Unmittelbar nach dem Kauf eines Eigenheims sanken die Zinssätze deutlich

Stell dir das vor:

  • Man kauft ein Haus zu einem Zinssatz von beispielsweise 3,625 %
  • Einige Tage nach Abschluss sind die Zinssätze auf 3,4 % gefallen

Das Timing ist hier eher unglücklich. Gibt es eine Möglichkeit, die Tatsache, dass das Haus bewertet wurde und Ihnen zuvor eine Hypothek genehmigt wurde, einfach zu nutzen, um sie später einfach zu refinanzieren?

Ich bin mir nicht sicher, ob Sie Dinge wie den letzten Bewertungs- oder Underwriting-Prozess "wiederverwenden" können. Es wäre großartig, in der Lage zu sein, günstig zum niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren, aber ich möchte keine 2000 $ oder "normale" Refinanzierungsgebühren zahlen müssen.

Gibt es eine Möglichkeit, dies relativ kostengünstig zu tun? Oder hatte ich einfach nur Pech mit meinem Timing?

Hinweis: Ich suche nicht wirklich nach Kommentaren darüber, wie gut meine Rate ist oder ob sich die ziemlich nominalen Einsparungen lohnen oder nicht. Ich weiß, dass die Rate immer noch historisch niedrig ist. Ich weiß, dass es "nur" 24 $/Monat sind, vorausgesetzt, ich nehme eine Hypothek mit 3,4 % auf.

Aber aus meiner Sicht möchte ich wissen, welche Möglichkeiten für eine möglicherweise günstigere Refinanzierung bestehen, da ich gerade ein Haus gekauft habe und es sich sinnvoll anfühlt, dies zu untersuchen.

Unglücklich? Kaum. Hast du gerechnet? Ein 150.000-Dollar-Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren kostet nur 19 US-Dollar weniger pro Monat, was etwa 6700 US-Dollar über 30 Jahre entspricht. Vergessen Sie es und gehen Sie abends ins Bett mit dem Wissen, dass Sie in den letzten 45 Jahren zu den besten Hypothekenzinsen gehört haben . Wenn Sie aufwachen und die Zinsen morgen früh 2 % betragen, dann husten Sie die 2.000 aus und refinanzieren Sie so schnell wie möglich.
@MonkeyZeus Nehmen wir an, Sie hätten die Möglichkeit, 30 Jahre lang 24 $/Monat zu zahlen (nicht 19 $, angesichts meines Darlehens) ... oder 30 Jahre lang 0 $/Monat. Die einzige Voraussetzung ist, dass die zweite Option etwas Recherche, Mühe und Zeit am Telefon erfordert. Welche Option würden Sie wählen? Es ist mir egal, dass ich fast die beste Rate seit 45 Jahren habe. Was ist falsch daran, sich etwas Mühe zu geben, um herauszufinden, ob ich diese 24 $/Monat für die nächsten 30 Jahre sparen kann?
@enderland, wenn du das perfekt optimieren willst, dann zahle die 2000€ und refinanziere. Sie können dies in sechs Monaten wiederholen, wenn sich die Wirtschaft nicht verbessert, und sechs Monate danach. Es ist schwierig, bei einem Einkauf von 150.000 $ bis zum letzten Dollar zu optimieren. Da sich die Zinssätze ständig ändern, ist es im Allgemeinen unwahrscheinlich, dass Sie diese 24 $ für 30 Jahre bezahlen. Und der Kurs von 3,625 %, den Sie gefunden haben, war nicht der beste Kurs, den Sie hätten bekommen können – es war der beste Kurs, den Sie in der Zeit finden konnten, die Sie sich für die Suche eingeräumt haben.
Was ist, wenn die Preise am nächsten Tag dramatisch steigen ? Wie würden Sie sich fühlen, wenn die Bank nach Ihnen käme, um die Bedingungen des Darlehens neu zu verhandeln? :P
@8protons Der Gedanke daran lässt mich erschaudern. "Hallo, Sir, wir berechnen ab heute 12 % für unsere Kredite, also lassen Sie uns Sie zu unserem Vorteil refinanzieren."
@8protons Man würde mürrisch hoffen, dass die Banken ihre Zinsrisiken gut absichern würden.
@8protons Banken versuchen, ihren Kunden Dienstleistungen zu verkaufen, die schlecht für sie und gut für die Bank sind. Kreditüberwachungsdienste (bereits kostenlos), Kreditkarten mit Jahresgebühren, wenn ich mit den Karten, die ich habe, zufrieden bin, Sparkonten mit unglaublich niedrigen Zinsen, damit sie es zu riesigen Zinssätzen reinvestieren können, Investitionen mit massiven Servicegebühren ... Und Ich bin sicher, dass sie diejenigen vorantreiben, für die die Zinssätze in diesem Zeitraum zu ihren Gunsten waren, zweifellos tun sie das.
Denken Sie daran, dass Sie mit ziemlicher Sicherheit NICHT die monatliche Differenz in den Hypothekenzahlungszeiten von 12 Monaten mal 30 Jahren sparen. Die Chance, dass Sie in diesem Haus bleiben und diese Hypothek 30 Jahre lang weiter bezahlen, ist sehr gering. Wenn Sie, wie Sie sagen, 24 US-Dollar pro Monat gespart haben und ein neuer Abschluss 2000 US-Dollar kostet, würde es 84 Monate oder 7 Jahre dauern, bis die Gewinnschwelle erreicht ist. Wirst du 7 Jahre in diesem Haus bleiben? Und was würden Sie mit den 2000 Dollar machen, wenn Sie sich nicht refinanzieren würden?

Antworten (4)

Wenn Sie irgendwo einen ausreichend besseren Zinssatz finden – die Faustregel war 1 % billiger – lohnt es sich, einen weiteren Satz Abschlusskosten zu zahlen, um sich in das günstigere Darlehen zu refinanzieren.

Um festzustellen, ob sich dies lohnt, besteht die einfachste Lösung darin, die Details des Darlehens, an dem Sie interessiert sind, abzurufen und diese in die Refinanzierungsrechner einzufügen, die die Banken jetzt auf ihren Websites anbieten.

Wenn die Zinsen in der gesamten Branche so stark sinken und Sie in der Vergangenheit gut pünktlich gezahlt haben, ist Ihr Kreditgeber möglicherweise ausreichend daran interessiert, Sie als Kunden zu behalten, um Sie „an Ort und Stelle zu refinanzieren“, wodurch der größte Teil des zusätzlichen Abschlusses vermieden wird Kosten und macht dies fast zu einem Kinderspiel. Fragen Sie sie, nachdem Sie die Alternativen recherchiert haben, damit Sie glaubhaft sagen können, dass Sie vorhaben, woanders hinzugehen, wenn sie dieser Anfrage nicht nachkommen können.

Andernfalls ... Sie erhalten bereits eine historisch erstaunlich gute Rate. (Meine erste Hypothek lag bei 6,5 %.) Lassen Sie sich nicht die Freude daran verderben, dass jemand anderes ein etwas besseres Angebot bekommen hat.

(Später Zusatz: Beachten Sie, dass Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz erhalten könnten , die Änderungen des Leitzinses verfolgt. Das ist offensichtlich ein Glücksspiel und eines, das ich zu diesem Zeitpunkt nicht eingehen würde.)

Dies ist ein guter Punkt – denken Sie daran, dass die Differenz zwischen den monatlichen Zahlungen zwischen 3,625 % und 4 % bei einer Laufzeit von 3 Jahren etwa 17 $ pro Monat für jeweils 100.000 $ der Hypothek ausmacht. Beläuft sich auf etwa 600 $ über den 3-Jahres-Zeitraum. Nicht nichts, aber nicht viel.
Derselbe Kommentar, den ich zu der Frage gemacht habe. Wenn es nur 24 $ pro Monat sind, wären Sie sicher bereit, für diesen Betrag eine automatische ACH-Überweisung an mich einzurichten? Ich meine, es sind nur 24 $/Monat - vorausgesetzt, dass 3,4 % der beste Zinssatz ist, den ich derzeit bekommen könnte - oder ist es einfacher, mit dem Geld eines anderen großzügig zu sein ;-)
Die Fragen sind (a) wird die Bank wahrscheinlich so bald refinanzieren (wahrscheinlich nicht) und (b) wird Dave mehr refinanzieren, als eine neue Reihe von Abschlussgebühren kosten wird (viele Rechner sind da, führen Sie die Zahlen aus, wahrscheinlich nicht). Nichts zu tun kann tatsächlich die beste Wahl sein, die es gibt. Oder vielleicht auch nicht. Mach deine Hausaufgaben; wir können nicht alles für Sie erledigen.
C/Dave/save/ im vorherigen. Ich wünschte, SE wäre nicht so paranoid in Bezug auf Änderungen ...
@enderland ja, es ist Geld, aber Sie müssen überlegen, wie "preiswert" die Bank bereit sein müsste, dies für Sie zu tun, damit es sich lohnt. Wenn Sie eine Bank finden, die dies für 700 $ (ca. 20 $ / Monat ohne Factoring-Zinsen) tut, dann hätten Sie satte ~ 100 $ netto verdient. Natürlich müssen Sie die vollen 700 $ im Voraus bezahlen und dann jeweils 24 $ zurückverdienen ...
@Grade'Eh'Bacon Der ganze Sinn dieser Frage besteht darin, zu bestimmen, ob die Antwort "Ja, das können Sie ziemlich einfach tun" oder "Nein, das können Sie nicht" lautet. Wenn ich diese Antwort gewusst hätte, hätte ich diese Frage gar nicht erst gestellt.
Sie können es tun, aber Sie werden mit ziemlicher Sicherheit einen nicht unerheblichen Betrag dafür ausgeben müssen. Ob dies eine Nettoverbesserung ist oder nicht, kann mit den von mir erwähnten Rechnern bestimmt werden. Das ist die beste Antwort, die wir Ihnen geben können: Führen Sie die Zahlen selbst durch und sehen Sie, ob Ihnen die Antwort gefällt oder nicht, und wiederholen Sie dies, wenn Sie eine noch bessere Option entdecken, weil eine andere Volkswirtschaft explodiert und noch mehr Geld in die USA strömt .

Ich denke, das Problem, das Sie hier haben, ist, dass Sie Logik auf einen Prozess anwenden, der irgendwie in Stein gemeißelt ist. Möglicherweise finden Sie einen Kreditagenten, der Ihren Standpunkt versteht, aber aufgrund von Corporate Governance oder staatlichen Vorschriften kann es eine Richtlinie geben, dass alle Refinanzierungen neu bewertet werden. Außerdem geben die Kreditunternehmen die Kosten an Sie weiter, sodass sie außer dem Kundenservice keinen Anreiz haben, ihre Richtlinie zu umgehen.

Ihr Hauptziel wäre also, einen Kreditgeber zu finden, der sehr kundenorientiert ist. Ich würde mit meinem aktuellen Kreditgeber beginnen. Lassen Sie sie wissen, dass sie Gefahr laufen, dieses Darlehen zu verlieren. Ich finde, bei Regionalbanken hat man mehr Glück.

Meine letzte Überweisung war eine Situation, in der der Kreditsachbearbeiter für mich arbeiten musste. Sie hat auch hervorragende Arbeit geleistet. Ich habe klar gesagt, was ich brauche, sie hat es verstanden und hat sich für mich an die Arbeit gemacht.

Es gibt einige, die kundenorientiert sind, Ihre Aufgabe ist es, sie zu finden. Viel Glück.

+1 für "staatliche Regulierung". In den letzten Jahren hat der Hauskauf-/Hypothekenprozess viele neue Vorschriften erfahren, zumindest in den USA. Selbst wenn ein Kreditgeber mit Ihnen zusammenarbeiten wollte, um einige der Unterlagen „wiederzuverwenden“, wäre dies in den meisten Fällen nicht legal sie dazu.

Nennen Sie sich den Kreditgeber. Sie haben gerade eine große Menge an Papierkram bearbeitet, Anrufe entgegengenommen, Formulare eingereicht usw., um ein Darlehen einzurichten. Darüber hinaus war ein Teil dieser Abschlusskosten wahrscheinlich eine Kreditvergabegebühr, die eigentlich eine Gebühr für den Kauf des Kredits ist. Ohne diese Kreditvergabegebühr wären Ihre 3,625 % wahrscheinlich eher im Bereich von 4,5 % gewesen, aber stattdessen wird effektiv ein Teil der Zinsen im Voraus bezahlt.

Also, zwei Tage später sinken die Zeichnungssätze, und Ihr Kunde kommt zurück und sagt, dass er die 3,4 % bekommen sollte. Warten Sie nur eine Sekunde, Sie haben bereits Underwriting zu einem höheren Satz. Wären Sie bereit, das Darlehen umzuschreiben? Sicher, aber nicht umsonst. Sie könnten zustimmen, die Bewertung, Kreditauskünfte usw. wiederzuverwenden und auf diese Gebühren zu verzichten, aber der Kunde wird Ihnen sicherlich alle Einreichungen und alle zutreffenden Veranlassungen sowie Ihre Zeit und Mühe zurückzahlen müssen. Die Kosten mögen geringer sein als bei Null anzufangen, aber die Einsparungen durch einen geringfügigen Rückgang der Zinssätze werden weitaus höher sein. Aus diesem Grund wird traditionell der Zinsrückgang von 1 % als Refinanzierungspunkt angesehen.

Die Antwort auf Ihre Frage lautet im Allgemeinen ja . Wenn Sie ein sehr aktuelles Gutachten und andere Dokumente haben, können Sie diese normalerweise wiederverwenden und erhalten eine supergünstige oder kostenlose Refinanzierung.

Mein Bruder hat vor nicht allzu langer Zeit ein Haus gekauft und dann innerhalb von 6 Monaten zweimal refinanziert. In beiden Fällen musste er für die Refinanzierung überhaupt nichts bezahlen, da er bereits seine alten Dokumente hatte und diese noch nicht alt genug waren, dass die neuen Kreditgeber eine Neuanfertigung verlangten. Ich glaube, er hat einmal ein halbes Prozent und das andere Mal ein Viertel Prozent refinanziert. Normalerweise lohnt es sich nicht, aber wenn es kostenlos ist, ist es eindeutig gut.

Natürlich kann es sein, dass einige Kreditgeber und andere keine bereits verwendeten Unterlagen akzeptieren. Möglicherweise müssen Sie sich umsehen, aber Sie werden sicherlich Kreditgeber finden, die dies tun. Mein Bruder fand zwei in sehr kurzer Zeit und mit wenig Aufwand.

Wie jemand darauf hingewiesen hat, kann Ihr bestehender Kreditgeber Ihren Zinssatz senken, wenn er zu Recht davon ausgeht, dass Sie eine Refinanzierung vornehmen werden. Könnte das erstmal versuchen.

Unmittelbar nach dem Kauf eines Eigenheims sanken die Zinssätze deutlich
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