Dies mag niedrig erscheinen, aber das liegt daran, dass das Verfahren außergerichtlich beginnen muss, mit einem gutgläubigen Angebot an den Immobilieneigentümer, unterstützt durch eine Schätzung, und nur dann vor Gericht geht, wenn der Immobilieneigentümer das Angebot der Regierung nicht annimmt angesichts eines bevorstehenden bedeutenden Domain-Gerichtsverfahrens und wenn die Regierung das Gegenangebot des Grundstückseigentümers nicht annimmt. In Colorado muss die Regierung auch die Anwaltskosten des Grundstückseigentümers zahlen, wenn der vom Gericht festgestellte faire Marktwert der Immobilie mehr als 130 % des letzten, besten Angebots der Regierung vor der Klageerhebung beträgt.

Wie bei allen anderen Arten von Zivilprozessen werden die meisten Fälle beigelegt, und zwar oft vor Gericht, was als freiwilliger Verkauf von Land an die Regierung endet (wenn auch im Schatten des Rechts der Regierung, das Eigentum zu verurteilen). Wenn 87 Fälle pro Jahr tatsächlich vor Gericht gebracht werden, ist dies wahrscheinlich der Höhepunkt von 800 bis 4500 Versuchen, Land zu erwerben, bei dem eine bedeutende Domain eine Option auf dem Tisch war.

Der Geldwert dieser Ansprüche

Die Entschädigung ausgezahlt

Dies ist viel schwieriger zu bestimmen, da leicht verfügbare Gerichtsstatistiken nicht über den Ausgang der eingereichten Fälle berichten und weil Staatshaushalts- und Ausgabendokumente nicht zwischen Ausgaben für freiwilligen Landerwerb und unfreiwilligem Landerwerb unterscheiden. Außerdem unterscheiden viele Haushalts- und Ausgabendokumente der Regierung nicht zwischen Landerwerbskosten und Baukosten auf dem erworbenen Land.

Dies ist auch keine Statistik, für die grobe statistische Stichproben sehr nützlich sind. Dies liegt daran, dass eine sehr kleine Anzahl von sehr großen Domainkäufen für Eigentümer großer oder teurer Grundstücke in einem kleinen Prozentsatz der Fälle einen sehr großen Teil des Gesamtbetrags ausmachen, den die Regierung zur Ausübung ihrer herausragenden Domainmacht aufwendet. Die durchschnittlichen Ausgaben pro Fall liegen wahrscheinlich weit über dem 80. Perzentil der Ausgaben in allen bedeutenden Domänenfällen.

Ein drittes Hindernis besteht darin, dass zwar alle wichtigen Domain-Fälle entweder bei staatlichen Prozessgerichten mit allgemeiner Zuständigkeit (die nur eine Reihe von Statistiken pro Staat erstellen) oder den US-Bezirksgerichten (die nur eine Reihe von Statistiken auf Bundesebene erstellen) eingeordnet werden, das Budget und Ausgabendaten werden pro Behörde und auf staatlicher und lokaler Ebene pro Regierung gemeldet, wobei jede lokale Regierung ihre Finanzinformationen separat meldet. Wenn alle Sonderbezirke mit bedeutender Domänenmacht einbezogen werden, gibt es in den Vereinigten Staaten in der Größenordnung von 100.000 Kommunalverwaltungen. Diese Informationen müssen also aus viel mehr Quellen stammen, und diese Quellen sind nicht so konsistent in der Art und Weise, wie sie diese Informationen melden.

Auf Bundesebene wäre ein weiterer möglicher Weg, Informationen zu sammeln, Informationen von der Land Acquisition Section des Justizministeriums der Vereinigten Staaten zu erhalten , die von der Regierung der Vereinigten Staaten (möglicherweise mit Ausnahme einiger weniger unabhängiger Behörden wie dem Tennessee Valley) anhängig gemacht wird Behörde), unabhängig von der Agentur, die das Land erwirbt. Ein Bericht des Congressional Research Service über bundesstaatliche Landerwerbspraktiken auf sehr breiter Ebene ist hier zu finden .