Ich verstehe nicht, warum Banken aktiv versuchen, ihre Kunden dazu zu bringen, ihre Hypothek zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren. Und um es ganz klar zu sagen, ich spreche von einer Bank, die einen Kredit bei ihrer eigenen Bank refinanziert (Wells Fargo refinanziert einen Kredit von Wells Fargo). Was sind ihre Anreize?
Mir fallen nur zwei ein:
Aber der Unterschied ist nicht groß, wenn Sie den vorherigen Kredit vielleicht erst seit ein paar Jahren haben. Und was wirklich verwirrend ist, ist, dass Banken in den USA derzeit eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten anbieten.
Ich würde gerne eine dieser kostenlosen Abschlussrefinanzierungen in Anspruch nehmen, aber ich fürchte, dass ich etwas Großes verpassen muss, wenn die Banken versuchen, mir Geld zu sparen. Das Verrückte ist, dass ich meine 30 Jahre (von denen ich noch 27 Jahre habe) zu einem niedrigeren Zinssatz in 20 Jahre refinanzieren kann und fast den gleichen Betrag pro Monat zahle. Was vermisse ich?
Dies ist ein 30-jähriger 402.000 $, der zu 4,875 % festgesetzt ist, wobei 27 Jahre übrig bleiben, um auf 20 Jahre, fest zu 4,125 %, refinanziert zu werden. Die monatliche Zahlung reicht von 2.206,80 $ bis 2.474,74 $. Inwiefern ist das ein gutes Geschäft für Wells Fargo?
In vielen Fällen hat die Bank bereits ihr Geld verdient. Kurz nachdem Sie Ihre Hypothek erhalten haben, wird sie an Investoren verkauft, obwohl die Bank sie immer noch gegen eine Gebühr bedient. Wenn Sie also refinanzieren, können sie es wieder verkaufen.
Das Wichtigste ist, Sie davon abzuhalten, es mit jemand anderem zu refinanzieren, um einen besseren Zinssatz zu erhalten.
Es kann auch einige lustige Geldgründe geben, die damit zu tun haben, dass dies als neuer Verkauf gewertet werden kann.
Es kann eine gute Sache für die Bank sein, Ihr Darlehen für Sie zu refinanzieren – da Sie das Darlehen bei dieser bestimmten Institution behalten werden. Dies gibt ihnen mehr Zeit, das kostenlose Geld zu genießen, das Sie ihnen als Zinsen für die Restlaufzeit des Darlehens zahlen.
Banken, die "keine Abschlusskosten" anbieten, setzen darauf, dass Hypothekenzahler ihre Hypothek verschieben, um die niedrigeren Zinssätze zu erhalten - und wer auch immer das Darlehen hält, erhält die Zinszahlungen.
1- Wells Fargo ist nicht Eigentümer unserer aktuellen Hypothek. Sie haben es gebündelt und als Investition verkauft. 2- Sie verdienen ihr Geld mit der „Bedienung“ des Darlehens. Selbst wenn sie nur 50 US-Dollar pro Monat für die Wartung erhalten (3 % unserer monatlichen Zahlung), summiert sich das auf 50.000.000 US-Dollar pro Monat, wenn sie eine Million Haushalte verwalten. Das sind 600 Millionen US-Dollar pro Jahr für jede Million Haushalte, die gewartet werden. 3- Die Verwaltung des Treuhandkontos bringt ihnen zusätzlichen Gewinn, weil sie es investieren und 2-3 % verdienen können. Wenn 1.000.000 Haushalte ein durchschnittliches Guthaben von 2.000 US-Dollar auf ihren Treuhandkonten haben, können sie bis zu 60 US-Dollar pro Jahr oder 60.000.000 US-Dollar pro Jahr verdienen. 4- Sie verdienen jedes Mal 1.000 Dollar, wenn sie das Haus refinanzieren. Dies ist der ungefähre Gewinn nach Zahlung der tatsächlichen Abschlusskosten. Refinanzieren Sie diese Millionen Häuser und Sie machen eine coole Milliarde Gewinn! 5- Sie wollen auch sicher sein, dass sie uns als Kunden behalten. Indem sie unsere Zahlung senken, verringern sie die Wahrscheinlichkeit, dass wir uns mit jemand anderem refinanzieren, und es ist weniger wahrscheinlich, dass wir ausfallen. (Nicht, dass sie verlieren, wenn wir in Zahlungsverzug geraten, weil ihnen das Darlehen nicht gehört!) 6- Sie machen zusätzlichen Gewinn, indem sie das alte Darlehen zurückzahlen (sie besitzen es nicht … denken Sie daran), dann verpacken und verkaufen Sie die neue Hypothek. Da sie es als Sicherheit verkaufen, verkaufen sie für den zukünftigen Wert, was bedeutet, dass sie unser 200.000-Dollar-Darlehen für einen Wert von 360.000 Dollar verkaufen. Das bedeutet, dass sie für 200.000 $ PLUS einen Bruchteil der zusätzlichen 160.000 $ verkauft werden. Nehmen wir an, sie wollen nur eine Prämie von 10 % der Bewertung von 360.000 $. Das heißt, sie verkaufen unser 200.000-Dollar-Darlehen für 236.000 Dollar. Sie kassieren 36.000 Dollar. Wenn sie jedes Jahr eine Million dieser Transaktionen tätigen,
Also … Wells Fargo refinanziert jedes Jahr eine Million Häuser, und sie machen:
36.000.000.000 $ Anfangsgewinn für den Verkauf des Darlehens (ohne Risiko!), plus 1.000.000.000 $ für die Kreditaufnahme
660.000.000 $ jährlich, um das Darlehen zu bedienen (sehr geringes Risiko, da es vom Eigentümer des Darlehens als Servicegebühr gezahlt wird)
Wenn sie die Kredite ihr ganzes Leben lang behalten können (halten Sie uns davon ab, sich mit jemand anderem zu refinanzieren …), können sie 19.800.000.000 US-Dollar verdienen (das sind 19,8 Milliarden US-Dollar an Bearbeitungsgebühren).
Der Gewinn, den sie bei einer Refinanzierung erzielen, ist viel größer als das Geld, das sie verdienen können, wenn sie das Darlehen 30 Jahre lang halten.
Was fehlt dir? Volumen. Die Bank of America ist mehr als bereit, einen Kredit von Wells Fargo zu refinanzieren, solange der Kredit noch rentabel ist.
Es gibt jedoch einige Einschränkungen. Zum einen haben viele Grundstücke Strafen, wenn sie innerhalb von zwei oder drei Jahren abbezahlt werden.
Darüber hinaus bedeutet die Tatsache, dass Banken eine Refinanzierung zu günstigen Zinssätzen anbieten, nicht, dass Sie zugelassen werden oder dass Sie diese Zinssätze erhalten.
Wenn Sie einige tatsächliche Zahlen posten könnten, könnten wir Ihnen helfen zu sehen, ob es ein gutes Geschäft ist, zu refizieren, und genau erklären, wo die Bank ihren Gewinn erwartet.
Banken verdienen Geld mit Ladeursprungsgebühren. Die von Ihnen gezahlten "Punkte" oder Abschlusskosten sind der Hauptvorteil für die Banken. Ein Großteil der mit der Hypothek verbundenen Zeitrisiken wird an eine andere Partei verkauft.
FYI, das gleiche gilt für Investmentbanken. Im Allgemeinen sind die Transaktionskosten (die von der modernen Finanztheorie ignoriert werden) die Hauptursache für die Anreize für die Industrie.
Der Grund ist der gleiche wie bei Handy-Zahlungsplänen. Da der Wettbewerb wächst, bieten Mobilfunkunternehmen bessere Zahlungspläne zum gleichen Preis oder die gleichen Pläne zu einem niedrigeren Preis oder beides an, damit Sie bei diesem Mobilfunkanbieter bleiben. Banken machen auch bessere Angebote, wenn es die finanzielle Situation zulässt.
Angenommen, mehrere Banken bieten eine Refinanzierung zu besseren Konditionen an, verbieten aber die Refinanzierung von Krediten bei derselben Bank. Okay, Sie refinanzieren bei einer anderen Bank und sie refinanzieren den neuen Kredit vielleicht noch einmal bei der ursprünglichen Bank - es ist ein neuer Kredit nach der ersten Refinanzierung und das Verbot funktioniert nicht mehr. Sie lassen dich nur durch mehr Loops springen und es macht weder für sie noch für dich Sinn
Es reduziert auch das Risiko aus Sicht der Bank. Ob Sie es glauben oder nicht, sie verlieren, wenn die Leute ihre Hypotheken nicht bezahlen. Nehmen Sie die großen 3 (Wells, Chase und BoA). Wenn sie zu dritt 50 Millionen Hypotheken haben und 20 % der Menschen zu einem bestimmten Zeitpunkt ihre Hypothek aufgrund von Einkommensverlusten oder anderen Faktoren nicht bezahlen können, stellt dies einen Risikofaktor dar. Obwohl die Zinszahlungen immer noch gut sind, hält die Reduzierung ihres Kapitals und ihrer Zinsen sie für zusätzliche (oder manchmal kürzere) Zeit gebunden, aber jetzt ist es wahrscheinlicher, dass sie diese Zahlungen weiterhin erhalten. Deshalb haben Kreditkarten in den Jahren 07 und 08 wieder reduzierte Limits für Kunden. Der Risikofaktor ist jetzt für diese Finanzinstitute enorm. Recherchieren Sie, manchmal ist ein Ref nicht die beste Option. Manchmal ist es.
KeithB
Dheer
Jonathan
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