Ist es eine gute Idee, ein Haus mit einer niedrigen monatlichen ARM-Zahlung zu kaufen und es dann zu vermieten?

Ich schaue mich nach Häusern in meiner Universitätsstadt um, die ich an andere vermieten kann, und ich habe ein anständiges Haus mit 4 Schlafzimmern und einer 5-Jahres-ARM-Monatszahlung ohne Zinsen (von 1700 $) gefunden. Angenommen, ich habe genug, um die Anzahlung zu decken, wäre es finanziell eine kluge Entscheidung, sich dafür zu entscheiden?

Die Mietpreise für ein Zimmer in einem Haus wie diesem liegen normalerweise zwischen 700 und 800 US-Dollar (das Haus liegt sehr nahe am Campus in einer schönen Gegend), was bedeutet, dass ich mindestens 1100 US-Dollar pro Monat verdienen werde, ohne Vermieter- / Grundstücksgebühren (2800 US-Dollar). einen Monat insgesamt abzüglich der 1700 $ Zinsen, die ich bezahle). Ich weiß so gut wie nichts über den Kauf von Immobilien, aber das scheint eine anständige Möglichkeit zu sein, ein bisschen Geld zu verdienen. Wenn ich vorhabe, das Haus nach 5 Jahren zu verkaufen, wäre das eine kluge Entscheidung?

EDIT: Ich war ein wenig unklar, denke ich. Ich werde das Haus für mindestens 2800 $ pro Monat vermieten (4 Schlafzimmer zu 700 $ pro Zimmer oder mehr sind in der Stadt, in der ich lebe, sehr üblich).

Johannes - willkommen in der Community. Ich denke, das ist eine gute Frage, da Sie die komplizierten Enden der persönlichen Finanzen erforschen. Kommen Sie hierher, um zu lernen, und es gibt einige sehr kluge Leute, die Ihnen helfen werden. =)

Antworten (6)

überarbeitet nach Ihrer Bearbeitung

Sie würden möglicherweise 8-10.000 USD pro Jahr nach Grundsteuern (vor Einkommenssteuern) verdienen und die Ballonzahlung in 5 Jahren erhalten. Wenn Sie diese Wartungsgebühren hinzufügen, hätten Sie ein Polster von 30.000 USD, das es Ihnen ermöglicht, bei einem Verlust von 30.000 USD zu verkaufen, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Wenn Sie also mit Gewinn verkaufen, haben Sie etwas Geld verdient.

In den letzten 5 Jahren sind die Preise um 25-50% gefallen, also sind Leute, die diesen Trick vor 5 Jahren ausprobiert haben, jetzt in einer sehr schlechten Position. Sie haben sehr gute Chancen, sich ihnen anzuschließen. Wenn die Preise jedoch steigen und Sie die Immobilie in 5 Jahren verkaufen können, können Sie einen Gewinn erzielen.

Bei den aktuellen ARM 5/1-Zinsen (3,125 % laut Zillow-Hypothekenmarktplatz) sieht es so aus, als würden Sie ~ 655.000 USD leihen, was einen Kauf von 850.000 USD ausmacht. Die Preise sinken um 5 % - Sie haben alle Ihre Gewinne verloren. Die Preise steigen um 5 % - Sie haben sie verdoppelt. Ein ziemliches Glücksspiel, würde ich sagen.

Ich denke, es ist verrückt , für jemanden, der keine Ahnung von Immobilien hat, 200.000 Dollar in bar und mehr als eine halbe Million an Verbindlichkeiten auszugeben, das hat uns anfangs in den Zusammenbruch des Immobilienmarktes gebracht.

zusätzlich

Ein Punkt von @mhoran_psprep ist die Abschreibung .

Für 850.000 $ schreiben Sie eine jährliche Abschreibung von 30.000 $ ab. Das wird beim Verkauf zurückerstattet, dh wenn Sie zum gleichen Preis verkaufen, zu dem Sie es gekauft haben, haben Sie einen Kapitalgewinn von 150.000 $ in Ihren Händen. Was wiederum unter der Annahme aktueller langfristiger Kapitalgewinnsätze eine Steuerrechnung von 22,5.000 USD bedeutet. Die aktuellen Sätze gelten nur für dieses Jahr, und wenn sie auslaufen, wird die Steuerrechnung noch höher sein. 30.000-Dollar-Polster, das wir oben berechnet haben? Bezahlt an Uncle Sam. Puh, weg. Sie haben noch 5.000 davon übrig, für einen Zeitraum von 5 Jahren, in dem Sie Ihre 200.000 $ in bar investieren. Das sind 0,5 % jährlicher ROI. ENTSETZLICH. Sie können Ihre 200.000 USD auf ein Sparkonto einzahlen und höhere garantierte Renditen erzielen. Und das bei einem vernünftigen Szenario, dass die Preise in den nächsten 5 Jahren mehr oder weniger unverändert bleiben.

Tut mir leid, wenn ich mich unklar ausgedrückt habe, ich werde das Haus für etwa 2800 Dollar im Monat vermieten, möglicherweise mehr. Ich habe meinen Beitrag aktualisiert.
@John - wer hat gesagt, dass Sie es zu diesem Preis vermieten lassen? Was ist die Vakanzzeit? Wer zahlt in den Sommermonaten Ihre Miete? Was ist mit Grundsteuern, Wartung, Reparaturen? Außerdem zahlen Sie Einkommenssteuer auf alle Ihre Gewinne. Wenn es sich um eine Hypothekenzahlung mit festem Zinssatz von 1700 handelt, können Sie Berechnungen anstellen ... Mit einer ARM-Zinszahlung in dieser Höhe würde ich schreiend davonlaufen.
Ich werde die Berechnungen anstellen, aber ein Jahresmietvertrag für 700 Dollar pro Monat an dem Standort, den ich mieten werde, ist hier ein SEHR gutes Geschäft und schwer zu bekommen. Der Campus nimmt nächstes Jahr mehr Studenten auf, und ungefähr die Hälfte der Bevölkerung der Stadt sind College-Studenten, also wird es einfach sein, ihn zu vermieten. Selbst wenn ich monatlich 500 US-Dollar an Wartungskosten habe, verdiene ich dann nicht immer noch Geld?
@John - rechnen Sie nach, aber der ARM würde mich stören. Das ist im Grunde eine Zeitbombe, die in 5 Jahren explodieren wird, und wenn sie explodiert, sollten Sie besser weit weg sein, denn wenn Sie es nicht sind, sind Sie bankrott. Wenn Sie die gleichen Zahlen mit einer Hypothek mit festem Zinssatz erreichen können, wären Sie viel besser dran.
Danke für das Update. Aber fürs Protokoll, das Wort verrückt zu benutzen , heißt mich nicht wirklich in der Community willkommen ... Mir ist klar, dass ich nicht viel über Finanzen und Immobilien weiß, deshalb stelle ich die Frage. Es ist nicht so, dass ich das Haus gekauft hätte, es war nur eine Idee, die ich hatte. Danke, dass du mich aufgeklärt hast, aber vielleicht schwächst du es in Zukunft ab?
@John Ich glaube nicht an politische Korrektheit. Wenn etwas verrückt ist, dann sage ich, dass es verrückt ist. Wenn Sie sich dabei unwohl fühlen - das ist der springende Punkt.
Ich schätze, ich verstehe, ich meine, es hat mich total von der schlechten Idee abgebracht, die ich hatte ... und Ihre Abschreibungserhöhung machte sehr viel Sinn, nachdem ich sie ein paar Mal gelesen hatte. Ich lerne, danke!
Das Abschreibungsproblem scheint wie ein Ablenkungsmanöver. Der Betrag, den Sie jedes Jahr abschreiben, löst sich nicht in Luft auf. Das kannst du jedes Jahr von deiner Steuer absetzen. Der Nettoeffekt der Abschreibung und der anschließenden Rückzahlung dieser Abschreibung ist praktisch null. (Nicht wirklich, aber es ist sicherlich nicht „OMG, du schuldest 22,5.000 Steuern!“ Das ist verrückt.)
@steve_d beachten Sie, dass ich auch keine Einkommenssteuern auf die Mieteinnahmen berechnet habe. Der Effekt ist also gleich null – Ihre Mieteinnahmen fließen am Ende direkt in die zu zahlende Steuerrechnung. Außerdem ist die Höhe des Verlusts, den Sie von passiven Investitionen abziehen können, begrenzt, sodass Sie nicht alle Abzüge erhalten, die Sie könnten, und da der OP Student ist, wird er diesen Abzug wahrscheinlich für lange Zeit fortführen und tatsächlich haben es verringerte sich um die Inflation von 4% pro Jahr.
@littleadv, ich bin mir nicht sicher, ob es wichtig ist, aber ich bin kein Student, ich lebe in der Stadt, in der ich meinen Abschluss gemacht habe, und arbeite Vollzeit.
@John Es ist wichtig, wie viel Sie mit der Abschreibung verwenden können, um Ihr Einkommen auszugleichen und Steuern zu sparen.
Die Abschreibung gilt nicht für den Gesamtkaufpreis, wenn Sie das Land besitzen, auf dem das Haus steht. Der Abschreibungsaufwand gleicht die Mieteinnahmen aus, sodass die Wiedereinziehung in den meisten Fällen nur eine Zeitverschiebung der gezahlten Steuern ist (es gibt Situationen, in denen Menschen nicht alle ihre Ausgaben nutzen können, wenn sie Verluste bei ihrer Miete machen.

Andere haben die finanziellen Aspekte angesprochen, aber ich wollte auch hinzufügen, dass Sie dies nur in Betracht ziehen sollten, wenn Sie "Vermieter" in Ihren Lebenslauf aufnehmen möchten.

Im Allgemeinen kann es eine große Aufgabe sein, ein Vermieter zu sein, wenn Sie Mieter finden, mit ihnen arbeiten und das Haus warten (was Ihnen unbekannt ist, da dieses Haus neu für Sie ist). Wenn Sie die Tatsache hinzufügen, dass Sie gleichzeitig 4 separate Mieter haben können, die Studenten sind, wird die Sache wirklich komplizierter.

Sie müssen:

  • Finden Sie diese studentischen Mieter
  • Ich hoffe, sie können die Miete bezahlen, nachdem sie ihre Lehrbücher gekauft haben
  • Pflegen/reparieren Sie jede Kleinigkeit im Haus, da die Schüler in der Reparatur zu Hause unerfahren sind
  • Werde um 4 Uhr morgens angerufen, wenn ein betrunkener Freund etwas kaputt macht

Und dann jedes Jahr oder sogar jedes Semester neue Mieter finden.

Wenn Sie denken, dass es interessant wäre, ein Vermieter zu sein, machen Sie es, aber gehen Sie mit offenen Augen hinein. Sie sollten Ihr Budget überprüfen, um sicherzustellen, dass es einen Ausgleich für Ihren neuen Teilzeitjob bietet.

Risiken:

  • Beinhaltet die monatliche Zahlung von 1700 für ARM nur Zinsen, Steuern und Versicherungen? Wenn nicht, wird es Ihre Gewinne schmälern.
  • Es gibt keine Garantie, dass Sie jedes Semester alle vier Zimmer mieten.
  • Wenn Sie in 5 Jahren nicht verkaufen – was ist der schlimmste Fall für den Zinssatz? oder gibt es eine Ballonzahlung?
  • Weiß die Hypothekenbank, dass Sie nicht im Haus wohnen werden? Sie können verlangen, dass die Immobilie vom Eigentümer bewohnt wird.
  • Sie werden kein Eigenkapital gewinnen, also müssen Sie in der Lage sein, es für Ihren Kaufpreis plus Abschluss zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen.
  • Beachten Sie auch, dass die Regierung sagen könnte, dass Sie einen Gewinn erzielt haben, wenn Sie für mehr als den abgeschriebenen Wert verkaufen. Sie werden erwarten, dass Sie Steuern auf diesen Gewinn zahlen, auch wenn er geringer sein könnte als der Kreditsaldo.
+1 Die Abschreibung wird alle Mieteinnahmen zunichte machen, sehr guter Punkt!

Es gibt zwei Gründe, dies nicht zu tun:

  1. Fünf oder weniger Jahre sind wahrscheinlich nicht lang genug, um eine Immobilie zu besitzen. Die Fixkosten für Kauf (Abschlusskosten) und Verkauf (Maklerprovision) machen den Deal wahrscheinlich unrentabel.

  2. Wenn Sie dies über einen ARM tun (vorausgesetzt, Sie könnten sogar einen für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie erhalten), wird die Gleichung um ein zusätzliches Risiko erweitert. Wenn Ihre Immobilie am Ende von fünf Jahren nicht genug gestiegen ist, um die Maklerprovision, Steuern usw. zu decken, können Sie in der Immobilie stecken bleiben. Aber dann wird Ihr ARM möglicherweise auf eine höhere Rate zurückgesetzt. Sie könnten in einer Verdammt-wenn-Sie-verkaufen-Verdammt-wenn-nicht-Situation enden.

Wenn Sie das Geschäft noch einmal überdenken können, sodass Sie es mit einem Festzinsdarlehen machen können, und planen, die Immobilie für einen längeren Zeitraum zu halten, klingt es so, als könnte es rentabel sein.

Tatsächlich werden die Abschlusskosten und Maklerprovisionen durch die Verrechnung der Kostenbasis kompensiert, sprich von Ablenkungsmanövern. Aber ja, das ist eine andere Sache zu berücksichtigen.
Bedeutet "Verrechnung mit der Kostenbasis", dass sie in gewissem Sinne steuerlich absetzbar sind? Trotzdem ist das nur ein Rabatt auf diese Kosten, sie sind immer noch vorhanden und groß, oder?
stimmt, aber es gibt keine wirkliche Möglichkeit, sie bei einer Immobilientransaktion zu vermeiden.
Stimmt, aber Sie können sie vermeiden, indem Sie die Transaktion nicht durchführen.

Warum nicht die Zahlen mit einer festen 30-Jahres-Hypothek laufen lassen? Die 30-Jahres-Rate liegt immer noch bei etwa 4%. Das Geld, das durch den 5-Jahres-Arm gespart wird, ist zu gering im Vergleich zu dem Risiko, dass die Zinsen in den nächsten 5 Jahren steigen, und die erste Zinsanpassung ist ein Schock. Wenn die Zahlen auf der Grundlage des Cashflows unter Verwendung des 30-jährigen Festbetrags funktionieren, dann achten Sie darauf, das Abschreibungsproblem zu verfolgen, wie andere darauf hingewiesen haben. Einfach ausgedrückt, Sie können in 10 Jahren für das verkaufen, was Sie bezahlt haben, haben aber einen beträchtlichen Cap-Gewinn (wirklich eine Wiedereinziehung von Abschreibungen), und das kann weh tun.

Ein kleiner Tipp: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass immer alle vier Zimmer vermietet sind. Was, wenn man in einem Jahr nur drei bekommt? Planen Sie das schlimmste Szenario ein.

Ja, neuen Vermietern wird empfohlen, von einer Auslastung von 80-90 % auszugehen, dh 9-10 Monate im Jahr zu vermieten (und die anderen 2 Monate damit zu verbringen, Mieter zu werben).

Während ich mit anderen darin übereinstimme, dass das OP es sich zweimal überlegen sollte, bevor es sich auf diesen Deal einlässt, bin ich ein wenig verwirrt über die Frage der Abschreibung des Mietobjekts und warum es so schlimm ist, am Ende von fünf Jahren mit einer großen Rechnung stecken zu bleiben wie die Leute denken. Wenn 30.000 $ pro Jahr als Abschreibung abgeschrieben werden, wird die Miete wahrscheinlich jedes Jahr auf dem Papier einen Verlust aufweisen, jedoch nicht in Bezug auf den Cashflow. Tatsächlich wird das zu versteuernde Einkommen in jedem dieser Jahre geringer sein, sodass weniger Einkommensteuer ausgezahlt wird. Wenn die Immobilie am Ende von fünf Jahren genau zu dem Preis verkauft wird, zu dem sie gekauft wurde (oder sogar noch höher), wird die gesamte Abschreibung wieder hereingeholt und es wird ein großer Kapitalgewinn erzielt. Aber, hat nicht Durch die Transaktion wurden 150.000 USD reguläres Einkommen über 5 Jahre effektiv in 150.000 USD langfristige Kapitalgewinne umgewandelt, die zu einem niedrigeren Satz besteuert werden, und außerdem die Zahlung der niedrigeren Steuer um fünf Jahre verschoben, während sie genutzt wurden die Steuererstattungen in der Zwischenzeit? Dies kann zwarimmer noch kein gutes Geschäft ist, denke ich, dass die bloße Tatsache, dass nach 5 Jahren möglicherweise ein großer Betrag der Kapitalertragsteuer unterliegt, allein nicht ausreicht, um das Geschäft zu beenden. Ich denke, die Zahlen müssen genauer betrachtet werden.

Ich stimme auch zu, dass die Diskussion über die Abschreibung über das hinausging, was ich beabsichtigt hatte. Beachten Sie, dass es das letzte Element auf meiner Liste war. Ich habe es aufgenommen, weil es betrachtet werden muss. Ein erfahrener Immobilieninvestor versteht vielleicht alle Probleme, aber ich wollte alle möglichen abdecken, da das OP nur die maximalen Mieteinnahmen und Kapitalzahlungen betrachtete. Die Grundsteuer für ein 850.000-Haus in Northern VA würde 700 $ pro Monat betragen, das ist ein großer Schlag auf den erwarteten Gewinn von 1100 $.
Sehen Sie sich mein Beispiel an, um zu verstehen, warum dies ein Problem sein kann. Fazit ist, dass Sie mit einer Steuer konfrontiert werden, mit der Sie möglicherweise nicht rechnen, und wenn Sie Ihre Finanzen nicht entsprechend planen, werden Sie die unversteuerten Mieteinnahmen freudig ausgeben, aber dann weinen und fluchen, wenn die Abschreibung wieder eingezogen wird. obwohl Sie "auf dem Papier" sehr wenig Steuern bezahlt haben. Es ist nur so, dass die Steuer direkt einschlägt, anstatt wie die Abschreibung selbst über die gesamte Zeit verteilt zu werden.
Ist es eine gute Idee, ein Haus mit einer niedrigen monatlichen ARM-Zahlung zu kaufen und es dann zu vermieten?
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