Ich refinanziere eine Hypothek in Höhe von ~800.000 $. Dies ist unser einziges/primäres Haus und wir haben nicht die Absicht, in absehbarer Zeit umzuziehen.
Es gibt mehrere Parameter / Auswahlmöglichkeiten und sie verursachen Kopfschmerzen.
Eine Wahl ist, wie viele Punkte Sie kaufen möchten.
Eine andere Wahl ist, ob Sie eine kostenlose Refinanzierung durchführen möchten. (Und es sieht so aus, als ob die kostenlose Option einige Kosten zu den Punkten hinzufügt).
| Rate | APR | Zahlung | Punkte | Zusätzliche Schließungskosten | Gesamtabschlusskosten |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,875 % | 2.891% | $3338 | -6.035 $ | ~10.795 $ | $4.760~=~$10.795-$6.035 |
| 2.750% | 2,765 % | $3285 | -3.017 $ | ~10.795 $ | $7.778~=~$10.795-$7.778 |
| 2,625 % | 2,649 % | $3232 | 1.006 $ | ~10.795 $ | $11.801~=~$10.795+$1.006 |
| 2.490% | 2,542 % | $3175 | 4.023 $ | ~10.795 $ | $14.818~=~$10.795+$4.023 |
| 2,375 % | 2,455 % | $3.127 | $7.040 | 10.795 $ | 17.835 $ |
| Keine Kosten: | - | ~$900-$1200 mehr | - | - | |
| 2,875 % | 2.890% | $3419 | -5.151 $ | -$486~ | |
| 2.750% | 2,765 % | $3365 | -2.060 $ | -$486~ | |
| 2,625 % | 2.659% | $3310 | 2.060 $ | -$486~ | |
| 2.490% | 2.552% | $3252 | $5.151 | -$486~ | |
| 2,375 % | 2,465 % | $3203 | $8.241 | -19.056 $ | -$486 (sie bezahlen mich) |
Da wir uns derzeit am historischen Zinsminimum befinden, halte ich es für sinnvoll, die niedrigsten Zinssätze festzulegen, die ich bekommen kann. Ich plane also 2,375 % (0,8 Punkte = 7040 $). Es scheint, dass die naive Break-Even-Periode etwa 5 Jahre betragen wird, verglichen mit der höheren Rate von 2,490 %.
Aber dann habe ich mir die vollen Abschlusskosten angesehen und darüber nachgedacht, dies zu einer kostenlosen Refinanzierung zu machen. Das Geld, das ich für Abschlusskosten ausgeben kann, kann zu einem höheren Prozentsatz als die 2,375-%-Hypothek investiert werden, sodass es für mich sinnvoll ist, nicht viel Bargeld direkt zu zahlen. Nur zwei Dinge stören mich hier: Der Kredit wird deutlich größer (+19.056 $) und die Punkte sind jetzt ~1000 $ teurer.
Die monatliche Zahlung mit kostenlosen 2,375 % beträgt 3.203 $ – 76 $ mehr im Vergleich zu 3.127 $, die ich erhalten würde, wenn ich die Abschlusskosten bezahle. Also tausche ich die Zahlung von 17835 $ im Moment gegen die Zahlung von 76 $ für 360 Monate ein, was insgesamt 27360 $ entspricht. Scheint in Ordnung...
Mache ich einen Fehler, indem ich den niedrigsten Zinssatz wähle, den ich bekommen kann, und die Refinanzierung kostenlos mache?
Ich sehe ein Szenario, in dem meine Wahl falsch wäre, wenn die Hypothekenzinsen erheblich sinken. Aber es scheint mir nicht wahrscheinlich.
PS: Eine dritte Möglichkeit besteht darin, entweder nur ~ die Hälfte der Abschlusskosten auf das Darlehen zu setzen, da die andere Hälfte nur die vorausbezahlten Zinsen, Steuern usw. sind, die ich nur von der alten Treuhand bekomme. Die vierte Möglichkeit besteht darin, mehr Geld aus der Hypothek herauszunehmen und es anzulegen. Die fünfte Option besteht darin, ~ 30.000 $ abzuzahlen und die Hypothek nicht-Jumbo zu machen, wodurch meine Kreditoptionen erweitert werden. Aber ich mag diese Option nicht, da ich sofort viel Bargeld im Haus parken werde. Vielleicht werden im Dezember die Jumbo-Limits angehoben.
Alle Möglichkeiten die mir einfallen :
PPS Ich verstehe wirklich nicht die Formel, die die Banken verwenden, um die Punkte zu bepreisen. Es scheint wirklich seltsam zu sein, dass ich die Wahl zwischen mehr als 8 verschiedenen kostenlosen Krediten habe und sie alle unterschiedliche Raten und monatliche Zahlungen haben.
Es gibt keine kostenlosen Refinanzierungen. Jemand muss die Kosten für den Papierkram, die Anmeldegebühren und die Neubewertung bezahlen. Dass jemand immer der Kreditnehmer ist. Sie zahlen entweder am Abschlusstisch, indem Sie einen Scheck für diese Dinge ausstellen, oder einen höheren Hypothekenbetrag.
Dasselbe passiert mit dem Abkauf des Zinssatzes. Um die monatliche Rate zu senken, müssen Sie am Abschlusstisch mehr bezahlen.
Diese Optionen sprechen einige Kreditnehmer an, da Sie beim Abschluss keinen großen Scheck ausstellen müssen. Obwohl Sie jeden Monat eine etwas größere Zahlung leisten. Wie Sie berechnet haben, kann es Jahre dauern, bis die Gewinnschwelle erreicht ist.
Sie müssen rechnen und sehen, welche Option für Sie funktioniert.
Ich sah dann diese Option erwähnt:
Die vierte Möglichkeit besteht darin, mehr Geld aus der Hypothek herauszunehmen und es anzulegen.
Das bedeutet, dass es sich um eine Auszahlungsrefinanzierung handelt. Das bringt einige steuerliche Fragen mit sich.
Ich gehe davon aus, dass dies die Vereinigten Staaten sind, obwohl Sie das Land nicht erwähnt haben. Die neue Hypothek wird höher sein als das, was für den Erwerb des Hauses benötigt wurde. Ein Teil der von Ihnen gezahlten Zinsen ist also nicht steuerlich absetzbar. Stellen Sie sicher, dass Sie dies auch in Ihrer Analyse berücksichtigt haben.
Ich frage mich auch, ob es sinnvoll ist, sich Geld auszahlen zu lassen und es zu einer Hypothek ohne Abschlusskosten zu machen. Am Ende entscheiden Sie, ob ich einen Scheck vom Abschluss für X oder für Y erhalte. In einigen der Optionen, die Sie erwähnen, behalten Sie Ihre Reserven gleich, aber bei einer Auszahlungsrefinanzierung werden Ihre Reserven nie berührt.
In Bezug auf Auszahlungsfinanzen:
Dies ist aus der IRS-Veröffentlichung 936 (2020), Home Mortgage Interest Deduction
Um vollständig ableitbar zu sein:
Hypotheken, die Sie (oder Ihr Ehepartner, wenn Sie verheiratet sind und eine gemeinsame Erklärung einreichen) nach dem 15. Dezember 2017 aufgenommen haben, um Ihr Eigenheim zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern (Schulden zur Finanzierung von Eigenheimen), aber nur, wenn sich diese Hypotheken im Jahr 2020 zuzüglich aller Bestandsschulden summieren 750.000 $ oder weniger (375.000 $ oder weniger, wenn verheiratete Personen getrennte Anträge stellen).
Da die Hypothek nicht dazu dient, das Haus zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern, gilt dieser Teil:
Refinanzierte Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum.
Alle besicherten Schulden, die Sie zur Refinanzierung von Schulden zur Finanzierung von Wohneigentum verwenden, werden als Schulden zur Finanzierung von Wohneigentum behandelt. Allerdings gilt die neue Schuld nur bis zur Höhe des Saldos der alten Hypothekenschuld unmittelbar vor der Umfinanzierung als Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum. Alle zusätzlichen Schulden, die nicht für den Kauf, den Bau oder die wesentliche Verbesserung eines qualifizierten Eigenheims verwendet werden, sind keine Schulden zur Finanzierung von Eigenheimen.
Das heißt, wenn die alte Hypothek 600.000 $ und die neue 600.000 $ betrug, sind die zusätzlichen 200.000 $ Schulden nicht abzugsfähig. Um mehr davon absetzbar zu machen, müssten Sie das Geld für eine verbesserte Küche, ein Badezimmer oder einen Anbau ausgeben. Die Veröffentlichung geht näher auf die damit verbundenen Regeln ein.
Der effektive Jahreszins soll Ihnen die Gesamtkosten der Kreditaufnahme unter Berücksichtigung von Punkten und Abschlusskosten geben. Im Prinzip wäre also das Darlehen mit dem niedrigsten effektiven Jahreszins das „billigste“ Darlehen (im Vergleich zu einer geringeren Kreditaufnahme).
Mit einem "kostenlosen" Abschluss leihen Sie sich effektiv die Abschlusskosten, indem Sie entweder den Kreditbetrag erhöhen oder den Zinssatz erhöhen.
Das setzt natürlich voraus, dass Sie das Bargeld zur Verfügung haben, um alle Abschlusskosten zu bezahlen, und keine anderen höher verzinsten Schulden haben, in die das Geld fließen könnte. Es macht beispielsweise keinen Sinn, 10.000 US-Dollar auszugeben, um Ihre Hypothek um 10 Basispunkte zu reduzieren, wenn Sie stattdessen einen Autokredit von 6 % oder eine Kreditkartenschuld von 18 % haben, die Sie stattdessen zurückzahlen könnten (es sei denn, diese Schulden werden in einem sehr kurze Zeit).
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