Was wäre besser, wenn Sie ein Haus verkaufen, um das ursprünglich hinterlegte Geld zurückzubekommen?
A) Das Haus vollständig von der Hypothekenbank abbezahlen (95.000 verbleibend), dann verkaufen
B) Haus verkaufen mit verbleibenden 95.000 $?
Vor ungefähr 5 Jahren habe ich mein Haus für 150.000 $ gekauft. Ich habe die ganze Zeit nur normale monatliche Zahlungen geleistet und gespart / investiert, was immer ich an Ersparnissen übrig habe.
Da dies mein erstes Haus sein wird, das ich verkaufen werde, schaue ich derzeit nach Optionen, wie ich am besten damit umgehen könnte.
Derzeit sind meine beiden Optionen die oben aufgeführten, dieses Haus würde an meine Eltern zu genau dem Preis verkauft, den ich dafür bezahlt habe, also würde ich keinen Gewinn machen.
Mein sehr begrenztes Wissen in dieser Angelegenheit ist, dass „Person A“ das Haus verkauft, alle ausstehenden Schulden gegenüber der Hypothekenbank bezahlt werden, was auch immer von der Transaktion übrig bleibt, wird an den Verkäufer geschickt.
Meine zweite Frage ist an diesem Punkt, wenn ich mich für Option B entscheide, würden 150.000-95.000 = 55.000 $, die zu mir zurückkommen, alles besteuert werden?
Oder ist es sinnvoller, den Restbetrag des Hauses zu bezahlen, als es zu verkaufen? Wenn ich diesen Weg gehe, bedeutet das, dass die gesamten 150.000 $ steuerpflichtig wären?
Zuerst die gute Nachricht: basierend auf dem Zeitaufwand und der Höhe des potenziellen Gewinns; Sie schulden keine Steuern auf den Verkauf des Hauses, egal für welche Option Sie sich entscheiden.
Nun die Einzelheiten.
Bei der Feststellung, ob Kapitalgewinne vorhanden sind, kümmert sich der IRS um die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis. Die Höhe des Darlehens, der Endsaldo des Darlehens oder das Fehlen eines Darlehens fließen nicht in die Berechnung ein. Um die Sache noch komplizierter zu machen, berücksichtigt die Regierung alle Verbesserungen, die Sie am Haus vorgenommen haben (wie ein neues Deck) und die Kosten für den Kauf und Verkauf des Hauses (Immobilienmakler).
Wenn eine einzelne Person weniger als 250.000 Kapitalgewinne hat und das Haus 2 der letzten 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat, beträgt ihre Steuer null. Für ein Paar beträgt der steuerfreie Gewinn 500.000 $.
Da der Verkaufspreis in Ihrer Situation weniger als 250.000 $ beträgt, werden die Kapitalgewinne ebenfalls weniger als 250.000 $ betragen.
Sie haben einen potenziellen Problembereich. Wenn das Haus deutlich mehr als 150.000 Dollar wert ist, könnte die Regierung behaupten, dass die Differenz zwischen dem, was Sie Ihren Eltern berechnet haben, und dem, was Sie hätten berechnen können, ein Geschenk war.
Unter der Annahme, dass es keine anderen Faktoren gibt, die Sie nicht in die ursprüngliche Frage aufgenommen haben, scheint es, dass Sie keine Steuern zahlen müssen.
In Bezug auf Ihre beiden Optionen wirkt sich keine von beiden auf die Steuern aus. Obwohl das Aufbrauchen Ihrer Ersparnisse oder Investitionen es schwierig machen könnte, einen Notfall in der Zeit zwischen dem Senden der 95.000 USD an die Hypothekengesellschaft und dem Abschluss des Geschäfts mit Ihren Eltern zu bewältigen. Wenn das Geld vom Rentenkonto stammt, könnte dies einen noch größeren Einfluss auf Ihre Steuern und Ihre Rentensituation haben.
Der "einfachere" Weg ist, das Haus zu verkaufen und die 95.000 an die Hypothekengesellschaft zurückzuzahlen. Ihr steuerpflichtiger Gewinn (falls vorhanden) wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis minus dem Kaufpreis von 150.000 berechnet. Es gibt einen weiteren Abzug für etwaige Vertriebskosten, bevor Sie Einkommensteuer zahlen müssen.
Wenn Sie Ihre anderen Investitionen liquidieren, um die 95.000 aufzubringen und die Hypothek im Voraus abzuzahlen, könnten Sie feststellen, dass Gewinne aus **diesen** Investitionen besteuert werden. Das ist etwas, was Sie vielleicht nicht wollen.
Wenn Sie andererseits einige Anlagen haben, die mit Verlust liquidiert werden können, möchten Sie diese möglicherweise verkaufen, um einen Steuerverlust zu erzielen, und dann alle oder einen Teil der 95.000 im Voraus bezahlen. Beachten Sie, dass es für bestimmte Arten von Verlusten Beschränkungen von 3.000 pro Jahr gibt. Wenden Sie sich daher an einen Steuerberater, bevor Sie diese Vorgehensweise anwenden.
Ihre Steuern sollten davon nicht betroffen sein. Profitieren Sie vom Verkauf eines Eigenheims, spielt es keine Rolle, ob Sie das Eigenheim vollständig besitzen oder nicht.
Beim Verkauf eines Hauses mit einer Hypothek fallen normalerweise Gebühren an, "wie Bearbeitungsgebühren für Hypotheken".
Die Abzahlung der Hypothek ist vorzuziehen, da dies den Verkauf erleichtert. Wenn eine Bank beteiligt ist, fungiert sie beim Abschluss als dritte oder vierte Partei, was alles komplizierter macht. Nicht nur das, sie berechnen Ihnen Gebühren dafür, dass sie einen Abschluss überstehen. Die Bank benötigt einen Anwalt. Ratet mal, wer ihren Anwalt bezahlt? Sie machen.
Wenn Sie eine Hypothek abbezahlen, passiert nichts davon. Sie bezahlen nur die Hypothek und die Bank verschwindet. Es gibt keine Anwälte und keine Gebühren. Dies erleichtert den Verkauf des Hauses und gibt Ihnen die volle Kontrolle über den Verkauf.
Dheer
Dan K
Craig W