Meine Mutter verkauft gerade ihre Mietwohnung an einen Käufer. Sie haben einen Vertrag, bei dem der Käufer 10 Jahre amortisierte Zahlungen für 5 Jahre leistet, mit einer Ballonzahlung am Ende. Mit der Schlusszahlung ist der Verkauf des Hauses abgeschlossen.
Der IRS definiert Ratenverkäufe als Verkäufe, bei denen Sie nach dem Steuerjahr, in dem der Verkauf stattfand, mindestens eine Zahlung erhalten . Da der "Verkauf" erst nach der letzten Zahlung stattfinden würde, bin ich mir nicht sicher, wie dies gemeldet werden würde.
Noah, ich höre Mitglied @littleadv flüstern: „Hier solltest du einen Profi kontaktieren, zumindest um die Steuererklärung des ersten Jahres einzureichen.“
Allerdings hat die IRS-Dokumentation einen langen Weg zurückgelegt, zumindest für diejenigen, die bereit sind, sie anzustarren, erneut zu lesen und im Falle von Verwirrung zu überprüfen.
Ihr Freund hier ist Publikation 537, Ratenverkäufe . Von dort:
Jede Zahlung bei einem Ratenverkauf besteht normalerweise aus den folgenden drei Teilen.
- Zinsertrag
- Rückgabe Ihrer eingestellten Basis im Eigentum
- Gewinn aus dem Verkauf
In jedem Jahr, in dem Sie eine Zahlung erhalten, müssen Sie sowohl den Zinsteil als auch den Teil, der Ihr Gewinn aus dem Verkauf ist, in das Einkommen einbeziehen. Sie zählen den Teil, der die Rendite Ihrer Basis in der Immobilie ist, nicht zum Einkommen. Grundlage ist die Höhe Ihrer Investition in die Immobilie für Ratenverkaufszwecke.
Die Implikation des Obigen ist, dass, wenn sie einen großen Gewinn hat (ich hoffe es), der IRS nicht erwartet, dass sie den Gewinn geltend macht und der Steuer unterliegt, wenn sie das Geld noch nicht bekommen hat. Ein Teil der Schönheit des Ratenverkaufs ist seine Verwendung für eine ältere Person, die den Wert einer Miete verrenten möchte, während sie aus dem Eigentum aussteigt. Die Verteilung dieses Gewinns auf 10-15 Jahre kann die Steuer wirklich senken.
Natürlich zeigt Ihnen das Obige nicht ganz die Mathematik. Einzelheiten finden Sie in Pub 537 und dem dazugehörigen Formular 6252. (Und rede mit einem Profi)
IANAL , aber...
Diese beschriebene Transaktion könnte wie folgt betrachtet werden: Ihre Mutter hat die Einheit an den Käufer verkauft und den Verkauf abgeschlossen. Als Bezahlung nahm sie eine Hypothek über den vollen Kaufpreis zurück. Diese Hypothek hatte einen bestimmten Kapitalbetrag und Zinssatz, eine 10-jährige Amortisation und eine fünfjährige Laufzeit. Das Eigentum hat den Besitzer gewechselt, wobei die Hypothek im Falle eines Zahlungsverzugs auf das Eigentum eingetragen wurde. Der Käufer übernimmt den Besitz und zahlt die Hypothek ab.
Mit dieser Interpretation kann jedes Hypothekentilgungsprogramm den sich ändernden Zinsanteil jeder Zahlung des Käufers berechnen.
Eine weitere Komplikation: Ihre dem IRS gemeldeten Zinserträge sollten mit dem vom IRS geforderten Hypothekenzinsabzug des Käufers übereinstimmen ...
DJohnM
Noah
wenigadv