Ein Hypothekenberater versuchte, mir eine Cash-Back-Hypothek zu verkaufen. Für die meisten Kunden sagte er, dass sie es verwenden, um Schulden zu einem höheren Zinssatz zu begleichen oder das Nötigste für ein erstes Zuhause zu kaufen. Dies ist nicht meine Situation, aber er schlug vor, dass es sinnvoll wäre, die 5 % Bargeld zurückzunehmen und sie sofort auf den Auftraggeber anzuwenden. Dabei ist die Restschuld bei einem um 1% höheren Hypothekenzins (3,79 statt 2,79) am Ende der Laufzeit geringer als bei gleichen Zahlungen für den niedrigeren Zinssatz . Im Wesentlichen behauptet er, dass es eine niedrigere effektive Rate hat.
Das letzte Stück ist, wo ich Frage, denn um die Zahlungen gleich zu bekommen, musste er mit der Amortisationszeit herumspielen. Ich frage mich, ob dies eine Spielerei ist, auf die andere gestoßen sind, oder ob es sich um ein Produkt handelt, das wirklich für einen anderen Anwendungsfall gedacht ist, aber wenn es auf diese Weise angewendet wird, macht es Sinn.
Aktualisieren
Basierend auf Kommentaren von @dwizum und @chris-degnen habe ich etwas mehr analysiert. Ich denke, es gibt noch einen weiteren wichtigen Aspekt bei kanadischen Hypotheken, den ich hervorheben muss: Die Laufzeit der Hypothek und die Amortisationszeit sind im Allgemeinen NICHT gleich. In den USA erhalten Sie in der Regel eine 30-jährige Amortisationshypothek, die Sie 30 Jahre lang halten können. In Kanada ist es unüblich und kostet meist deutlich mehr, eine Hypothek mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren zu bekommen. Ein Teil der Analyse hier spiegelt also das Wissen wider, dass in 5 Jahren eine neue Hypothek erforderlich sein wird.
Dem Link folgend , den @chris-degnen geteilt hat, um zu erklären, wie sich halbjährlich verzinste Hypotheken in Kanada von einer typischen US-Hypothek unterscheiden, habe ich die Tabelle „Monatliche Hypothekenzahlung – mit Amortisationstabelle“ verwendet , um einen Vergleich in einem Google-Blatt zu erstellen. Ich habe die Tabelle hier geteilt .
Die Optionen sind wie folgt definiert:
Standard : Dies ist eine Standardhypothek mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem festen Zinssatz von 2,79 %.
Standard-Adj-Amortisation : Wie die Standard-Hypothek, aber die Amortisationsdauer wurde künstlich verkürzt, um die Zahlung im Vergleich zu anderen zu erhöhen.
Standard + Vorauszahlung : Wie Standard, aber eine monatliche Vorauszahlung wurde hinzugefügt, um die Zahlung zum Vergleich zu erhöhen.
Cashback : Die Hypothekenoption, die diese Frage antreibt, 5 % Cashback auf die Hypothek, die sofort angewendet wird und den Kapitalbetrag reduziert, aber auch zu einem höheren Satz von 3,79 % und immer noch einer Standardamortisationsdauer von 25 Jahren.
Effektiv : Dies hebt den "effektiven Satz" der Cashback-Option auf.
Angesichts der Tatsache, dass die Hypothek in 5 Jahren verlängert werden muss, stellt sich die Frage, wie viel Geld über die Laufzeit von 5 Jahren gezahlt wird und wie hoch der Restbetrag der Hypothek ist. Die Option mit dem niedrigsten Guthaben sollte den kleinsten Kreditbetrag bei Verlängerung ermöglichen.
Die Zusammenfassung gemäß dem ursprünglichen Zusammenfassungsblatt lautet:
Standard : 277.521 $ bezahlt und 851.270 $ verbleibend
Standardmäßige bereinigte Amortisation : 293.395 $ bezahlt und 834.263 $ verbleibend
Standard + Vorauszahlung : 293.377 USD bezahlt und 834.282 USD verbleibend
Cashback : 293.377,80 $ bezahlt und 823.960 $ verbleibend
Effektiv : 293.377,80 $ bezahlt und 823.960 $ verbleibend
Es gibt eine größere monatliche Zahlung (264 $) für den Cashback als für den Standard. Aber wenn das akzeptabel ist, erweist sich die Cashback-Option als am vorteilhaftesten, selbst wenn man jeden Monat denselben Betrag als Vorauszahlung hinzufügt.
Wie in den Kommentaren erwähnt, gibt es bei vorzeitiger Rückzahlung der Hypothek eine Strafe für die Rückzahlung des gesamten/anteiligen Cashback von 5 %. Aber wenn man die Hypothek laufen lässt, ist das dann eigentlich von Vorteil, 1% höhere Zinsen für die 5% in bar zu zahlen?
Ob 5% Cashback ein Vorteil sind, hängt von den Zahlen ab. Zum Beispiel ist es für 1 Million Dollar über 10 Jahre vorteilhaft; über 15 Jahre ist es nicht.
Mit Berechnungen veranschaulichen:
s is the principal
r is the monthly rate
n is the number of months
d is the monthly payment
s = 1000000
r = 2.79/100/12
n = 12*10 = 120
d = r s (1/((1 + r)^n - 1) + 1) = 9559.44
Der bMonatssaldo xergibt sich aus b:
x = n
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = 0
Beantragen Sie Cashback c(der Kurs wird noch nicht geändert):
c = s*0.05 = 50000
s = s - c = 950000
x = 120Jetzt wäre der Saldo im Monat im Guthaben:
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = -66068.97
(Tatsächlich würde das Darlehen monatlich zurückgezahlt x = 114.)
Bei einem Wechsel zum höheren Zinssatz wäre das Guthaben immer noch bei x = 120:
r = 3.79/100/12
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = -5196.38
Ändern Sie nun die Anzahl der Jahre auf 15
s = 1000000
r = 2.79/100/12
n = 12*15 = 180
d = r s (1/((1 + r)^n - 1) + 1) = 6805.27
x = n
c = s*0.05 = 50000
s = s - c = 950000
r = 3.79/100/12
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = 29564.90
Es ist noch ein Restbetrag von 29.564,90 $ zu zahlen, also hat der Cash-Back-Deal nicht geholfen.
Das Darlehen würde erst im Monat 185, also 15 Jahre und 5 Monate, tatsächlich zurückgezahlt.
x = 185
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = -4207.21
Die Antwort ist also, dass der Deal finanziell sinnvoll sein kann , aber es hängt von den tatsächlichen Bedingungen ab.
Bearbeiten
Für kanadische Hypotheken, wie hier beschrieben , (mit 2,79 % Ersatz):
Wenn Ihnen für eine Hypothek ein Zinssatz von 2,79 % angeboten wird, hat die Hypothek tatsächlich einen effektiven jährlichen Zinssatz von 2,80946 %, basierend auf 1,395 % halbjährlich. Sie leisten Ihre Zinszahlungen jedoch monatlich, sodass Ihr Hypothekengeber eine monatliche Rate verwenden muss, die auf einer jährlichen Rate von weniger als 2,79 % basiert. Warum? Denn diese Rate wird monatlich aufgezinst. Daher müssen wir den Satz finden, der sich monatlich verzinst und zu einem effektiven Jahressatz von 2,80946 % führt.
effective annual rate = (1 + 2.79/100/2)^2 - 1 = 0.0280946
monthly rate, r = (1 + 2.79/100/2)^(2/12) - 1 = 0.0023116
Die Berechnungen noch einmal durchgehen
Für 10 Jahre
s = 1000000
r = 0.0023116
n = 12*10 = 120
d = r s (1/((1 + r)^n - 1) + 1) = 9552.07
monthly rate, r = (1 + 3.79/100/2)^(2/12) - 1 = 0.00313368
x = n
c = s*0.05 = 50000
s = s - c = 950000
r = 0.00313368
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = -6045.71
Für 15 Jahre
s = 1000000
r = 0.0023116
n = 12*15 = 180
d = r s (1/((1 + r)^n - 1) + 1) = 6797.60
x = n
c = s*0.05 = 50000
s = s - c = 950000
r = 0.00313368
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = 27974.62
Beim kanadischen System macht es also keinen großen Unterschied.
dwizum
D Stanley
klacker
klacker
dwizum
klacker
klacker