Was bedeutet eigentlich ein Hypothekenzinssatz?

Ich frage mich, ob ich eine detaillierte Erklärung bekommen könnte, was genau ein Hypothekenzins wirklich bedeutet. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek in Höhe von 250.000 USD mit einer Amortisation von 25 Jahren zu 2,95 % und einer Laufzeit von 5 Jahren haben, beträgt Ihre Zahlung etwa 1180 USD. Über die Laufzeit von 5 Jahren betragen die Zinsen etwa 34.200 USD. Also, wie sind das 2,95 %? 2,95 % von 250.000 $ sind 7.500 $. 34.200 $ sind etwa 13,7 %! Nehmen wir also an, Sie verlängern alle 5 Jahre um 25 Jahre zum gleichen Zinssatz. Wie hoch wären die insgesamt gezahlten Zinsen für die 250.000 $? Für mich scheinen die 2,95 % fast bedeutungslos zu sein. Irgendwelche Hypothekenexperten, die das näher erläutern möchten?

Ich hatte vor, dies zu löschen, nachdem ich ein Duplikat gefunden hatte, da die Antwort genau die Begriffe des OP verwendet, aber ich kann kein genaues Duplikat finden. Ich kann einige finden, die nah dran sind. Wenn also jemand das Gefühl hat, dass dies ein Betrüger ist, stimmen Sie es bitte so ab, und ich werde in Betracht ziehen, meine Antwort zu löschen.
Ich habe auch versucht, nach einer Antwort zu suchen, konnte keine finden. Ich habe sogar bei der Bank angerufen, um mir erklären zu lassen, worum es bei den 2,95 % geht. Ich dachte, sie könnten mir sofort antworten. Sie gaben mir nur vage Antworten, ohne mir die Fakten zu nennen. Dann fing ich an, die Zinsen für ein Jahr zu berechnen, und es sah so aus, als wären es etwa 2,95 %. Danke
@ChrisA Wenn Sie tatsächlich einen Kredit finden könnten, der über 5 Jahre nur insgesamt 2,95% Zinsen kostet, lassen Sie es mich bitte wissen. :) Das wäre weit weniger als die Inflation, also würden Sie am Ende (wesentlich) weniger zurückzahlen, als Sie in realen Dollars geliehen haben. Selbst 2,95 % jährlich sind nicht viel mehr als Inflation.

Antworten (1)

Der Zinssatz ist der annualisierte Zinssatz, den Sie jeden Monat auf den verbleibenden Kapitalbetrag zahlen . Da es sich um eine Jahresrechnung handelt, teilen Sie die Rate durch 12 und zahlen den Restbetrag jeden Monat. Bei der ersten Zahlung beträgt Ihr verbleibender Kapitalbetrag 250.000 $, und Sie zahlen Zinsen. Der Rest der 1.180 $ wird zur Reduzierung des Kapitalbetrags verwendet, sodass Sie in Monat 2 etwas weniger Zinsen zahlen und so weiter, bis Sie fast ausschließlich den Kapitalbetrag zahlen.2.95%/12 = 0.24583%250,000 * 0.24583% = 614.58

Im ersten Jahr zahlen Sie etwa 2,95 % des ursprünglichen Kapitals (7.375 $) an Zinsen - es wird etwas weniger sein (tatsächlich 7.282 $), da Ihr Kapitalguthaben jeden Monat sinkt.

34.200 $ sind etwa 13,7 %

Sicher, aber das sind Zinsen, die über 5 Jahre gezahlt werden . Im Durchschnitt zahlen Sie 13.7%/5 = 2.74%, was wiederum etwas weniger als die ursprünglichen 2,95 % ist, da der Kapitalbetrag in diesen 5 Jahren sinkt.

Wie hoch wären die insgesamt gezahlten Zinsen für die 250.000 $?

Ungefähr 103.711 $, also wird der Gesamtbetrag, der über 25 Jahre gezahlt wird, ungefähr 353.711 $ betragen

Wenn Sie eine Hypothek beantragen, sollten Sie einen Tilgungsplan und andere Dokumente erhalten, aus denen klar hervorgeht, wie viel Sie an Zinsen zahlen werden. Wenn es Ihnen in den Dokumenten nicht klar ist (und die schließende Firma es nicht klären kann) , schließen Sie die Hypothek nicht ab . Es gibt zu viele Dinge, die in eine Hypothek eingeschmuggelt werden können (variabler Zinssatz, Ballonzahlungen , Vorfälligkeitsentschädigungen), die den von Ihnen zu zahlenden Betrag erheblich verändern können.

BEARBEITEN

Ich habe gerade den Teil "5 Jahre Amtszeit" gelesen. Ich gehe davon aus, dass nach 5 Jahren eine "Ballon" -Zahlung fällig ist. Das ändert einen Teil der Antwort.

Das Darlehen wird so getilgt , als würden Sie es über 25 Jahre abbezahlen, die Laufzeit beträgt aber nur 5 Jahre. Am Ende von 5 Jahren (60 Zahlungen) haben Sie das Kapital auf etwa 213.555 $ reduziert. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie diesen Restbetrag vollständig bezahlen, indem Sie ihn entweder direkt bezahlen oder in einen neuen Kredit umfinanzieren. Das Risiko, das Sie eingehen, besteht darin, dass die Zinssätze zwischenzeitlich gestiegen sind und Ihre monatliche Zahlung erheblich steigen könnte. Wenn Sie nicht sicher sind, dass Sie innerhalb von 5 Jahren umziehen werden (und somit das Darlehen sowieso abbezahlen würden), würde ich Ballonzahlungen vermeiden und einfach eine 25-jährige (oder weniger) Festzinshypothek wählen.

BEARBEITEN 2

Der Kontext der Frage sind kanadische Hypotheken, die anders funktionieren. Ich bin kein Experte für kanadische Hypotheken, aber ich habe Folgendes herausgefunden (was die Antwort auf die ursprüngliche Frage nicht wesentlich ändert):

Kanadische Hypotheken sind Notierungen mit Zinssätzen, die sich halbjährlich verzinsen (möglicherweise um Anleihen zu entsprechen). Der tatsächliche Zinssatz wäre dann der halbjährliche Zinssatz, der mit der Zinseszinsformel in einen monatlichen Zinssatz umgewandelt wird:

rm = (1 + ra/2)^(1/6)

Die monatlichen Zinsen sind also etwas geringer als der "jährliche" Zinssatz geteilt durch 12. Für den Zinssatz von 2,95 % in der ursprünglichen Frage beträgt der monatliche Zinssatz etwa 0,24434 %, etwas weniger als die 0,24583 % in der ursprünglichen Antwort. Die Tatsache, dass sich das Kapital verringert und der Zinsbetrag, der über ein Jahr gezahlt wird, sinkt, gilt immer noch – was bedeutet, dass Sie immer noch keine 2,95 % Zinsen über das Jahr zahlen.

Als Referenz ist „5 Jahre Laufzeit“ wahrscheinlich nur ein Kontext in Kanada [oder einer anderen Gerichtsbarkeit], in dem die festverzinsliche Hypothek einen Zinssatz hat, der nur für die aufgeführte „Laufzeit“ (normalerweise 1-5 Jahre) „festgelegt“ ist. Daher treffen die Kommentare zur Ballonzahlung hier möglicherweise nicht zu.
@Grade'Eh'Bacon Gut zu wissen. Setzt sich die Rate dann nach 5 Jahren zurück?
@DStanley, siehe Standardverfahren für kanadische Hypotheken unter money.stackexchange.com/questions/83557/mortgage-renewals/…
Am Ende des Fünfjahreszeitraums ist keine Ballonzahlung erforderlich, es sei denn, der Leasingnehmer beschließt , die aktuelle Hypothek durch Refinanzierung abzuzahlen: Die Hypothek läuft weitere 20 Jahre, wobei alle 5 Jahre (und somit monatlich neu) ein neuer Zinssatz festgelegt wird Zahlung usw.). Wenn der Leasingnehmer also den neuen Zinssatz akzeptiert, der vom aktuellen Kreditgeber angeboten wird, fallen keine Abschlusskosten, Punkte usw. an. Oder der Leasingnehmer kann (hoffentlich zu einem besseren Zinssatz) refinanzieren und Abschlusskosten, Punkte usw. bezahlen.
Tolle Antworten. Danke @Dstanley. Ich habe das gerade berechnet und festgestellt, dass es ungefähr 3 % des gesamten Kapitals sind, also macht das Sinn. , und ja, du hast genau recht, es ist kanadisch. Ich bin mir nicht sicher, wie amerikanische Hypotheken funktionieren, aber wahrscheinlich fast identisch. Danke noch einmal. Und nach 5 Jahren verlängert sich die Bank nur um eine beliebige Laufzeit, sagen wir 2, 3 oder 5 Jahre, und die variablen Zinsen betragen etwa 2,0 % oder die festen Zinsen in Kanada derzeit etwa 2,79 %.
@ChrisA Es gibt viele "Geschmacksrichtungen" von Hypotheken in den USA, aber die meisten sind entweder für die gesamte Laufzeit fixiert oder variieren nach einem festgelegten Fixierungszeitraum auf der Grundlage eines festgelegten Basiszinssatzes (z. B. für 5 Jahre fixiert und dann jährlich an einen bestimmten Index angepasst). an US-Treasury-Zinsen gebunden)
@DStanley gut zu wissen. Aus Neugier, was ist jetzt ein guter Zinssatz in den USA?
Ich glaube, die Mathematik ist tatsächlich (1 + 2,95 %) ^ (1/12) - 1 = 0,24257 % pro Monat, wenn der angegebene Zinssatz der jährlich angegebene reale Zinssatz ist.
@lvella Typischerweise werden US-Hypotheken mit einer Zählung von 30/360 Tagen notiert, daher wäre eine Division durch 12 angemessen. Wenn Sie den effektiven Jahreszins in eine monatliche Rate umwandeln, wäre Ihre Formel korrekt. Ich kenne die Konvention für kanadische Hypotheken nicht.
Jeden Monat 1/12 der Zinsen zu zahlen, ist nicht das Gleiche wie einmal im Jahr. Darauf weist @Ivella hin. Wenn Sie die monatlichen Zinsen aus den jährlichen Zinsen berechnen möchten, müssen Sie ^(1/12) machen und nicht durch 12 teilen.
@JarkoDubbeldam und eine Hypothek von 5% bedeutet nicht, dass jährlich 5% Zinsen gezahlt werden. Es bedeutet, dass 5/12% monatlich gemacht werden. Hypotheken werden nicht zu einem effektiven Jahreszins notiert – sie verwenden den monatlichen Zinssatz multipliziert mit 12. Die Formel wäre korrekt, wenn der Zinseszins berechnet würde , aber nicht die Hypothekenzinsen.
Ich stehe korrigiert.
@lvella Wenn Sie sich kanadische Hypotheken ansehen, handelt es sich bei den Zinssätzen um halbjährliche Zinssätze, sodass die tatsächlichen monatlichen Zinsen ein 6-Monats-Zinssatz wären, der mit der von Ihnen beschriebenen Formel in monatlich umgerechnet wird. Siehe meine Bearbeitung der Antwort.
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