Ist es im Allgemeinen besser, eine Immobilie zu kaufen, wenn sich der Wohnungsmarkt in einem Abwärtstrend oder einem Aufwärtstrend befindet?

Wenn die gesamte Immobilie mit der gleichen Geschwindigkeit auf und ab geht, ist es wahrscheinlich ein bisschen wie ein Waschgang. Allerdings gibt es Märkte (z. B. die Front Range von Colorado, wo ich lebe), wo sich Immobilien auf verschiedenen Preisniveaus und in unterschiedlichen Lagen sehr unterschiedlich entwickelt haben.

Ich denke, es ist am sinnvollsten, Wohnen als Konsumentscheidung wie den Kauf eines Autos und nicht als Investitionsentscheidung wie den Kauf von Kunst zu betrachten (da es ähnlich illiquide ist). Überlegen Sie, was Sie brauchen und wollen (Ausstattung, Standort), wie wichtig Ihnen der Kompromiss „Eigen gegen Miete“ ist (einschließlich des Risikos, Ihr Eigenkapital zu verlieren) und was Sie sich bequem leisten können. Dann mach dir nicht so viele Gedanken über die Preisentwicklung.

Das scheint mir die Lehre aus der jüngsten Immobilienpleite zu sein.

Als Investition spielt der Trend keine Rolle, was zählt, ist der Preis, zu dem Sie das Haus kaufen, und der Preis, zu dem Sie es verkaufen. Angenommen, Sie kaufen heute ein Haus für 250.000 $. Im Allgemeinen spielt es keine Rolle, ob das Haus morgen 200.000 oder 300.000 Dollar wert ist (wenn man Dinge wie Refinanzierung und Eigenheimkredite vernachlässigt). Entscheidend ist der Preis beim Verkauf. Je länger Sie planen zu bleiben, desto weniger bedeuten die aktuellen Marktbedingungen.

Natürlich spielt bei der Entscheidung für den Kauf eines Hauses noch viel mehr eine Rolle, da Sie darin wohnen werden. Sie müssen auch Dinge wie die Dauer Ihres Aufenthalts in der Gegend, die Stabilität Ihres Arbeitsplatzes und die zukünftige Familiengröße berücksichtigen.

Wenn ich eine Immobilie kaufe, während sich der Markt in einem Abwärtstrend befindet, verliert die Immobilie an Wert, aber ich würde sowieso Geld mit der Miete verlieren. Also, solange ich die Immobilie als Wohnkosten betrachte, wäre ich in Ordnung.

Das ist eine etwas zu grobe Analyse. Es hängt alles von den Zahlen ab, die Sie eingeben. Nehmen wir an, Sie leben in der Gegend von Boston und kaufen während eines Abwärtstrends ein Haus für 550.000 $. Zwei Jahre später müssen Sie es verkaufen, und das Beste, was Sie bekommen können, sind 480.000 $. Sie haben 70.000 $ verloren und Sie haben auch zwei Jahre Grundsteuern, Unterhalt, Versicherung, Hypothekenzinsen usw. verloren. Sagen wir, das sind weitere 10.000 $ im Jahr, also haben Sie 70.000 $ + 20.000 $ = 90.000 $ verloren. Es ist wahrscheinlich mehr als das, aber lassen Sie uns damit gehen ...

In denselben zwei Jahren hätten Sie für 2.000 $/Monat in einer ziemlich schönen Wohnung leben können. In diesem Szenario fehlen Ihnen 2.000 $ * 24 Monate = 48.000 $ – und das war's . Es ist ein Unterschied von 90.000 $ - 48.000 $ = 42.000 $ in zwei Jahren. Das ist beträchtlich.

Wenn ich verkaufen und auf eine größere Immobilie aufrüsten wollte, wäre die größere Immobilie auch im Abwärtstrend günstiger.

Ja, die allgemeine Regel lautet: Wenn Sie Ihr Geld für einen Einkauf ausgeben müssen, kaufen Sie am besten, wenn die Dinge niedrig sind, damit Sie Ihren Wert maximieren.

Wenn sich der Markt jedoch in einem Aufwärtstrend befindet, würde mir der Verkauf der Immobilie mehr einbringen, als ich bezahlt habe, aber größere Häuser wären auch im Preis gestiegen.

Aber es kann nicht skalieren. Wenn Sie zu einem viel größeren (teureren) Haus springen, können Sie sich das so vorstellen, als würden Sie 1,5 Häuser kaufen. Diese zusätzlichen 0,5 eines Hauses sind ein Neukauf, und wenn Sie kaufen, wenn die Preise hoch sind (im Vergleich zu anderen Wirtschaftsindikatoren wie Gehältern und Mieten), geht es Ihnen nicht so gut, wenn Sie kaufen, wenn sie niedrig sind.

Machen diese beiden Szenarien die Vor- und Nachteile des Kaufs auf beiden Märkten zunichte?

Ich glaube nicht. Ich denke, im Allgemeinen ist es günstig, "mehr Haus" zu kaufen (entweder von einer Wohnung zu einem Haus oder von einem kleinen Haus zu einem größeren Haus), wenn das Wohnen billiger ist. Häuser sind Güter wie alles andere, und wenn das Angebot hoch ist (nach einer Überproduktion) und die Nachfrage niedrig ist (in wirtschaftlich schlechten Zeiten), können im Vergleich zu anderen Zeiten, in denen das Gegenteil gilt, oder während einer Immobilienblase Geschäfte gemacht werden.

Der andere Punkt ist, wie bei jedem Trend, dass Sie nur die Zukunft des Trends kennen ... nachdem er vorbei ist. Sie wissen nicht, ob Sie irgendwo in der Nähe des Tiefs eines Trends kaufen, obwohl Sie sicherlich sehen können, dass es niedriger ist als früher.

In Bezug auf praktische Dinge, wenn Sie kaufen, wenn es hoch ist, hoffen Sie, dass Sie auch verkaufen, wenn es hoch ist. Diese Grafik historischer inflationsbereinigter Immobilienpreise ist an dieser Stelle hilfreich: Lassen Sie mich nur sagen, dass ich, wenn ich während des letzten Booms gekauft habe, sehr hoffe, dass ich während dieses Booms auch verkauft habe!