Ist es eine gute Idee, eine Wohnung mit einem Kredit zu kaufen und gleichzeitig die Miete zu tilgen? [geschlossen]

Ich habe darüber nachgedacht, einen Kredit aufzunehmen, um eine Wohnung zu kaufen, die ich vermieten würde. Meine Argumentation ist, dass das Darlehen im Laufe der Zeit von den Mietern abbezahlt würde. Nach vielleicht 30 Jahren hätte ich eine freie Wohnung.

Offensichtlich klingt das zu gut, um tatsächlich so einfach wie beschrieben zu funktionieren, denn wenn es so wäre, würde es jeder tun. Was ich suche, sind die Gründe, warum diese Idee im wirklichen Leben unrealistisch ist.

Die Art und Weise, wie dies gefragt wird, ist zu weit gefasst. Dies hängt von den Zinssätzen, ggf. Steuervergünstigungen, den voraussichtlichen Mieteinnahmen, der potenziellen Wertsteigerung, den Grundsteuern, der Hausverwaltung usw. der Immobilie ab, von denen einige stark variieren. Dies muss für eine bestimmte Immobilie erfolgen, um zu der Entscheidung zu gelangen.
Ein Vermieter zu sein bedeutet mehr, als jeden Monat einen Scheck einzulösen.
Für das, was es wert ist, tun die Leute dies. Im Allgemeinen sind es Häuser, keine Wohnungen, aber es kann und wird mit beiden gemacht. Einige Leute beginnen damit, ihr erstes Eigenheim zu vermieten, das über eine Hypothek (eine spezielle Art von Darlehen) erworben wird. Allgemeiner gesagt ist die Verwendung von Schulden zur Finanzierung von Geschäftsplänen mit höheren Renditen als der Zinssatz der Schulden gängige Praxis von der kleinsten Einzelperson an Eigentum an der größten Aktiengesellschaft.
@NuclearWang Es muss nicht. Man kann einen Agenten bezahlen, um die Arbeit zu erledigen. Dies reduziert natürlich die Größe des Schecks, den Sie erhalten.
Wo wohnst du, während das passiert?
Mieter zahlen Ihre Hypothek nicht ab, sondern Sie aus dem Geld, das von der Mietzahlung übrig bleibt, nachdem Sie die Grundsteuern, die Sachversicherung und alle notwendigen Reparaturen bezahlt haben. Wenn die Mieter mit dem Mietscheck in Verzug sind, sind Sie immer noch auf der Hut für die Hypothekenzahlung an die Bank: Die Bank akzeptiert nicht die Entschuldigung, dass die Hypothekenzahlung verspätet ist, weil der Mieter mit dem Mietscheck in Verzug ist.
Vielleicht sollten Sie den Titel umformulieren, ich kam hierher und dachte, Sie wollten sich Geld leihen, um eine Wohnung für sich selbst zu mieten .
Dies ist in der Tat zu weit gefasst, und sobald Sie Details hinzufügen, vermute ich, dass sich Ihre Frage in so etwas verwandeln wird
@DmitryGrigoryev Ich habe diese Frage absichtlich breiter gestellt, ohne spezifische Zahlen, weil ich nicht nach "Ist dieser eine Fall von mir lebensfähig?" gesucht habe. Antworten, sondern eher auf allgemeine Dinge, die Sie beachten / bedenken müssen, wenn Sie daran denken, Ihr Geld auf diese Weise anzulegen.
Ich fürchte, diese Frage wird drastisch anders beantwortet, je nachdem, wo Sie sich auf der Welt befinden.

Antworten (9)

Es ist sicherlich möglich und die Leute haben es schon einmal getan.

Allerdings fallen mir ein paar Risiken/Probleme ein:

  • Marktschwankungen: Es kann einfach passieren, dass Sie kaufen, wenn der Markt steigt, und im Laufe der Zeit sinkt (sowohl der Preis für den Kauf als auch für die Miete). Sie können Ihre Hypothek also nicht mehr mit der Miete decken und müssen sich selbst einbringen, was effektiv zu viel für eine Immobilie ist, die nicht mehr viel wert ist. Wenn Sie die Differenz zwischen Hypothek und Miete nicht selbst decken können, kann die Immobilie sogar zwangsversteigert werden und Sie haben einen Verlust.
  • Miet- und immobilienbezogene Kosten/Risiken werden tendenziell unterschätzt . Dies kann zu einem nicht rentablen Betrieb führen (Sie müssen den Betrieb mit mehr subventionieren, als Sie sich leisten können), sei es, weil er im Allgemeinen nicht nachhaltig ist oder weil Sie aufgrund der ungeplanten Kosten in Liquiditätsprobleme geraten. Beispiele für Kosten/Risiken:
    • Stellenangebote
    • Instandsetzung
    • Steuerzahlungen
    • Nichtzahlung/Räumung von Mietern
    • Rechtsfragen und Verwaltungskosten
  • Für eine angemessene Anzahlung (je nach eigener Einkommenssituation, Kreditsituation etc.) müssen Sie selbst sorgen.
  • Baustandards und Baustile ändern sich im Laufe der Zeit: Die „kostenlose“ Wohnung, die man nach mehreren Jahrzehnten bekommt, ist vielleicht nicht mehr so ​​begehrt, weil die Bauweise zu diesem Zeitpunkt minderwertig oder aus der Mode gekommen ist.
  • Überbezahlung: Die Leute, die das, was Sie beschreiben, tatsächlich erfolgreich machen, haben Erfahrung und ein Gespür für den Markt und die Chancen, die er bietet. Das hat nicht jeder.

Machbar? Bestimmt. Aber es ist kein freies Geld. Sie müssen sich anstrengen, um zu lernen (alles auszulagern ist teuer), Dinge selbst zu verwalten und kritische Probleme auf kreative Weise zu lösen. Die Erfolgsaussichten hängen auch stark von der Lage und Entwicklung des Marktes ab, von dem wir sprechen, von Steuern und Vorschriften in Ihrem Land, von Ihren persönlichen Fähigkeiten und von Ihrer Einsatzbereitschaft.

Ein konkretes Beispiel für „Steuern und Vorschriften“ ist, dass man im Vereinigten Königreich bis vor kurzem die für eine Hypothek gezahlten Zinsen als steuerlich abzugsfähige Ausgabe anrechnen konnte. Das hat sich geändert, und Einzelpersonen können dies nicht mehr tun (obwohl Unternehmen dies können). Damit wird auch ein weiteres Risiko deutlich: Die Spielregeln können sich ändern.
@MartinBonner Also, wenn Sie es tun werden, gründen Sie Ihr eigenes Unternehmen für die Verwaltung Ihrer Immobilie(n)?
@MartinBonner Ist das eine Regel, die für Einzelpersonen vs. Unternehmen oder Residenzen vs. Anlageimmobilien gilt ? In den Vereinigten Staaten sind Zinsen für vermietete Immobilien, die ich persönlich besitze, als Betriebsausgaben für diese Immobilie abzugsfähig, genau wie Verwaltungsgebühren.
@chrylis Wenn Sie als Einzelperson eine Immobilie besitzen, konnten Sie früher Hypothekenzinsen (aber keine Kapitalrückzahlung) mit dem Einkommen verrechnen und nur den Gewinn versteuern. Sie haben diese Regel vor ein paar Jahren geändert, aber nur kleine Vermieter getroffen. Die Kumpel der Regierung mit riesigen Portfolios von Mietobjekten im Besitz von Unternehmen wurden nicht berührt, aber der Rest von uns zahlt jetzt Steuern auf „Einkommen“, die nur zur Deckung der Hypothekenzinsen verwendet werden.
@TimB Das ist eine beeindruckend unehrliche regulatorische Erfassung.
@Baldrickk Ahh, aber dann haften Sie für Kapitalgewinne auf dem Eigentum, das Sie in das Unternehmen übertragen. Sie haben uns kleine Vermieter gut zurechtgemacht (können Sie sagen, dass ich darüber verbittert bin? Was mich wütend macht, ist, dass sie Leute wie mich nur mit 1 oder 2 Immobilien treffen. Wenn Sie groß genug sind, um eine zu haben Unternehmen, das die Immobilien vermietet, geht es Ihnen gut). Dies ist nicht die einzige neue Steuerregel, die auch uns kleinere Mieter trifft.
@chrylis Vor viel längerer Zeit konnte man Hypothekenzinsen für Wohneigentum vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das endete in den 80er oder sehr frühen 90er Jahren.
Leerstand ist eines der großen Risiken, das mir/meiner Erfahrung sehr auffällt, nur weil Sie die Wohnung zur Miete haben, heißt das nicht, dass jemand darin ist.
Sie werden im Allgemeinen feststellen, dass die Mieten bei steigenden Immobilienpreisen aufgrund der hohen Nachfrage nach Mietobjekten und des Überangebots an verfügbaren Mietobjekten tendenziell stagnieren. Wenn die Immobilienpreise zu fallen beginnen, beginnen die Mieten aufgrund des geringeren Angebots an Mietobjekten tendenziell zu steigen.
Es gibt auch einige Vorteile, nämlich das zusätzliche Einkommen aus der Differenz, wenn die Dinge richtig laufen. Das Risiko sollte sicherlich einkalkuliert werden, aber das ist bei weitem nicht der einzige Faktor.
@MartinBonner Und viel länger zuvor mussten Eigennutzer Einkommensteuer auf die Miete zahlen, die sie von sich selbst zu erhalten glaubten . Aus diesem Grund waren Hypothekenzinsen steuerlich abzugsfähig, und sie behielten den Abzug (für eine Weile) bei, nachdem sie die Besteuerung der unterstellten Miete beendet hatten.

Ich liebe diese Frage auf verschiedenen Ebenen. Genau so werden die meisten Mietobjekte in vielen Märkten verfügbar. Wenn Ihr Vermieter eher eine Person als eine Hausverwaltung ist, sind die Chancen ziemlich hoch, dass Ihre Miete ihre Hypothek bezahlt.

Warum machen das nicht alle?

  • Die Einstiegskosten sind hoch: Die Regeln für Wohnungsbaudarlehen sind beim Kauf Ihres Hauptwohnsitzes oft viel günstiger als bei Mietobjekten. In Kanada können Sie eine Hypothek mit 5 % Rabatt auf Ihren Hauptwohnsitz erhalten, müssen aber 20 % für Mietobjekte hinterlegen.
  • Leerstand ist ein großes langfristiges Risiko: Wie lange können Sie Ihre Immobilie ohne Mieter verkaufen? Im Zeitraum von 5 bis 20 Jahren kann sich das Schicksal einer Gemeinschaft drastisch ändern. Wenn eine Flut von neuen Wohnungen gebaut wird oder wenn eine große lokale Industrie versiegt, kann es schwierig sein, Mieter zu finden, die es Ihnen überlassen, die Rechnungen aus eigener Tasche zu bezahlen.
  • Größere Reparaturen: Sie müssen genügend Notfallfonds zur Verfügung haben, um eine größere unerwartete Reparatur zu bewältigen. Wenn Sie Pech haben, kann diese Reparatur mit einem Leerstand und einer nicht vermietbaren Einheit einhergehen. Einer meiner guten Freunde kaufte sein erstes Mietshaus und fuhr im dritten Monat vorbei, um es verlassen und alle Fenster eingeschlagen vorzufinden. Er hatte nicht das Geld, um es sofort wieder in einen mietbaren Zustand zu versetzen, und so stand es drei Monate lang mit Brettern vernagelt, bis er genug Geld zusammenkratzen konnte, um die zerbrochenen Fenster zu ersetzen.
  • Unannehmlichkeiten: Ein Vermieter zu sein, unterscheidet sich von anderen Arten von Investitionen dadurch, dass es eine sehr aktive Komponente gibt. Entweder zahlen Sie jemanden, der die Miete kassiert und kleinere Reparaturen durchführt, was die Rentabilität Ihrer Investition beeinträchtigt, oder Sie erledigen dies selbst, was Ihre Freizeit beeinträchtigt.
  • Mieterrechte: Laut dem ausgezeichneten Kommentar von vsz kann es sehr schwierig sein, einen schlechten Mieter loszuwerden. Wo ich bin, sind die Gesetze stark zugunsten der Mieter ausgelegt. So sehr, dass es, sobald jemand aufhört, Miete zu zahlen, 4 bis 6 Monate dauern kann, bis er aus dem Haus entfernt wird und Anwaltskosten, eine Sheriff-Gebühr für die Entfernung aus dem Grundstück und bis zu 1 Jahr Lagergebühren verlangt, falls einer von ihnen sein sollte persönliche Gegenstände zurückgelassen werden, und obendrein werden die Leute, die Sie rausschmeißen, nicht freundlich zum Eigentum sein. Ich hatte einen Idioten von einem Nachbarn, der sein Haus weit unter dem Marktpreis vermietete und einen Meth-Dealer als Mieter bekam. Zwischen dem Rauswurf wegen Nichtzahlung und der Wiederherstellung des vermietbaren Zustands des Hauses sah er 2 Monatsmieten in einem Zeitraum von 10 Monaten, zusätzlich zu der Tatsache, dass er Tausende für die Reparatur bezahlen musste.

Es ist eine ziemlich verbreitete und erfolgreiche Anlagestrategie, aber vereinfachen Sie sie nicht zu sehr. Es ist leicht, sich zu irren, und viele Leute sind bei dem Versuch pleite gegangen.

Was auch viele Leute unterschätzen, sind die Probleme mit der Räumung von nicht zahlenden Mietern. Je nach Gerichtsbarkeit kann es lange dauern . Vor allem, wenn die Mieterin kleine Kinder hat, schwanger ist, eine chronische Krankheit hat und einer geschützten Minderheit angehört. Sie verlieren möglicherweise die Miete für mehrere Monate oder Jahre und die Anwaltskosten werden Sie nie zurückerhalten, wenn Ihre Mieter arbeitslos sind. Und selbst wenn Sie gewinnen, könnten Sie Pech haben und auf der Titelseite einer Zeitung (oder in einem viralen Social-Media-Beitrag) als der herzlose, gierige Abschaum erscheinen, der diese arme, hungernde Familie auf die Straße gebracht hat.

Hier ein Beispiel aus der Praxis: Mein Mieter hat gerade gekündigt. Nach dem Auszug mussten wir das Haus komplett renovieren. Neuanstrich, neue Teppiche, diverse Reparaturen etc.

Selbst wenn wir einen Großteil der Arbeit selbst erledigen, kostet es immer noch fast 3000 Pfund. Außerdem konnten wir erst mit der Werbung für neue Mieter beginnen, als diese Arbeiten abgeschlossen waren, was einige Wochen gedauert hat, sodass es jetzt einen Monat lang leer steht. Das bedeutet kein Einkommen für diesen Monat. Und nein, ich konnte das meiste nicht von der Kaution abziehen (wir hielten uns etwas zurück), da das meiste nur Verschleiß war. Nach ein paar Jahren müssen die Dinge ersetzt werden.

Es gibt keine Garantie dafür, wann ein neuer Mieter gefunden wird (wir hatten ein angenommenes Angebot, aber sie haben die Unterlagen nie unterschrieben und die Agentur nur gespenstisch gemacht, also gehen wir davon aus, dass sie woanders hingegangen sind), also könnte es möglicherweise für beliebig lange Zeit dort sitzen bleiben, aber wobei ich immer noch die Hypothek zahle.

Also kostet es mich X pro Monat. Ich bekomme kein Einkommen. Und ich musste einfach Tausende von Pfund ausgeben, um es fertig zu machen, in der Hoffnung, einen neuen Mieter zu finden.

Zusätzlich zu all dem habe ich, um eine anständige Hypothek zu bekommen, tatsächlich die Hälfte der Kosten für das Haus selbst bezahlt. Also habe ich Tausende von Pfund im Voraus investiert.

Der Return on Investment für all das ist über die Zeit eigentlich angemessen. Sie müssen jedoch in der Lage sein, das Raue mit dem Glatten zu ertragen - es ist sicherlich weder "freies Geld" noch risikofrei.

Wenn Sie denken, das ist Renovierung - ich hatte einen Mieter, der 51 Jahre in einer Wohnung gelebt hat (hat die Wohnung mit seinem Vertrag bekommen). Musste rund 60000 € ausgeben, um es komplett neu zu machen. Wir reden nicht von Verschleiß – wir reden von Recht. Die Kabel in seiner Wohnung waren für Mietgeräte nicht mehr zugelassen (mit Stoff überzogenes Aluminium). Wir mussten quasi alles rausreißen (51 Jahre alte Küche!) und... ich bekomme 4 mal mehr Miete als die Hypothek mich kostet ;)
@TomTom Sicher. Ich habe beschrieben, was alle 5 bis 10 Jahre bei der Anmietung zu erwarten ist – keine Worst-Case-Szenarien. Der übliche Fall ist für einen potenziellen Investor nützlicher als die Extremfälle, insbesondere wenn (ich nehme an) in Ihrem Fall Sie das Projekt für die Budgetierung dieser Renovierung übernommen haben, die nach dem Ende des aktuellen Mietverhältnisses erforderlich ist.

Menschen tun tatsächlich genau das. Der Grund, warum „jeder“ es nicht tut, ist, dass Sie (in Großbritannien im Allgemeinen) nur eine Hypothek zum Mieten für 75 % des Wertes der Immobilie erhalten können. Wenn also die Immobilie, die Sie kaufen, 300.000 £ kostet, könnten Sie nur 225.000 £ leihen – und würden selbst weitere 75.000 £ aufbringen. Die meisten Menschen haben einfach nicht so viel Bargeld zur Verfügung.

Tatsächlich können es VIELE Leute und je nachdem, wann Sie es tun, haben die Leute Millionen damit verdient. Das Problem ist offensichtlich, dass Sie es höchstwahrscheinlich nicht für 30 Jahre vermieten werden, sodass Sie zwischenzeitliche Reparaturen, Upgrades und Ausfallzeiten benötigen, um nach Mietern zu suchen.

Aber ja, so verdienen viele Menschen Geld und machen ihren Ruhestand. Sobald Sie mehr als 5 Wohnungen erreicht haben, wird alles reibungsloser.

Insgesamt ist der Kauf einer Immobilie keine schlechte Idee, wenn Sie sicher sind, dass Sie sie lange behalten wollen (und sich leisten können).

Andere Anlagen können Ihnen mehr Rendite bei geringerem Risiko bringen, abhängig von Ihrem Timing und davon, ob Ihr Land Steuervorteile bietet.

Es gibt zwei nützliche Konzepte, die Sie hier nachschlagen können: Opportunitätskosten und zukünftiger Geldwert .

Diese sind wichtig, denn um den Kredit für den Kauf der Immobilie überhaupt zu erhalten, benötigen Sie ein gewisses Anfangskapital.

Sie können dann eine Tabelle erstellen, die Ihnen hilft, dies zu untersuchen.

Addieren Sie zunächst Folgendes für ein Jahr, um Ihr erwartetes Einkommen nach Kreditrückzahlungen für das Jahr zu erhalten:

  • Erwartete Wertsteigerung/-minderung der Immobilie
  • Anschaffungskosten für das Objekt (z. B. Vermessung)
  • Steuern (und Steuervorteile)
  • Vermittlungsgebühren
  • Instandhaltungskosten
  • Wahrscheinliche Mieteinnahmen * Anteil der Zeit, in der die Immobilie voll belegt ist
  • Zinsen für das Darlehen

Als nächstes drücken Sie dies als Anteil Ihrer anfänglichen Kapitalausgabe aus, um Ihre jährliche Rendite zu erhalten .

Spielen Sie ein wenig mit den Annahmen in Ihrer Tabelle, um zu sehen, was unter verschiedenen Umständen passieren könnte. Zum Beispiel, wenn die Zinsen für Ihren Kredit steigen oder die Mietpreise abstürzen.

Sie können diese Rendite mit dem vergleichen, was Sie von anderen Investitionen erwarten würden.

Vergessen Sie nicht, sowohl Risiken als auch Renditen zu prüfen!

Ich möchte nur eine anekdotische Referenz liefern, da wir genau dies tun; Bitte überprüfen Sie andere Antworten für eingehende Überlegungen.

Wir haben vor einem Jahr eine Dreizimmerwohnung in einem Plattenbau (günstiger als normale Backsteinhäuser, aber auch etwas günstiger in der Miete) gekauft. Wir haben ein 5-Jahres-Darlehen aufgenommen und vermieten die Wohnung für etwa 5% mehr als die Darlehenszahlungen, plus Wasser/Gas/etc. Nach Berücksichtigung der Anzahlung von 20 % zusätzlich zum Darlehen und der erforderlichen anfänglichen Renovierungsarbeiten erwarten wir einen Zinsertrag von etwa 9 % pro Jahr, verglichen mit den besten 5 % für 5-Jahres-Einlagen. Dies gilt jedoch ohne Berücksichtigung von zwei wichtigen und unvorhersehbaren Dingen: gegenüber wichtigen Ereignissen und der Änderung der Immobilienpreise in 10 Jahren. Außerdem ist das kein Geld, sondern eine Immobilie, die nicht so leicht zugänglich ist wie eine Kaution.

Also würde ich sagen, es ist es grenzwertig wert, aber riskant. Dies jedoch in einem für Immobilien relativ günstigen Land (Ungarn)*, in einer anderen Stadt als der Hauptstadt (Szeged), die eine Universitätsstadt mit einer hohen Studentendichte ist. Und selbst dort bekamen wir die Wohnung ca. 15% billiger als sonst, das war ein echt gutes Geschäft. Ob es sich lohnt oder nicht, muss für das einzelne Haus anhand der Zinssätze berechnet werden, indem der Preis der Wohnung verglichen wird, wie viel Sie vermieten könnten und wie viel Sie dafür ausgeben müssen.

*Der Preis des Hauses entspricht in etwa dem 1,2-fachen des Listenpreises eines neuen Ford Mondeo in lokaler Währung (Stand 2018).

Es ist unwahrscheinlich, dass Sie Hypotheken für Immobilien allein aus Mieteinnahmen bezahlen, da dies zu einem massiven Fall von Arbitrage führen würde. Die Leute würden Hypotheken für Immobilien aufnehmen und sie ohne wirkliche Kosten vermieten, was wiederum zu einem massiven Zustrom von Mietobjekten führen würde, die den Mietmarkt über Nacht auffüllen würden. Auch wenn Ihre Hypothek der Miete entspricht, warum mieten Sie dann?

Völlig falsch, die Grundhypothekenzahlung ist oft niedriger als die Miete für eine Immobilie - wenn dies nicht der Fall wäre, gäbe es KEINE Mietobjekte ... nicht nur das, aber wenn es langfristig richtig gemacht wird, wird es schließlich alle anderen abdecken auch die Hauskosten. Beweisstück A in „Warum die Armen arm bleiben, während die Reichen reicher werden“. Der Unterschied besteht, wie viele Leute betont haben, darin, dass man zum Kauf zunächst die Anzahlung leisten muss und sich das Risiko leisten kann, dass man es nicht mieten kann oder eine Katastrophe passiert.
@ user3067860: Warte was? Ich bin daran gewöhnt, dass die Grundmiete den Hypothekenpreis erreicht, was ein Zeichen für einen kranken Markt ist. Wenn es billiger ist, eine Hypothek zu bezahlen als eine Miete, würde fast niemand mieten.
Derzeit besitze ich vier Immobilien, wohne in einer, vermiete drei. Die Miete für die drei liegt über der Hypothek. . . Ich vermute, dass dies bei der überwiegenden Mehrheit der Eigentümer der Fall ist. Das eigentliche Problem ist, wie viel darüber, damit Sie nicht nur "Gewinn mitnehmen" können, sondern auch Einsparungen für die unvermeidliche Reparatur machen. "Massiver Fall von Arbitrage". . . Ja, das ist im Wesentlichen der gesamte Mietmarkt.
Warum Sie eine Immobilie besitzen, die Sie an andere vermieten, während Sie selbst vermieten – die Antwort ist einfach. Es ist eine Investition, die Geld zurückgibt. Wenn Sie nicht in der Lage sind, langfristig irgendwo zu leben, ist es oft billiger, zu mieten, als ständig Immobilien auf kurzfristiger Basis zu kaufen und zu verkaufen. In der Zwischenzeit verdient die Immobilie, die Sie besitzen, aber vermieten, Einkommen für Sie. Da es vermietet ist, spielt es keine Rolle, dass Sie regelmäßig umziehen. In gewisser Weise ist es, als würde man mieten, während man Aktien besitzt. Investitionen und Residenzen sind zwei unterschiedliche Konzepte, trotz der beliebten Vermischung.
Die Miete hat Eigenschaften, die eine Hypothek nicht hat – sie ist nicht von Natur aus langfristig. Und eine Hypothek hat Eigenschaften, die die Miete nicht hat – was bedeutet, dass Sie ein Haus besitzen, sobald Sie es abbezahlt haben. Ich würde davon ausgehen, dass die Miete die Zinsen für die Hypothek decken sollte, aber ich würde natürlich nicht erwarten, dass die Miete die gesamte Hypothek abdeckt, da der Eigentümer derjenige ist, der den Vorteil aus der Hypothek erhält (er erhält das Haus). nicht der Vermieter. Aber dann muss die Miete auch den Unterhalt und andere Ausgaben decken, während eine Hypothekenzahlung dies nicht tut.
Das längste, was ich je an einem Ort gelebt habe, waren vier Jahre, und ich war damals Student.
@Joshua Um eine Hypothek aufzunehmen, müssen Sie eine Einlage haben und nachweisen können, dass Sie über genügend nicht gebundenes Einkommen verfügen, um sich die Rückzahlungen leisten zu können. Wo ich herkomme ist der Grund, warum Leute mieten, dass sie diese Anforderungen nicht erfüllen können, es liegt definitiv nicht daran, dass es billiger ist, weil es nicht einmal annähernd so ist - Finger in die Luft, etwa 1/3 - 1/2 teurer als eine Hypothekenzahlung auf dieselbe Immobilie.
Es ist auch flexibler. In den letzten 20 Jahren habe ich wahrscheinlich ungefähr 15 Immobilien gemietet. Von Häusern (die zum Wohnen und für Unternehmen genutzt werden) bis hin zu Wohnungen während eines 2-Jahres-Projekts. Während dieser ganzen Zeit hatte ich einen beträchtlichen Pool an Mietobjekten, und ich kann mir definitiv eine Hypothek leisten – verdammt, ich kann die ganze Straße mit Häusern kaufen, in der ich wohne, wenn ich wollte. Manchmal schätzt man Flexibilität über langfristiges Engagement.
@TomW: Das sind nicht die Mieter, die Sie wollen.

Die Antwort ist NEIN!

Eines gilt bei der Finanzierung immer. Sie müssen jeden Kredit, den Sie aufnehmen, immer bezahlen. Das ist sicher.

Was Sie jetzt tun werden, ist, einen Kredit aufzunehmen (den Sie immer bezahlen müssen) und die Finanzierung zum Kauf eines riskanten Vermögenswerts zu verwenden.

Welche Risiken bestehen beim Wohnungskauf?

  • Marktrisiko. Manchmal können alle Häuser auf der ganzen Welt an Wert verlieren. Der Economist hat die hohen Immobilienpreise als die größte Blase der Geschichte bezeichnet .
  • Gebäuderisiko. Was ist bei einem Wasserschaden im gesamten Mehrfamilienhaus oder einer einzelnen Wohnung? Es kann zu giftigem Schimmelpilz kommen, was zu hohen Mieterwechseln und möglicherweise Anwaltskosten für Sie führt, wenn Sie wissentlich eine schimmelgeschädigte Wohnung vermieten.
  • Energieverbrauchsrisiko. Was wäre, wenn alle Länder der Welt anfangen würden, den Klimawandel wirklich zu bekämpfen, wodurch die Heiz- und/oder Klimaanlagenkosten auf ein Niveau steigen, das Sie sich nicht leisten können? Das bedeutet natürlich, dass Neubauten nach strengen Energiestandards gebaut werden, aber das ist kein Trost, wenn Sie eine Wohnung in einem Altbau haben.
  • Gebietsrisiko. Die Gegend, in der Sie die Wohnung kaufen, kann aus der Mode kommen.
  • Größenrisiko. Manchmal kommt eine Wohnungsgröße aus der Mode und die Leute wollen eine größere oder kleinere Wohnung.

Einige davon lassen sich durch Diversifizierung, beispielsweise durch den Kauf von 100 Wohnungen, eliminieren. Aber keine Bank gibt Ihnen einen Kredit für 100 Wohnungen. Die einzige Möglichkeit zur Diversifizierung ist also der Kauf von Anteilen eines Immobilienfonds.

In dem Land, in dem ich lebe, beträgt der größte Rückgang der Immobilienpreise in der jüngeren Geschichte 50 %.

Der größte Rückgang eines gut diversifizierten Aktienportfolios (weltweite Diversifikation, Unternehmensgrößendiversifikation, Branchendiversifikation) beträgt ebenfalls etwa 50 % (ok, die Weltwirtschaftskrise hatte einen größeren Rückgang, aber das ist wiederum keine jüngere Geschichte, sondern eine alte Geschichte ).

Nach der jüngeren Geschichte sind Häuser also ungefähr so ​​riskant wie Aktien, wenn beide Anlagen gut gestreut sind.

Eine Single-Wohnung? Viel riskanter als ein gut diversifiziertes Aktienportfolio.

Mein Rat wäre, sich nicht auf eine Art der Wirtschaftstätigkeit (Wohnen) zu beschränken, sondern Geld in verschiedene Unternehmen unterschiedlicher Branchen zu investieren.

Es ist einfach, Aktien im Wert von, sagen wir, nur 10.000 Dollar zu kaufen. Ich glaube nicht, dass Sie in irgendeiner anständigen Gegend (außer vielleicht in sehr armen Ländern) eine Wohnung für 10000 Dollar finden können.

Wenn Sie also in Aktien investieren, brauchen Sie den Kredit eigentlich nicht mehr. Sie können mit kleinen Summen beginnen und Ihre Investitionen zu größeren Summen anhäufen. Wenn Sie wirklich wollen, können Sie eine Ihrer Anlagen als Immobilienfonds auswählen.

Bearbeiten: Berechnung der Rabattrendite für Häuser im Großraum Helsinki:

  • 2500 EUR / m2: Kosten für den Bau eines Mehrfamilienhauses
  • 2000 EUR / m2: Kosten für Bürokratie und das Grundstück, auf dem das Haus gebaut werden soll
  • 4500 EUR / m2: Kosten eines neu gebauten Hauses für den Käufer (neu gebaut, damit keine Renovierungsschuld besteht)
  • 50 EUR / m2 / Jahr: größere Renovierungen, um das Gebäude auf dem neuesten Stand zu halten (steigen mit der Inflation)
  • 42 EUR / m2 / Jahr: Grundsteuer, Heizung, Verwaltung etc. (steigt mit der Inflation)
  • 200 EUR / m2 / Jahr: Mietrendite (steigt mit der Inflation)

Über einen extrem langen Zeitraum steigen Baupreise, Mieten und Kosten entsprechend der Inflation, die in der Eurozone 2% pro Jahr beträgt. Ich habe eine langfristige Statistik der Hauspreise in einem einzigen Gebiet in den Niederlanden gesehen ( ja, es waren die Niederlande ), und über etwa 400 Jahre sind die Hauspreise genau entsprechend der Inflation gestiegen (plus oder minus 0,1% pro Jahr oder so). ). Manchmal waren die Immobilienpreise hoch, manchmal niedrig, aber es gab keinen anderen allgemeinen Aufwärtstrend als die Inflation.

Die Zahlung der Kosten aus der Mietrendite lässt 108 EUR / m2 / Jahr übrig (das steigt um 2% pro Jahr). Die erforderliche Investition beträgt 4500 EUR / m2. Damit beträgt die Realrendite 2,4 %. Die Nominalrendite ist die Realrendite plus Inflation, die 4,4 % beträgt. Von den Erträgen nicht abgezogene Steuern.

Im Vergleich zu Aktien setzt sich die Realrendite aus Wirtschaftswachstum (2,5 %) und Dividendenrendite (3,5 %) zusammen, die 6 % beträgt, und die Nominalrendite ist die Realrendite plus Inflation, dh 8 %, Steuern werden nicht von den Renditen abgezogen.

Eine einzelne Wohnung ist natürlich riskanter als ein gut diversifiziertes Wohnungsportfolio. Beim Kauf einer einzelnen Wohnung würde ich 9% Realrendite verlangen, um dem höheren Risiko einer Einzelanlage im Vergleich zu einem gut diversifizierten Wohnungsportfolio Rechnung zu tragen. Das ist nicht möglich, da Sie nur 2,4 % Realrendite erhalten.

Wenn du diversifizieren kannst, indem du beispielsweise 100 Wohnungen kaufst (so wie du Aktien von 100 Unternehmen kaufen kannst), sind 6 % Realrendite in Ordnung. Aber ich habe in meinem Bereich nur 2,4% Realrendite errechnet...

YMMV . In einigen Gebieten können Sie 6 % Realrendite erzielen. Da lohnt es sich, in ein gut diversifiziertes Wohnungsportfolio oder in einen Immobilienfonds zu investieren.

In anderen Bereichen können Sie 9 % Realrendite erzielen. Da lohnt es sich, in eine Single-Wohnung zu investieren.

In meinem Fall? Ich wohne in einer staatlich geförderten Wohnung, die 133 EUR/m2/Jahr kostet (weit entfernt von den ortstypischen 200 EUR/m2/Jahr) und investiere in Aktien, die real 6% bzw. 8% nominell pro Jahr abwerfen. Ich werde niemals ein Haus kaufen, nicht einmal, um selbst darin zu leben.

Absolut falsch und ein guter Grund, warum arme Menschen arm bleiben.
@TomTom Welcher Teil ist falsch und warum ist er falsch?
Die Tatsache, dass es so aussieht, als hätte das nie jemand getan. Dort gewesen, das gemacht, viel Geld verdient. Verdammt noch da. Was darauf hinweist, dass die Antwort ja ist. WAS macht Ihre Antwort nein.
@TomTom Wenn ich eine einzelne Aktie im Wert von 200.000 USD mit geliehenem Geld kaufe und die einzelne Aktie 8% pro Jahr abwirft und ich 4% Zinsen zahle, macht das einen Gewinn von 8000 USD pro Jahr. Aber es ist nicht risikofrei. Risikobereinigt ergibt sich für ein gut diversifiziertes Portfolio ein Nullgewinn und für eine einzelne Aktie ein negativer (ja, negativer) Gewinn. Noch wichtiger: Soll ich Bitcoins mit geliehenem Geld kaufen? Ich bin mir ziemlich sicher, dass es viele Leute gibt, die das getan haben und jetzt reich sind. Was sie getan haben, ist dumm. Aber sie sind immer noch reich.
Ja, aber die Miete ist anders. Auch wenn Sie „nur“ die Hypothek bezahlen, passieren 3 Dinge. Erstens zahlen Sie die Hypothek im Laufe der Zeit ab. Zweitens steigt die Miete über einen Zeitraum von 10 Jahren. Drittens, die Immobilienpreise steigen auch über einen langen Zeitraum. 20 Jahre später haben Sie eine brutal hohe Miete für eine Immobilie, die Sie besitzen. Ja, es ist ein langes Spiel, hauptsächlich für Reiche, aber es ist ein spielbares Spiel.
Tatsächlich steigen Mieten und Immobilienpreise entsprechend der Inflation in einem extrem langen Zeitraum (sagen wir 400 Jahre), WENN Sie das aktuelle Portfolio jährlich so anpassen, dass es repräsentativ für den aktuellen Markt ist. Im Laufe der Zeit werden einige Immobilien abgerissen und neue Immobilien werden gebaut. Um ein altes Haus auf dem neuesten Stand zu halten, müssen Sie etwa 2% pro Jahr zusätzliche Investitionen hineinstecken. Und diese 2 % würden ihn entsprechend der Inflation steigen lassen (das sind 2 % in der zivilisierten Welt). Ich werde meine Antwort so bearbeiten, dass sie eine lokale Berechnung enthält ...
Ist es eine gute Idee, eine Wohnung mit einem Kredit zu kaufen und gleichzeitig die Miete zu tilgen? [geschlossen]
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