Kann man mit einer Hypothek Geld verdienen?

Um die Mathematik einfach zu halten, nehmen wir an, Sie befinden sich in der Bundessteuerklasse von 25 %. Ihre 4 %-Hypothek kostet Sie effektiv 3 %. Hat Herr Berater Ihnen gesagt, in was er vorschlägt, das Geld anzulegen? Eine Kreditaufnahme zu 3 % netto, um das Geld in 0,1 % CDs zu stecken, macht wenig Sinn. Und für die meisten Menschen macht es auch wenig Sinn, es an der Börse zu investieren, in der Hoffnung, davon zu profitieren.

Zeugnisse oder nicht, Leute wie er geben Menschen einen schlechten Ruf und bringen mich dazu, meinen Hund noch mehr zu lieben. Ich würde mich von diesem Typen fernhalten. Sehr weit weg.

Bearbeiten - Nach weiterem Nachdenken (als ich Mhorans Verweis auf 100.000 US-Dollar sah) fiel mir ein, dass nach der Abzahlung eines Hauses die einzigen Abzüge für die ersten 100.000 US-Dollar einer neuen Hypothek oder HELOC zulässig sind, sofern keine Renovierung oder Verbesserung irgendeiner Art erfolgt. Angesichts der Grenze und der aktuellen Steuersätze von 4 % scheint es mir, dass ein reicher Rentner, der ein Vermögen an Steuern zahlt, nicht viel von einem Abzug von 4000 Dollar profitieren wird.

Stellen Sie sich ein Ehepaar vor, das keine Hypothek hat, aber in einem voll abbezahlten Haus lebt. Sie zahlen staatliche Einkommenssteuern und Grundsteuern und nehmen Abzüge für wohltätige Zwecke vor, die sich zusammen auf 12.599 US-Dollar belaufen. Das ist 1 $ unter dem Standardabzug für 2015, daher werden sie nicht einzeln aufgeführt.

Jetzt entscheiden sie sich für eine Hypothek: 100.000 Dollar für 30 Jahre zu 4 %. Im ersten Jahr zahlen sie etwa 4.000 Dollar an Zinsen. Jetzt macht es Sinn, aufzuzählen. Diese 4.000 $ an Zinsen plus ihre anderen Abzüge bedeuten, dass sie ihre Steuerrechnung um 1.000 $ senken, wenn sie in der 25%-Kategorie sind. Diese Zahlen werden jedes Jahr abnehmen.

Wenn sie eine Verwendung für diesen Haufen Geld haben: wie ein neues Dach oder eine 100% sichere Investition, die garantiert mehr Geld für sie einbringt, dann verlieren sie an Zinsen, das macht Sinn. Aber 4.000 Dollar auszugeben, um 1.000 Dollar zu sparen, tut es nicht.

Wenn Sie den Haufen Bargeld verwenden, um die neue Hypothek abzuzahlen, kassiert die Bank 4.000 US-Dollar pro Jahr, sodass Sie 1.000 US-Dollar weniger an Uncle Sam senden können.

Klingt bestenfalls nach einem schlecht geschriebenen Stück ...

Wenn Sie vorsichtig und/oder Glück und/oder Geduld haben, können Sie mit einer Hypothek Geld verdienen, indem Sie dieses Darlehen verwenden, um gehebelte Investitionen zu tätigen. Wenn die Rendite der Investitionen höher ist als die Zinsen für das Darlehen, gewinnen Sie. Natürlich können Sie bei diesem Geschäft Geld verlieren, wenn die Investitionen nicht gut laufen ... aber bei den aktuellen Zinssätzen ist es nicht so schwer, mit dieser Vereinbarung einen Gewinn zu erzielen, insbesondere wenn Sie die steuerliche Absetzbarkeit nutzen können.

Ich denke, das ist unter ganz besonderen Bedingungen möglich. Der wichtige Teil der Beschreibung hier ist wahrscheinlich zurückgezogen und reich . Die bisherigen Antworten gelten für Menschen mit „normalen“ Einkommen – sowohl im Sinne von „nicht reich“ als auch im Sinne von „verdientes Einkommen“.

Wenn Sie in der obersten Steuerklasse sitzen und den größten Teil Ihres Einkommens durch Dinge wie Dividenden erzielen, können Sie mit der beschriebenen Strategie möglicherweise auf mehrere Arten gewinnen. Zuerst kommt der Steuerabzug auf die Hypothekenzinsen, was jeder richtig bemerkt hat, ist an sich kein Gewinnspiel - Sie geben mehr aus, als Sie sparen.

ABER... Es gibt andere Faktoren, insbesondere für die Reichen und diejenigen, deren Einkommen hauptsächlich passiv ist:

• Die Abzüge können ihre Einkommenssteuerklasse senken, was ihre Gesamtsteuern um einen zusätzlichen Betrag reduziert. Dies sind 4,6 % (Grenzsatz) von der obersten Stufe zur zweithöchsten Stufe (unter Verwendung der Sätze von 2015).
• Die qualifizierte Dividenden- und langfristige Kapitalgewinnquote ändert sich ebenfalls geringfügig ganz oben von 15 % auf 20 %. Wenn er viel passives Einkommen hat, könnte er 5 % auf eine relativ große Zahl sparen.
• Abhängig von allen Details seiner Steuersituation kann er von der AMT zur regulären Steuer wechseln, was komplizierte Auswirkungen auf die Gesamtsteuer hat.
• Da die Person das Haus bereits besitzen soll, wird sie nach Erhalt der Hypothek einen Haufen Bargeld haben. Das alles kommt ihm steuerfrei zugute, weil es kein Einkommen ist. Er kann möglicherweise von diesem Bargeld leben, anstatt beispielsweise Kapitalanlagen zu verkaufen, um in seinem Ruhestand Einkommen zu erzielen. Dadurch spart er zusätzliche Steuern, indem er keine Einkünfte erzielt (oder zumindest aufschiebt), die er sonst gehabt hätte.

Ich bin aufgrund der hypothetischen Situation nicht motiviert genug, um ein detailliertes Beispiel zu finden, aber ich denke, es ist möglich, dass dies funktionieren könnte. Die aktuellen Antworten mit "normal großen" Einkommen und mittleren Steuerklassen geben jedenfalls nicht unbedingt den Aufschluss, den man sich erhoffen darf, wenn der Steuerzahler wirklich ungewöhnlich vermögend und pensioniert ist.

Ich habe mir einen echten Weg ausgedacht. Ich habe einmal gesehen, dass der Markt so dumm war, dies zuzulassen. Inflationsrate = 2,5 %. Eigenheimzins = 3 %. Steuerabzug = 1%. Geld, das für inflationsbereinigte I-Anleihen ausgegeben wurde (diese zahlten damals 0 % netto, also 2,5 % brutto). Ergebnis, 0,5 % Gewinn nach Berücksichtigung der Inflation. Der Kicker: Uncle Sams I-Anleihen sind steuerfrei.

Sicher ist es heute nicht möglich, aber die Kurse fallen gelegentlich niedrig genug.

Der wahrscheinliche Grund, warum die Hypothek „schwierig zu bekommen“ ist, liegt darin, dass der Berater wahrscheinlich eine reine Zinshypothek empfiehlt, bei der es keine Rückzahlung des Hauptbetrags vor Fälligkeit gibt. Damit können Sie den Betrag der Zinsaufwendungen von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Ihre Investition wächst mit latenten Steuern und das investierte Kapital (der Hypothekensaldo) ist vollständig steuerfrei, da es für Steuerzwecke niemals als Einkommen gilt.

Beispiel ideales Szenario:

Refinanzieren Sie 100.000 $ auf einen 5/1 ARM-Zinssatz nur zu 3 %. Investieren Sie die 100.000 $ zu 6 %. Jedes Jahr zahlen Sie effektiv Steuern nur auf die Gewinne, die größer als die Zinsen sind. Wenn Sie die Gewinne reinvestieren, sieht das in etwa so aus:

Year    Principal   Gain    Interest    Tax
0       100,000    6,000    3,000       750
1       102,250    6,135    3,000       784
2       104,601    6,276    3,000       819
3       107,058    6,423    3,000       856
4       109,626    6,578    3,000       894
5       112,309    6,739    3,000       935
         12,309   38,151    Taxes paid  5,038

Nettogewinn: 12.309 $

Effektiver Steuersatz: 13,21 %

Diese Antwort basiert auf der australischen Steuer, die sich erheblich unterscheidet. Ich biete es nur an, falls andere Situationen vergleichen möchten.

In Australien ist „Negative Gearing“ eine beliebte Steuersenkungstechnik. Von einer Bank leihen, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen . Wenn das Einkommen aus der neuen Immobilie nicht ausreicht, um die Zinszahlungen (zuzüglich Unterhalt usw.) zu decken, dann ist der Überschuss jedes Jahr ein Kapitalverlust, den Sie jedes Jahr als Ausgleich zu Ihrem Einkommen geltend machen (dh weniger Steuern zahlen).

Bis zum Eintritt in den Ruhestand soll die Hypothek abbezahlt sein. Von den Einnahmen leben Sie dann im Ruhestand oder verkaufen die Immobilie gegen eine (versteuerte) Pauschale.

Der Abzug der Hypothekenzinsen allein könnte dies nicht bewirken, aber wenn Sie weniger Einkommen erzielen, indem Sie von den Hypothekenfonds leben, dann könnte dies Ihre Steuern definitiv um viel mehr senken als die Kosten der Hypothekenzinsen. insbesondere, wenn Sie auf einen zukünftigen Stichtag warten (z. B. 59,5 Jahre alt werden und Zugang zu Roth-Fonds erhalten, 70 Jahre alt werden und Sozialversicherung erhalten, einfach eine Roth-Umwandlung mit strategischer Neucharakterisierung im Alter von 40 Jahren durchführen und 5 Jahre warten, um das Geld zu bekommen straflos raus usw.). und dieses zukünftige Datum könnte ziemlich weit entfernt sein, wenn Sie jedes Jahr nur einen kleinen Bruchteil der gesamten Hypothek verwenden. Außerdem ist es ziemlich vernünftig anzunehmen, dass die Aktienmarktrenditen die Hypothekenzinsen übertreffen werden, insbesondere wenn Sie "reich" sind und nicht Sie müssen sich keine Sorgen machen, auf der Straße zu leben, selbst wenn der Markt beispiellose Tiefs erreicht. Während ich die meisten Finanzberater für inkompetent halte (die meisten Leute wirklich ...), würde ich diesen Typen nicht abschreiben, nur weil er die spezifischen Details ausgelassen hat, die dazu geführt haben, dass die Strategie für einen bestimmten Kunden funktioniert hat.

In den Niederlanden ist es in einigen Fällen billiger, eine Hypothek zu haben, als ein Haus zu besitzen.
Beispiel:
Wenn Sie ein Haus besitzen, zahlen Sie mehr Steuern (weil Sie etwas Teures besitzen, müssen Sie "eigendoms belasting" < Eigentümersteuer zahlen).
Wenn Sie also, anstatt das Haus zu besitzen, die Hypothek niedrig halten und nur die Hypothekenzinsen zahlen, werden die Zinsen viel niedriger sein als die Steuern, die Sie zahlen müssten.

Der Sweet Spot (niedrigste Zinsen und keine Eigentümersteuer zahlen zu müssen) ist bei jeder Hypothek anders, aber Großeltern verwenden diese Methode und zahlen einen wirklich kleinen Betrag für ein ziemlich großes Haus.

ja. Sie können 500.000 von Ihrem bezahlten Haus abheben. Sie zahlen 500.000 zum 3,5 zurück. Prozent. Sie erhalten eine Steuervergünstigung, wenn Sie Ihr Haus nicht besitzen. Es ist weniger als 3,5, Sie zahlen die Rückzahlung zurück. ungefähr ein Viertel davon, ABER Sie nehmen die 500.000, die Sie investieren. Jetzt cd niedrig 1 Prozent, Aktien sind riskant. Sie können REIT machen, mit etwa 8 bis 12 pro Jahr. also auch bei 8 - steuer 1,5 ist 6,5 - 3,5 bankkredit. dass 3 Prozent auf Ihre 500.000.000 plus Steuervergünstigung, aber das nur bei 8 Prozent. oder 500.000 und kaufe ein Mehrfamilienhaus, wieder etwa 7 bis 10 Prozent, damit 2 bis 3 Prozent Gewinn, aber das Gebäude geht über Jahre in die Höhe.