Ich werde (später heute Abend) eine Refinanzierung meiner Hauptwohnsitzhypothek abschließen, aber ich bin ein wenig verwirrt darüber, wie die Hypothekengesellschaft zu meiner Auszahlungszahl gekommen ist.
Das Auszahlungsdatum des neuen Darlehens ist der 8. Dezember 2020, daher glaube ich, dass ich für den Zeitraum vom 1. Dezember bis zum 8. Dezember nur 3,75 % Zinsen auf mein altes Darlehen zahlen sollte. Die Zinszahlung für den gesamten November 2020 betrug ~ 1235 USD , aber in der Auszahlungsrechnung berechnet mir meine aktuelle Hypothekenbank ~1800 $ "Zinsen zu 3,75 %". Kommt Ihnen das für 8 Tage nicht viel zu hoch vor?
Ich verstehe auch, dass ich vom 8. Dezember bis zum 31. Dezember (aber nicht vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Januar) Zinsen für das neue Darlehen zahlen muss, und dann werden meine neuen regelmäßigen Zahlungen am 1. Februar 2021 fällig. Aber die 22 Tage Die Zinsen für dieses neue Darlehen sollten meines Erachtens dem neuen Zinssatz von 2,5 % entsprechen. Ist mein Verständnis richtig?
Die neue Hypothekenbank erhält den aktuellen Saldo von der bestehenden Hypothekenbank und berechnet alle aufgelaufenen Zinsen, die zurückgezahlt werden müssen. Sie haben diesen Saldo wahrscheinlich lange vor dem Abschlussdatum erhalten und berechneten aufgelaufene Zinsen im Wert von mehr als einem Monat (und berücksichtigten keine dazwischen liegenden Zahlungen). Es ist also aus ihrer Sicht ein "konservativer" Betrag, um sicherzustellen, dass das alte Darlehen vollständig abbezahlt ist (und das Pfandrecht freigegeben werden kann).
Ich habe auch vor kurzem refinanziert, und der "Auszahlungsbetrag" war nach meinen Berechnungen viel höher als der damalige Saldo plus aufgelaufene Zinsen. Die Erklärung, die ich bekam, war, dass es einen "Puffer" für den Fall enthielt, dass es zu Zahlungsverzögerungen, Unstimmigkeiten im Treuhandkonto (obwohl ich kein Treuhandkonto verwende) oder anderen unvorhergesehenen Differenzen kam, aber dass meine aktuelle Hypothekenbank Würde mir die Differenz erstatten. Tatsächlich erhielt ich nach ungefähr einer Woche eine "Treuhandabrechnung" für die Differenz. Abgesehen davon, dass wir beim Abschluss etwas mehr Geld haben mussten, hat am Ende alles geklappt.
Sie haben wahrscheinlich auch eine Zahlung geleistet, seit die Auszahlungszahl berechnet wurde, sodass Ihre tatsächliche Auszahlung noch geringer ausfällt, wenn sie dies nicht berücksichtigt haben.
Alle Zinsen zwischen dem Abschlussdatum und dem Beginn des Monats vor Ihrer ersten Zahlung sollten in der Abschlussabrechnung als „vorausbezahlte Zinsen“ enthalten sein und mit dem neuen Zinssatz berechnet werden (da dies der Zinssatz des Darlehens ist, das Sie aufnehmen ). Also ja, Ihr Verständnis ist richtig.
Hypothekenzinsen werden im Monat nach ihrer Entstehung in Rechnung gestellt. Die Anfang Dezember geschuldeten Zinsen wurden also aus dem Kreditsaldo multipliziert mit dem täglichen Zinssatz für jeden Tag im November berechnet. Es ist auch wahrscheinlich, dass sie die Rückzahlung des Darlehens vorweggenommen und alle zukünftigen Zinsen (z. B. 1. November bis 8. Dezember) in den Rückzahlungsbetrag eingerechnet haben.
TTT