Wie kann man schrittweise ohne übermäßiges Risiko in Immobilien investieren?

Ein Freund, den ich seit ungefähr 8 Jahren kenne, hat mich kürzlich um Rat gefragt, und ich war mir nicht sicher, wie ich antworten sollte. Ich wurde neugierig und beschloss zu sehen, ob andere sich einbringen könnten.

Hintergrund: Er und seine Frau teilen sich 3 Hypotheken. M1 hat noch etwa 40.000 $ übrig, und das Grundstück wird verwendet, um einen Verwandten mietfrei zu beherbergen (sie sind damit einverstanden). M2 hat noch etwa 350.000 $ übrig, und die Immobilie wird mit Mieteinnahmen vermietet, die der Hypothek entsprechen. M3 kostet etwa 260.000 US-Dollar für einen kürzlich erworbenen Hauptwohnsitz.

Beide haben Jobs, die nach den monatlichen M1+M3-Zahlungen ein kombiniertes verfügbares Gesamteinkommen von etwa 2500 US-Dollar ergeben. Sie haben meist typische Ausgaben der Mittelklasse: Auto- und Studienkreditzahlungen ("ein paar hundert pro Monat"), Nebenkosten, Handys, typische Haushaltsunterhalt. Soweit ich weiß, nehmen sie an der betrieblichen Altersvorsorge teil. Er sagte, sie hätten auch etwa 10.000 Dollar für „Regentage“ beiseite gelegt.

Seine Grundstrategie besteht darin, Vermögen aufzubauen, indem er nach und nach Immobilien erwirbt.

Er ist jedoch besorgt darüber, zu viele Schulden aufzunehmen, und ist sich nicht sicher, wie er mit Investitionen in RE fortfahren und gleichzeitig das Risiko einer übermäßigen Verschuldung kontrollieren soll.

Fragen:

  1. Ist die Hypothekarschuld zu hoch? Das Mietobjekt befindet sich in einem heißen RE-Markt und könnte daher leicht mit erheblichem Eigenkapital verkauft werden. Am liebsten würden sie es aber behalten.

  2. Können sie sich eine weitere Hypothek leisten, und in welcher Höhe? (z. B. erwägen sie 50.000 $ für eine kleine Hütte, die vermietet werden könnte).

  3. Wie viel Bargeld sollten sie im Idealfall pro Monat beiseite legen? (Geben Sie ein Ziel an und begründen Sie)

  4. Abgesehen davon, Bargeld beiseite zu legen, was wäre eine gute Verwendung von Geldern, um sicherzustellen, dass das Geld die Inflation übertrifft und einen netten Bonus für den Ruhestand hinzufügt?

  5. Sie sind derzeit Mitte 30. Wenn es EINE Schlüsselstrategie oder Entscheidung gibt, die sie heute treffen könnten, die ihnen helfen würde, „früh“ (z. B. Mitte 50) in den Ruhestand zu gehen, welche sollte es sein?

Persönliche Beratung sowie alle Ressourcen zum Lesen/Selbststudium wären willkommen. Danke schön.

Sie fragen nach Meinungen mit einer begrenzten Menge an Informationen, was bestenfalls schwierig und schlimmstenfalls gefährlich sein kann. Mein Vorschlag wäre, mit einem zertifizierten Finanzplaner zu sprechen, der das aktuelle Finanzbild und die Ziele der Person besser verstehen und dann helfen kann, einen für sie sinnvollen Plan zu formulieren.
@DanielAnderson, danke für das Feedback. Sie haben Recht – ich bitte Sie um Vorschläge zu Dingen, die bei der Beantwortung dieser Fragen zu berücksichtigen sind: Welche Faktoren spielen eine Rolle, die berücksichtigt werden sollten? Auf welche anderen Fragen braucht mein Freund Antworten, bevor er gute Antworten auf die von ihm gestellten Fragen bekommen kann? Obwohl CFP oder Steuerberater viele der Fragen in diesen Foren beantworten könnten, macht dies die Fragen nicht notwendigerweise ungültig. Ihr Argument, dass die vollständigste Antwort wahrscheinlich von einer CFP kommen würde, ist jedoch gut getroffen.
Komisch, dies wurde als "meinungsbasiert" als geschlossen gekennzeichnet. Meiner Meinung nach ist die Frage ziemlich legitim, es fehlen nur die Informationen, um sie zu beantworten.
@JoeTaxpayer - großartig, also welche Informationen wären das?
1) Kinder. Ein kinderloses Paar Mitte 30 hat entweder nicht die Absicht, Kinder zu bekommen, oder stöbert bereits bei Stork-basierten Lieferanbietern. In jedem Fall haben Kinder einen großen Einfluss auf die Finanzplanung
2) Sind alle ihre Vermögenswerte verpfändet? Haben sie einen anderen Notfallfonds als diese 10.000 für einen regnerischen Tag (es ist offensichtlich nicht gut für 6 Monate, wie einige vermuten)? Ist das verfügbares Einkommen vor oder nach Nebenkosten? Kann es verwendet werden, um einen Teil dieser Schulden zu begleichen?
3) Wie viel schulden sie in diesen College- und Autokrediten?
@Mindwin, danke der Nachfrage, aber ich bin mir nicht sicher. Ich wäre überrascht, wenn zusammen über 500 $/Monat und wahrscheinlich weniger (er ging zur öffentlichen Universität und ihre Autos sind gut ausgelastet;)
@Mindwin Sie sprechen einen guten Punkt an, um überschüssiges Disp-Einkommen zu verwenden, um den Restbetrag für ausstehende Schulden zu begleichen. Ich habe es ihm gegenüber erwähnt, aber ich bin mir nicht sicher, ob er dem viel Beachtung geschenkt hat. Ich denke, es hilft, die Ergebnisse auf Papier zu sehen, also werde ich versuchen, einige Zahlen zu machen, um ihm zu helfen, die greifbaren Auswirkungen einer Senkung des Kapitals zu sehen.

Antworten (2)

Ist die Hypothekarschuld zu hoch? Das Mietobjekt befindet sich in einem heißen RE-Markt und könnte daher leicht mit erheblichem Eigenkapital verkauft werden. Am liebsten würden sie es aber behalten.

Angesichts des laufenden Einkommens gibt es keinen Stress. In Ermangelung anderer liquider [Barmittel/bargeldnaher] Vermögenswerte ist es jedoch ziemlich hoch, alles in Hypotheken eingeschlossen zu haben. Auch wenn Immobilien Vermögen bilden, handelt es sich um höchst illiquide Anlagen. Schulden bei solchen Investitionen zu haben ist riskant; wenn es keine anderen Investitionen gibt. Im Grunde sieht jetzt alles gut aus, aber wenn es eine Krise gibt, ist die Rückzahlung von Hypothekenschulden zeitaufwändig, und wenn es einen Notverkauf erzwingt, würde es alle Gewinne zunichte machen.

Können sie sich eine weitere Hypothek leisten, und in welcher Höhe? (z. B. erwägen sie 50.000 $ für eine kleine Hütte, die vermietet werden könnte).

Ich denke, sie können. Aber sollten sie? Oder diversifizieren Sie in andere Vermögenswerte wie Aktien usw.

Abgesehen davon, Bargeld beiseite zu legen, was wäre eine gute Verwendung von Geldern, um sicherzustellen, dass das Geld die Inflation übertrifft und einen netten Bonus für den Ruhestand hinzufügt?

Investmentfonds / Aktien / Goldbarren / 401K oder andere solche Altersvorsorgepläne.

Sie sind derzeit Mitte 30. Wenn es EINE Schlüsselstrategie oder Entscheidung gibt, die sie heute treffen könnten, die ihnen helfen würde, „früh“ (z. B. Mitte 50) in den Ruhestand zu gehen, welche sollte es sein?

Diese Meinung basiert ... es hängt davon ab, "wie ihr Lebensstil ist" und wie sie ihren "Lebensstil" haben möchten, wenn sie in Rente gehen. Sie sollten darauf achten, genügend Körperschaft zu sparen, um eine jährliche Rendite zu erzielen, die den Rentenausgaben entspricht.

danke für die Info, das ist ein guter Anfang. Ich frage mich, ob Sie Bücher oder Online-Ressourcen empfehlen könnten, die Sie persönlich für die Altersvorsorge als nützlich empfunden haben? Mein Freund redet ständig über all diese Immobilien- und anderen Anlageideen, aber da ich seine Persönlichkeit kenne, denke ich, dass es ihm wirklich darum geht, nicht über das Alter von 55 hinaus zu arbeiten. Alles andere ist nur das Mittel, um finanziell dorthin zu kommen. Sobald sich das Baräquivalent des gesamten Eigenkapitals der Gesamtsumme nähert, die eine angemessene jährliche Rendite bietet, habe ich keinen Zweifel, dass er die Int/Divds liquidieren und davon leben wird.

Um relativ kleine Beträge in den Immobilienmarkt zu investieren, könnten Sie Anteile an einem Real Estate Investment Trust (REIT) kaufen, einer Art Investmentfonds. Zugegeben, das ist etwas ganz anderes, als zu versuchen, Vermieter zu werden; geringeres Risiko, aber geringere Rendite.

Das ist ein interessanter Ratschlag und ich werde ihn weitergeben, danke. Ich frage mich jedoch, ob es möglich ist, auf greifbarere Weise zu investieren, dh in tatsächliche Strukturen, bei denen man an die Tür klopfen und sagen kann: „Ja, das ist meins“ – oder zumindest „teilweise“ meins –, während man sich trotzdem vor persönlichen Dingen schützt Schuldenhaftung und Risiko im Zusammenhang mit einer individuellen Hypothek. Ich frage mich allmählich, ob es Strukturen gibt, die es kleinen Gruppen ermöglichen, gemeinsam zu investieren, also Eigentum zu teilen, aber auch die Schuldenlast zu verteilen?
Seltener Sonderfall vielleicht. Vielleicht.
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