Sollten wir versuchen, zusätzliche Hypothekenzahlungen zu leisten, wenn wir das Haus nach 5 Jahren verkaufen wollen?

Ein Großteil der Darlehenszinsen fällt in den ersten Jahren einer Hypothek an. Je früher Sie diese also abbezahlen können, desto besser. Aber mal sehen, was die Zahlen sagen.

Wenn Sie einen Kredit zu 4 %, einen Kapitalbetrag von 100.000 USD und eine Laufzeit von 30 Jahren haben, ergibt dies monatliche Zahlungen von 477,42 USD (unter Verwendung der Excel PMT-Funktion ).

Wenn Sie das Haus nach genau 5 Jahren Zahlungen verkaufen, dann haben Sie 28.644,92 $ an Zahlungen geleistet, Sie schulden immer noch 90.924,93 $.

Angenommen, Sie verkaufen das Haus für 100.000 Dollar. Das heißt, Sie werden im Loch sein für:

100.000 $ - 90.924,93 $ - 28.644,92 $ = -19.569,85 $

Nehmen wir nun an, Sie zahlen in den fünf Jahren zusätzlich 50 US-Dollar pro Monat. Die gleiche Berechnung wird zu:

100.000 $ - 87.659,98 $ - 31.644,92 $ = -19.304,90 $

In diesem etwas vereinfachten Szenario sind Sie also um 264,95 $ besser dran.

Die Frage, die Sie sich stellen müssen, ist, ob Sie die 3.000 $ in Sonderzahlungen besser woanders hätten investieren können. Die CAGR beträgt dabei 1,7 %, also sollten Sie das Geld vielleicht besser weglegen.

Wenn Sie die gleichen Zahlen für eine Hypothek von 6 % verwenden, beträgt die CAGR, die Sie haben, etwa 2,7 %.

Bearbeiten Ich habe eine Google Docs -Tabelle (schreibgeschützt) hinzugefügt, die Sie herunterladen und damit spielen können. Fühlen Sie sich frei, alles zu korrigieren, was Sie falsch finden!

Bearbeiten 2 OK, also habe ich mir angesehen, was JoeTaxpayer in den Kommentaren unten sagt, und jetzt stimme ich zu: Die CAGR sollte 4 % betragen.

Was ich falsch machen wollte, war anzunehmen, dass die monatlichen Zahlungen von 50 USD über die fünf Jahre 50 USD * 5 * 12 = 3000 USD wert sind.

Dabei wird der „Zeitwert des Geldes“ vernachlässigt – regelmäßig kleine Geldbeträge zu haben, anstatt alles auf einmal.

Wenn Sie dies einbeziehen, beträgt der "effektive" Wert der monatlichen 50-Dollar-Zahlungen 2714,95 Dollar, geschrieben wie =PV(0.04/12,60,-50)in Excel oder Google Docs.

Ich habe der ursprünglichen Tabelle eine Registerkarte hinzugefügt, um die verschiedenen Berechnungen anzuzeigen. Beachten Sie, dass es immer noch nicht ganz 4% sind, aber ich denke, es ist ein kleiner Fehler im Blatt.

NB: Ich weiß, ich lasse Hypothekenzinsen, Steuererleichterungen, Verkaufskosten usw. usw. aus.

Unabhängig davon, wie lange die Hypothek noch läuft, erhalten Sie bei Vorauszahlungen eine identische Rendite wie der Hypothekarzins. (Was mit Ihrer Steuererklärung passiert, ist eine andere Sache.) Es ist einfacher, einen anständigen Finanzrechner zu bekommen (der TI BA-35 ist mein Favorit), als Tabellenkalkulationen zu erstellen, die möglicherweise Gleichungsfehler enthalten oder nicht. Wenn ich Johns Zahlen dupliziere, 100.000 $ Hypothek, 4 % Zinssatz, erhalte ich einen Restbetrag von 60 Monaten von 90.447,51 und mit 50 $ extra, 87132,56 $, eine Differenz von 3314,95 $. 314,95 $ Rendite auf die 3000 $. 315 $ über 5 Jahre sind 63 $/Jahr, über einem durchschnittlichen Einsatz von 1500 $, 63/1500 = 4,2 %. Natürlich erzeugt die einfache Mathematik, nur die Zahlung zu mitteln, diesen Fehler von 0,2 %. Eine 60-Zahlung von 50 $, die 314,95 $ zurückgibt, ergibt 4.000 %.

@ Peter K - bei allem Respekt, es gibt für mich nichts über Zeitwert-Geld-Berechnungen, die kontraintuitiv sein können. Ich spiele zwar gerne mit Tabellenkalkulationen, aber als Erstes spiele ich ein paar Szenarien durch und überprüfe sie mit dem Taschenrechner. Ihr aktualisiertes Blatt liegt jetzt bei 3,76 %? Eine Berechnung des Zeitwerts des Geldes sollte keine größeren Rundungsfehler aufweisen. Es ist größer als meine Rückseite der Umschlagsberechnung.

@Kaushik - wenn du das Geld nicht brauchst und eine CD zum Zinssatz deiner Hypothek kaufen würdest, dann zahle früh. Daran ist nichts auszusetzen.

Es ist wichtig, Ihre finanziellen Gesamtziele zu berücksichtigen (insbesondere im Bereich von 3 bis 5 Jahren). Wenn Sie ein anderes finanzielles Ziel haben, das ohne dieses zusätzliche Geld nicht erreicht werden kann, dann hat das Erreichen dieses finanziellen Ziels möglicherweise Vorrang vor dem, was ich gleich sagen werde.

Ihr Hypothekenzins ist ein weiterer wichtiger Faktor, den Sie bei der Beantwortung dieser Frage berücksichtigen sollten. Zusätzliche Hypothekenzahlungen entsprechen einer Investition dieses Geldes in eine SEHR risikoarme Anlage mit einer äquivalenten Rendite des Hypothekenzinses, da Sie so viel weniger Zinsen pro Jahr zahlen. (Wenn Sie bedenken, dass Hypothekenzinsen oft steuerlich absetzbar sind, sollte die entsprechende Rendite um Ihren Einkommensteuersatz reduziert werden.)

Typischerweise ist es nicht möglich, eine so risikoarme Anlage mit einer Rendite zu finden, die so hoch ist wie Ihr Hypothekenzins. Beispielsweise sind die aktuellen Hypothekenzinsen mehr als doppelt so hoch wie die Rendite einer einjährigen CD.

Denken Sie auch daran, dass zusätzliche Hypothekenzahlungen beim Aufbau von Eigenkapital helfen. Dieses Eigenkapital wird höchstwahrscheinlich für Ihren nächsten Hauskauf verwendet. Ihre Wirkung bleibt dann auch während der gesamten Laufzeit Ihrer nächsten Hypothek erhalten.