Sind Immobilien jemals eine SCHLECHTE Investition? Wenn ja, wann?

Nein, das kann es wirklich nicht. Schauen Sie sich Detroit an, das in den letzten Jahrzehnten eine Million Einwohner verloren hat. Es gibt viele Immobilien, die sich nicht so gut verkaufen lassen, wie sie verkauft wurden.

Andere Märkte sind sehr riskant, wie Florida, wo Spekulanten den Preis zu sehr in die Höhe treiben, um stabil zu bleiben. Sie müssen sicher sein, in Zeiten des Abschwungs zu kaufen.

Viele Preisrückgänge bei Immobilien werden verschleiert, weil Verkäufer einfach nicht verkaufen, sodass Sie nicht wirklich wissen, wie niedrig der Preis ist, wenn Sie unbedingt verkaufen müssten.

Im Allgemeinen können Sie jedenfalls in den meisten Teilen Amerikas davon ausgehen, dass Immobilien mit der Inflation Schritt halten, aber nicht viel besser abschneiden. Es sind die Mieteinnahmen oder der Hebel (wenn Sie mit einer Hypothek kaufen), die den größten Teil der Rendite ausmachen. In städtischen Märkten, die einen Zustrom von Menschen und Industrie erhalten, können Immobilien tatsächlich die Inflation übertreffen, aber die Anzahl der Märkte, die dies tun, ist selten.

Auch wenn Sie es streng als Investition betrachten (im Gegensatz zu der Frage „Lohnt es sich, ein Eigenheim zu besitzen?“), gibt es eine Menge zusätzlicher Kosten, die Sie wieder hereinholen müssen, von Grundsteuern bis zu Rechnungen, Mietkopfschmerzen etc.

Es ist eine Investition wie jede andere und sollte mit der gleichen Sorgfalt angegangen werden.

Immobilien sind eine schlechte Investition, weil:

• es ist illiquide (nicht so einfach zu verkaufen)
• es ist unteilbar (Sie können Ihre Garage nicht verkaufen, wenn Sie Notfallbargeld für eine Arztrechnung benötigen)
• Es ist oft mit Risiken in der lokalen Wirtschaft verbunden, die sich auf Ihren Job auswirken. Wenn Sie also einen Platz in Michigan haben und die Autoindustrie untergeht, haben Sie sowohl Geld für Ihr Haus als auch Ihren Job verloren. (durch die Geldanlage können Sie diversifizieren)
• die Anzahlungen haben Opportunitätskosten (Sie könnten sie an relativ risikofreien Standorten anlegen und ähnliche Renditen erzielen)
• Sie genießen keine steuerlich absetzbaren Wartungskosten, sodass die Instandhaltung teurer sein kann

Ein Haus zu mieten und ein Haus zu kaufen, sind bei sonst gleichen Bedingungen auf lange Sicht ziemlich ähnlich teuer (wenn Sie sich dazu zwingen können, die potenzielle Anzahlung zu investieren). Kaufen Sie also ein Haus, wenn Sie die Vorteile des Wohneigentums genießen möchten. Kaufen Sie ein Haus, wenn Sie sich gegen steigende Immobilienpreise absichern müssen (z. B. wenn Sie ein festes Einkommen haben und es nicht verkraften könnten, wenn die Mieten stark steigen würden, als sich die Wirtschaft erwärmte). Kaufen Sie vielleicht ein Haus, wenn Sie in einer hohen Steuerklasse sind, um sich vor der Besteuerung Ihrer unterstellten Miete zu schützen, wenn es so funktioniert (fragen Sie Ihren Finanzberater).

Aber betrachten Sie es nicht als wirklich großartiges Anlageinstrument. Die Renditen sind durchschnittlich und das Risikoprofil ist nicht so attraktiv.

Immobilien sind immer eine interessante Dynamik. In den meisten Fällen sind die Preise immer gestiegen.

Der Preis ist hauptsächlich eine Funktion der Nachfrage. Manchmal wird die Nachfrage über einen kurzen Zeitraum künstlich aufgebläht und kann aufgrund von Korrekturen schnell zurückgehen. Während Rezessionen wird sich der Wohnungsmarkt normalerweise verlangsamen. Es gibt einige seltene Fälle, in denen sich bestimmte Bereiche nie erholen (siehe Subprime-Hypothekenkrise, Spar- und Kreditkrise, in der es zahlreiche unerwünschte Immobilien gibt). Dinge, die man beachten muss:

• Hauptwohnsitz : Dies ist wichtig, da die meisten Menschen es nicht gewohnt sind, häufig ihren Hauptwohnsitz zu kaufen und zu verkaufen, da Kosten wie Umzugskosten, Steuern und Provisionen anfallen. Die meisten Eigentümer werden diese Investition über einen längeren Zeitraum halten und werden von einem schlechten Markt nicht so stark betroffen sein.
• Lage : Das alte Sprichwort, wo sich die Immobilie befindet. Ist es in der Nähe von Schulen, Freizeiteinrichtungen, Einkaufszentren, öffentlichen Verkehrsmitteln? Diese Dinge erhöhen die Nachfrage und beeinflussen den letztendlichen Verkaufspreis.
• Spekulation : Wenn die Immobilie ausschließlich für Investitionen bestimmt ist, möchten die Eigentümer sie normalerweise über kürzere Zeiträume halten. In einem schlechten Markt muss man möglicherweise bereit sein, die Immobilie länger als erwartet zu halten, was zu höheren Kosten führen kann.
• Käufer : Wenn es einen stetigen Strom neuer Hausbesitzer gibt, wird die Nachfrage steigen. Woher kommen die potenziellen Käufer? Sind das Leute, die zum ersten Mal anfangen? Sind sie wegen Einwanderung?
• Verfügbarkeit von Geld : Wenn die Kreditkosten niedrig sind, kann dies die Nachfrage erhöhen.

Ich bin überrascht, diese Frage bei dem aktuellen Stand der Abwertung von Immobilien überhaupt zu hören.

Eine Sache, die ich zu den anderen Antworten hinzufügen werde, ist sicherzustellen, dass Sie einen echten Äpfel/Äpfel-Vergleich mit anderen Investitionen durchführen, wenn Sie Immobilien in Betracht ziehen. Sie können nicht einfach den Kaufpreis vom Verkaufspreis abziehen, um Ihren ROI zu ermitteln.

Immobilien haben sehr hohe Tragekosten, die Sie in jede ROI-Berechnung einbeziehen müssen, einschließlich:

• Schuldendienst wie Hypothekenzinsen (falls vorhanden)
• Jährliche Vermögenssteuern
• Reparatur- und Wartungskosten
• Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Regelmäßige Renovierung/Umbau (Es dauert ungefähr 20 Jahre, bis ein Haus von der architektonischen Zusammenfassung zu Brady-Bunch übergeht)

Noch ein Punkt: Ein Haus, in dem Sie wohnen, sollte nicht als Investition, sondern als Ausgabe betrachtet werden. Sie müssen in der Lage sein, eine Investition zu liquidieren und Ihre Rendite einzuziehen. Wenn Sie nicht vorhaben, wieder bei Ihren Eltern einzuziehen, werden Sie immer einen Platz zum Leben brauchen, damit Sie diese Investition nie wirklich auszahlen können, außer vielleicht durch eine Herabstufung Ihres Lebensstils oder eine Umkehrhypothek.

Wenn alle anderen Faktoren gleich sind, ist der Besitz Ihres Hauptwohnsitzes auf lange Sicht fast immer eine gute Investition.

Wieso den? Weil Sie irgendwo leben müssen, und Mietverträge, insbesondere langfristige Mietverträge, die wichtig sind, wenn Sie Kinder in der Schule usw. haben, sind in den meisten Märkten im Allgemeinen in der gleichen Größenordnung wie eine Hypothek. Wenn ich einem Vermieter 1.500 Dollar gebe, bekomme ich 30 Tage irgendwo zu leben. Wenn ich der Bank 1.500 Dollar gebe, bekomme ich einen Platz zum Leben und Eigenkapital in einem Vermögenswert, der gewartet werden muss, aber immer einen inneren Wert hat.

Detroit ist ein Extrem, Manhattan oder Silicon Valley sind ein anderes Immobilien-Extrem … alles andere liegt irgendwo in der Mitte.

Was nicht immer eine gute Geldanlage ist, ist das Spekulieren als Laie auf hochelastische „Anlageobjekte“ wie Ferienwohnungen. Es ist ein zyklischer Markt, aber unsere Aufmerksamkeitsspanne ist zu kurz, um das zu erkennen. Wie die meisten anderen Antworten auf diese Frage zeigen, neigen die Menschen dazu, am Boden zu bleiben und all die Probleme mit Immobilien zu sehen, wenn der Markt nicht sehr gut ist. Umgekehrt sehen die Menschen nur die Vorteile und sind sich Problemen nicht bewusst, wenn der Markt hoch ist.

Wie Yishani betont , muss man beim Kauf eines Hauses immer die gebührende Sorgfalt walten lassen. Wie ich in diesem früheren Beitrag erwähnt habe

Ich empfehle dringend, dieses Buch über den Kauf eines Hauses zu lesen, das mit dem Wall Street Journal in Verbindung steht – es beschreibt klar die Vorteile und Herausforderungen eines Hausbesitzes. Eine wichtige Erkenntnis, die ich hatte, war – im Durchschnitt haben Häuser eine „Rendite“ auf Augenhöhe mit Schatzwechseln.

Es ist am besten, ein Haus zu kaufen, wenn Sie in einem Haus leben möchten, und es nicht als „große Investition“ zu betrachten. Und es ist auf jeden Fall die 4-6 Stunden wert, die es braucht, um das Buch von vorne bis hinten zu lesen.

Es gibt einen Aspekt bei Immobilien, der zu wenig diskutiert wird. Wenn man alle Faktoren berücksichtigt, hält sie langfristig gerade noch mit der Inflation mit. Drei Faktoren:

1. Größe anpassen. dh lassen Sie nicht zu, dass in den letzten 30 oder so Jahren das durchschnittliche Eigenheim um etwa 1,5 % pro Jahr gewachsen ist. Das gemessene Haus ist offensichtlich nicht das gleiche Haus Jahr für Jahr.
2. Die Einkommen steigen langfristig tendenziell etwas schneller als die Inflation.
3. Eine Zahlung von beispielsweise 1000 USD/Monat unterstützt eine Hypothek in Höhe von 136.000 USD zu 8 %, aber 197.000 USD zu 4,5 %. Ohne Änderung der Zahlung sieht ein Käufer also, dass sein Potenzial für die Kreditaufnahme basierend auf dem Zinssatz um 50 % steigt.

Nun – wenn Sie all dies normalisieren und die „Arbeitsstunden“ berechnen, die benötigt werden, um das durchschnittliche Haus zu bezahlen, finden Sie eine nahezu flache Linie bei etwas mehr als 40 oder so bezahlten Stunden pro Monat.