Wie schwer ist es, ein Haus zu verkaufen, das derzeit mit einer Hypothek belastet ist?

Ich möchte zum ersten Mal ein Haus kaufen. Ich habe ein paar Hausaufgaben gemacht und soweit ich das beurteilen kann...

  1. Der Kauf eines Hauses per Hypothek in Kentucky ist etwas billiger als das Mieten einer Wohnung.
  2. Ich muss meine Kreditwürdigkeit auf mindestens 630 bringen, bevor die Kreditgeber überhaupt mit mir sprechen.
  3. Ich muss mein Auto abbezahlen, dem ich in den nächsten 2 Jahren noch etwa 4.000 Dollar schulde.
  4. Es ist in der Regel eine Laufzeit von 30 Jahren.

Es ist diese 4. Note, die mich beschäftigt. Es ist die Idee, 30 Jahre Schulden zu machen. Ich sehe Menschen mit geringerem Einkommen als ich, die links und rechts ihre Häuser kaufen und verkaufen, während ich den größten Teil meines Einkommens in die Miete investiere.

Wie engagiert sollte ich mich bis 30 Jahre fühlen? Ich meine, angenommen, ich lebe dort seit 5 Jahren und muss umziehen. Wie schwer wäre es wirklich, das Haus zu verkaufen? Ich meine, ich gehe davon aus, dass dies ein normaler Prozess ist, also ist die eigentliche Frage, was sind die Optionen?

In diesem Sinne, wenn es in dieser Situation einfach wäre, ein Haus zu verkaufen, was würde mich dann davon abhalten, die Laufzeiten auf, sagen wir, 40 Jahre zu verlängern? Höheres Interesse? Höhere Anforderungen an die Kreditwürdigkeit? Nur rhetorisch...

Zur Verdeutlichung: Immobilien in meiner Umgebung in der Nähe meines Arbeitsplatzes beginnen bei etwa 230.000 US-Dollar für ein anständiges Haus. Bei einer 30-jährigen Hypothek wären meine monatlichen Zahlungen fast die gleichen wie die, die ich derzeit für Miete zahle. Oder weniger, wenn ich ein billigeres Haus finde. Wobei ich auch einige ziemlich anständige billige sehe. Ich bin genauer gesagt in der Gegend von Louisville.

Bitte verwenden Sie Kommentare so, wie sie vorgesehen sind . Keine Teilantworten geben.
Haben Sie Pläne, für eine Weile in dieser Gegend zu leben? Schule (für Sie oder Familie/Kinder) und so weiter. Oder planen Sie, bald/häufig woanders hinzuziehen.
"Was würde mich davon abhalten, die Laufzeiten auf, sagen wir, 40 Jahre zu verlängern?" Nun, zum einen legen Sie nicht die Bedingungen fest, sondern der Kreditgeber. Und zweitens wäre es im Grunde sinnlos, es gibt ein Gesetz der abnehmenden Rendite, bei dem die monatliche Rate immer weniger sinkt, wenn Sie einen Kredit über 30 Jahre hinaus verlängern. Führen Sie einige Amortisationstabellen in einer Tabelle aus, um zu sehen, was ich meine.
Achten Sie beim Hauskauf auf die Phantomkosten – diese können leicht mindestens 1 % Ihres Kaufpreises jährlich betragen.

Antworten (7)

Dies ist zu 100 % Routine und kommt bei fast jedem Hausverkauf vor.

Wer auch immer Sie kaufen, schuldet wahrscheinlich auch eine Hypothek!

Dies wird beim Schließen gehandhabt , und es ist "hinter dem Vorhang". Sie/Ihre Finanzierungsgesellschaft übergibt einen Scheck über den vollen Kaufpreis an den Treuhänder , einen neutralen Mittelsmann, der für den ordnungsgemäßen Geldfluss sorgt. Der Treuhänder teilt das Geld auf: (sagen wir) 76.000 $ an den Hypothekengeber des Verkäufers, um die Hypothek abzuzahlen; $6000 für Maklerprovisionen; und ein paar andere kleinere Schließungskosten. Der Escrow-Agent gibt dem Verkäufer, was übrig bleibt, sagen wir 15.400 $. So sieht ein typischer Tag in der Immobilienbranche aus.

So hat der Verkäufer nie die Chance, es zu „vermasseln“ und zu vergessen, die Hypothek abzuzahlen. Es wird für sie gehandhabt.

Beachten Sie, dass der Verkäufer in diesem Beispiel keine gute Leistung erbracht hat. er war wahrscheinlich im Nachteil, zB weil er das Haus ein oder zwei Jahre nach dem Kauf verkaufen musste, also sah er keine große Marktwertsteigerung, hatte nicht lange Zeit, um die Hypothekensumme zu reduzieren, und wurde durch die Abschlusskosten ziemlich schwer gefressen. (das sind die Kosten der Verkaufstransaktion selbst : Maklerprovisionen, Titelsuche, Versicherung usw.)

Oder der Verkäufer könnte ein "Flipper" gewesen sein, der das Haus vor 2 Monaten für 80.000 $ gekauft und 9.000 $ Arbeit hineingesteckt hat. Der größte Teil seines Bruttogewinns ging in die Abschlusskosten. So ist das.

Sie können einige wirklich verrückte Hypotheken erhalten

Sie erwähnten Hypotheken mit einer Laufzeit von 40 Jahren. Die Idee ist, Ihre Kaufkraft zu erhöhen, damit Sie mit derselben monatlichen Zahlung ein größeres Haus kaufen können. Das gibt es nicht, aber es gibt viele andere extreme Hypothekenprodukte da draußen. Ich habe 2005 auf einem Blasenmarkt ein Haus gekauft. Hier sind einige der Hypothekenprodukte, die sie mir verkaufen wollten.

  • Hypotheken mit variablem Zinssatz – diese hatten einen niedrigen „Teaser“-Hypothekenzinssatz für 1-5 Jahre und stiegen dann zu einem viel höheren variablen Zinssatz auf , der den Finanzmärkten folgte. Diese sind für Häuser gedacht, die Sie verkaufen oder refinanzieren möchten, bevor die Teaser-Rate endet. Wenn Sie zu Hause blieben, änderte sich Ihre Hypothekenzahlung mit den Märkten, whoa .
  • Nur-Zins-Hypothek – in diesem Fall haben Sie überhaupt nicht zugestimmt, den Kapitalbetrag zu zahlen, sondern nur Zinsen – und auch das ist ein marktgerechter Zinssatz .
  • Hypothek mit negativer Amortisation – bei dieser ist Ihre Zahlung geringer als die Zinsen , sodass Ihre Gesamtschuld jeden Monat größer wird. Wieder einstellbare Rate .
  • Zweite Hypotheken, das würde bedeuten, dass Sie mit 5% Rabatt, 0% Rabatt oder sogar 3% Cashback (nominell für Renovierungen) kaufen könnten . Typischerweise einstellbare Rate.

Der Sinn all dessen war, Ihre Kaufkraft zu steigern . Ihnen erlauben, ein größeres Haus zu kaufen (oder genauer gesagt, für dasselbe kleine Haus höher zu bieten , damit Sie den anderen Kerl schlagen können, der dasselbe getan hat. Und so bekommen Sie Immobilienblasen).

Die Idee ist, nachdem die Blase den Wert Ihres Hauses auf 125 % der Hypothek erhöht hat, können Sie sich einfach in eine Standardhypothek mit einem Abschlag von 20 % und festem Zinssatz refinanzieren.

Aber wie Sie vielleicht von der Immobilienkrise 2008 gehört haben , ist dies gefährlich .

Hypothek mit variablem Zinssatz – ist es nicht völlig üblich, dass der Hypothekenzins für eine begrenzte Zeit fest ist und dann variabel wird? Oder ist das etwas anderes?
@gerrit In Großbritannien ist es sicherlich völlig üblich (eine Hypothek ohne anfänglichen Rabatt zu finden, wäre eine Herausforderung), aber ich glaube, Harper ist in den USA ansässig, wo das ein relativ neues Geschäft ist. Er vermisst, dass man nach Ablauf der Rabattfrist einfach in eine neue Hypothek umsteigt (kein Umzug nötig).
ARMs sind in den USA nicht neu, sie sind nur nicht sehr beliebt. Die überwiegende Mehrheit der Hypotheken in erster Position in den USA (einschließlich Kentucky, wo sich das OP befindet) sind festverzinslich. ARMs machen derzeit wahrscheinlich weniger als 10 % der Hypotheken in erster Position in den USA aus.
@dwizum Das war damals (und dort) nicht der Fall. Wenn Sie keine extremen Hypotheken in Anspruch nahmen, konkurrierten Sie mit Kollegen, die , und infolgedessen hatten sie einen viel größeren Geldsack auf den Tisch zu bringen. Sie haben Gebote abgegeben, die Sie nicht erfüllen konnten.
Harper – ja, die Mitte der 2000er waren eine Anomalie in den USA. Ich sprach den Kommentar von @MartinBonner an, der zu implizieren schien, dass ARMs in den USA neu waren, und verglich den US-Markt mit dem britischen Markt, wo sie viel häufiger sind.
@gerrit Ich glaube du denkst an die Zinsbindungsfrist wo sich der Zinssatz des Darlehens nicht ändert. Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz ändert sich die monatliche Rückzahlungsrate (mit entsprechender Auswirkung auf die Restlaufzeit des Darlehens). Normalerweise kann das der Schuldner tun, wenn sich seine finanzielle Situation ändert und er plötzlich mehr oder weniger verfügbares Einkommen zur Verfügung hat, aber diese Antwort scheint ein Konstrukt zu erwähnen, bei dem die Zinsänderung vom Gläubiger verlangt werden kann.
@gerrit was Philipp sagt; Ich nenne das die "Teaser-Rate", wobei es sich um eine feste Rate für die ersten 1-5 Jahre handelt. Ihre Hypothekenbank sagt: "Oh, keine Sorge, Sie werden an diesem Punkt einfach refinanzieren." Der „anpassbare“ Teil wird vom Kreditgeber dem Kreditnehmer aufgezwungen, Sie erhalten eines Tages einfach einen Brief, in dem steht, dass Ihre Hypothekenzahlung jetzt höher ist. Ich bin nicht auf die blutigen Details eingegangen, aber ich vermute, dass sie die Kreditlaufzeit nicht verlängern, aber Sie zahlen den Kapitalbetrag pünktlich, nur offensichtlich mehr Zinsen.
ARMs sind überhaupt nicht seltsam. Wenn Sie glauben, dass der vorherrschende Zinssatz sinken wird, sind sie ein gutes Geschäft. Wenn Sie glauben, dass sie steigen werden, sollten Sie sich für die Festhypothek entscheiden. Wenn Sie glauben, dass der Gesamttrend der Zinssätze in den nächsten 30 Jahren sinken wird, dann bin ich mir sicher, dass die Bank Ihr Geld gerne nehmen wird. Diese Anfangskurse sind nicht einmal immer "Teaser"-Kurse. Sie können einen sehr normalen Aufschlag gegenüber dem Leitzins darstellen, der immer noch sehr niedrig ist.
@AlexH. Sie sind nicht so seltsam, aber ich musste sie definieren, damit ich mich bei der Definition von IO und neg-am darauf beziehen konnte, da sie all diese ARM-Eigenschaften enthalten. Außerdem sind sie alle Möglichkeiten, Ihre Kaufkraft zu erhöhen, und sie alle erhöhen das Risiko, dies zu tun. Und wie Sie sagen, die Zinssätze für Wetten werden sinken , wenn sie bereits nahe Null sind, ist eine Scheißwette.
Um fair zu sein, mit „40 Jahre Laufzeit“ meinte ich wirklich „niedrigere monatliche Zahlungen“.
Auch zu: 40-jährige Hypotheken, diese waren häufiger in Gebieten mit Wohn-/Grundstückskosten, die deutlich über dem Landesdurchschnitt liegen, wie beispielsweise in Kalifornien. Nach 2008 sind sie viel seltener und das 30-jährige ist am häufigsten.
Diese Antwort muss wirklich zwischen ARMs und Teaser-Raten unterscheiden. ARM bedeutet einfach, dass sich der Zinssatz (nach einer Anfangsphase, normalerweise 5 oder 7 Jahre) auf einen festgelegten Betrag über dem Prime anpasst, sagen wir 1,75 %. Es liegt also jetzt 1,75 % über Prime und in 5 Jahren auch 1,75 % über Prime, aber Prime hat sich geändert. Aber während der Subprime-Krise boten zwielichtige Kreditgeber Käufern, bei denen es sich um Kreditrisiken handelte, niedrige Teaser-Zinsen an, und diese Kredite konnten auf (IIRC) 5 % oder 8 % über dem Prime zurückgesetzt werden. Es war ein gewaltiger Sprung. Dies ist kein definierendes Merkmal eines ARM. Ein ARM kann sogar auf einen niedrigeren Zinssatz zurückgesetzt werden, wenn die Primzahl abnimmt.

Wie RonJohn betont , ist der Verkauf eines Hauses mit noch ausstehender Hypothek sehr verbreitet.

Eine Hypothek kann jedoch den Verkauf erschweren. Eine Situation, die Sie berücksichtigen sollten, ist, wenn der lokale Immobilienmarkt nach dem Kauf einbricht. Angenommen, Sie zahlen 5 % auf ein 150.000-Dollar-Haus mit 5 % Zinsen, in 3 Jahren entscheiden Sie sich für einen Umzug, aber der Marktwert des Hauses fällt in diesen 3 Jahren auf nur 125.000 US-Dollar. Sie schulden immer noch ~132.000 $ für die Hypothek. Wenn Sie nicht über das Geld verfügen, um die Differenz zwischen dem Neuwert und dem, was Sie schulden, auszugleichen, können Sie sich in einem Haus wiederfinden, das Sie nicht mehr besitzen möchten.

Darüber hinaus kann der Verkauf eines Hauses in der Regel ~6 % des Verkaufspreises (Gebühren des Immobilienmaklers und andere Kosten) kosten. Selbst wenn das Haus also nicht an Wert verliert, müssen Sie möglicherweise beträchtliche Barmittel zur Hand haben, wenn Sie es zu früh nach dem Kauf verkaufen.

Die oben genannten sind weitaus problematischer für diejenigen, die nahe an ihrer Grenze leihen und kleine Anzahlungen haben. Streben Sie nach einer großen Anzahlung und stellen Sie sicher, dass Sie nach dem Kauf immer noch einen guten Teil Ihres Einkommens sparen können, damit Sie sich hoffentlich nicht in der Falle fühlen.

Es gibt viele gute Miet-gegen-Kauf-Artikel, ich würde empfehlen, nach diesen zu suchen, bevor Sie mit dem Kauf beginnen, da es viele Faktoren zu berücksichtigen gilt.

Um es kurz zu machen, es sollte besser ein Haus sein, das potenziell im Wert steigen könnte. Ich hoffe irgendwie, dass ich jedes Haus reparieren kann, das ich bekomme. Das macht also durchaus Sinn. Nicht, dass ich ein heruntergekommenes Haus will. Aber etwas, das leicht verbessert werden kann. Die Grundidee ist die Differenz zwischen aktuellem Wert und noch geschuldeter Schuld.
„ Also lange Rede kurzer Sinn, es sollte besser ein Haus sein, das potentiell im Wert steigen könnte. “ Zumindest den Wert erhalten. Neben den expliziten wie Grundsteuern, HOA-Gebühren und den mit dem Kauf und Verkauf verbundenen Kosten gibt es im Wohneigentum viele versteckte Kosten.
@ RonJohn Oh, ich verstehe. Geringe Kosten, wie z. B. die Aufrüstung des Warmwasserbereiters, um effizienter zu sein. Oder Austausch der zentralen Lufteinheit.
@RonJohn In einem rückläufigen Markt geht alles unter. Zu glauben, dass Sie wissen, welche Häuser ihren Wert behalten werden, ist wie zu glauben, dass Sie wissen, wie man den Markt timet.
@Eric deswegen kaufst du mit Bedacht. :)
@Eric: das ist in der Tat der allgemeine Trend. Aber die Mitte des Marktes ist in einem Abschwung am robustesten – die Menschen müssen immer noch irgendwo leben.
@MSalters Ich besitze ein Haus mitten auf dem Markt in einem beliebten Teil eines beliebten Vororts, das in einem rückläufigen Markt um etwa 10% gefallen ist und etwa 6 Jahre gebraucht hat, um sich zu erholen. Irgendwo wohnen schon Menschen. In einem heruntergekommenen Markt können sie es sich nicht unbedingt leisten, an einen neuen Ort zu ziehen, wenn sie dort unter Wasser sind, wo sie sind.
@JerryDodge: "Kosten", ja. "Klein", nein. Ein neuer Ofen kostet Sie wahrscheinlich mehr als 5.000; ein neuer Warmwasserbereiter um 1k. Dann müssen Sie schließlich die Klimaanlage, das Dach, die Seitenverkleidung, den Zaun, die Auffahrt usw. usw. ersetzen. Nicht eingeschlossen sind mögliche große Reparaturen wie Risse im Fundament. Wohneigentum ist aus mehreren Gründen sinnvoll, aber es ist nicht selbstverständlich, dass es sich finanziell lohnt.
Obwohl dies eine großartige Antwort ist, muss ich meine akzeptierte Antwort auf Harpers ändern, da sie für die Absichten meiner ursprünglichen Frage direkter relevant ist. Es befasst sich mit demselben Konzept detaillierter und aus einer besseren Perspektive.
@MartinArgerami Einverstanden. Irgendwie mein Punkt. Aber ich bin bereit, kleine Jobs anzunehmen, um eine Immobilie auf dem neuesten Stand zu halten. Es ist so etwas wie der Traum, den ich hatte – tatsächlich die Kontrolle über meine eigene Wohnung zu haben. Als Kind vermisse ich das Rasenmähen.
@JerryDodge: Das ist vernünftig und passiert vielen von uns. Denken Sie nur nicht an „Ich spare Geld, indem ich keine Miete zahle“. Sie werden sehr wahrscheinlich mehr ausgeben als zuvor.
@Eric als Faustregel - wenn es zu einem Wohnungsunglück kommt; Eigentum ist um einige % betroffen. Das bedeutet, dass teurere Orte stärker von der Gesamtveränderung betroffen sind als billigere Orte (5 % von 100.000 < 5 % von 1 Mio.). Dies bedeutet, dass während eines Crashs der beste Zeitpunkt für ein Upgrade oder den Eintritt in den Wohnungsmarkt ist. Natürlich stellt sich die Frage, wann es passiert, kann sich das jemand leisten?
In den USA kostet der Verkauf eines Hauses in der Regel rund 10 %. 6 % ist in der Regel die Mindestgebühr zur Deckung der Provisionen des Kauf- und Verkaufsagenten (in einigen Märkten kann dies etwas verhandelbar sein, oder Sie könnten den Weg „zum Verkauf durch den Eigentümer“ gehen oder andere nicht traditionelle Mittel verwenden, aber im Allgemeinen wird jeder Makler dies tun erwarten 3 %). Und dann sind da noch alle vom Verkäufer bezahlten Gebühren (Anwaltsgebühren, Aufnahmegebühren usw.) und verschiedene Reparaturen, die bei einer Inspektion anfallen, und vielleicht einige kosmetische Ausbesserungen (Farbe, Landschaftsgestaltung usw.), die beim Verkauf des Hauses helfen . Also ich würde 10% einplanen.

Es ist diese 4. Note, die mich beschäftigt. Es ist die Idee, 30 Jahre Schulden zu machen.

Sie überdenken ein Problem, das am Tag nach der Erfindung der Hypotheken gelöst wurde.

https://blogs.findlaw.com/law_and_life/2017/07/can-you-sell-a-home-if-you-still-owe-on-your-mortgage.html

Die meisten Menschen verkaufen ihre Häuser, bevor die Hypothek abbezahlt ist. Was passiert, ist, dass ein Teil des Verkaufspreises des Hauses zur Tilgung des Restbetrags verwendet wird.

Was würde mich davon abhalten, die Laufzeiten auf, sagen wir, 40 Jahre zu verlängern?

Die Tatsache, dass Banken und Kreditgenossenschaften keine 40-jährigen Hypotheken anbieten.

BEARBEITEN: Einige Orte bieten tatsächlich 50-jährige Hypotheken an. https://www.lendingtree.com/glossary/50-year-fixed-rate-mortgage/ https://www.thesimpledollar.com/how-bad-of-a-deal-is-a-50-year- Hypothek/

Diese Links sind zu lang, um sie zu zitieren (keine Soundbites), zeigen aber, dass Hypotheken mit längerer Laufzeit viel teurer sind.

(Ihre Fragen zeigen ein tiefes Missverständnis einiger ziemlich grundlegender Realitäten der Funktionsweise von Hypotheken.)

"Die Tatsache, dass Banken und Kreditgenossenschaften keine 40-jährigen Hypotheken anbieten." Okay, vielleicht nicht 40 Jahre, aber ich habe so 31, 32 usw. gesehen.
Auch der allererste Satz in dem von Ihnen verlinkten Blog widerspricht Ihrem Kommentar ... "Die Rückzahlungszeit eines Hypothekendarlehens für ein Eigenheim kann zwischen 10 und 50 Jahren liegen ..."
Ich verstehe diese Bearbeitung also als "eine 50-jährige Hypothek ist für viel größere Investitionen gedacht".
Kein Hypothekengeber bietet eine Laufzeit an, die über die Zeit hinausgeht, in der Sie Einkommen haben, um das Darlehen zurückzuzahlen. Aus praktischen Gründen (zumindest im Vereinigten Königreich) bedeutet dies, dass Sie kein Darlehen erhalten können, das über Ihr gesetzliches Rentenalter hinausgeht – dh 65 – das das Standardrentenalter ist. Der Versuch nachzuweisen , dass Sie nach der Pensionierung 30 Jahre im Voraus ein Einkommen haben werden, ist sehr schwierig – zum Beispiel gibt es keine Garantie dafür, dass Sie so lange im Voraus beschäftigt bleiben oder sogar beschäftigungsfähig sind (zB aufgrund einer Krankheit).
@alephzero Hm. Das ist sehr interessant und anscheinend marktabhängig. Ich bin in den Vereinigten Staaten, Mitte 40, und hatte überhaupt keine Probleme, Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu bekommen.
"Die Tatsache, dass Banken und Kreditgenossenschaften keine 40-jährigen Hypotheken anbieten." Beachten Sie, dass dies vollständig standortabhängig ist. Hier in Schweden vergeben die Banken mehr als gerne 100-jährige Hypotheken (und sie vergaben früher Hypotheken mit unbestimmter Laufzeit, bevor Gesetzesänderungen im Zusammenhang mit der Subprime-Krise in den USA sie dazu zwangen, eine Zahlung von mindestens 1 % pro Jahr zu verlangen). .
@mattdm Vielleicht ist der Bankvertreter vorher im Rentenalter :)
@xLeitix wie geht das?
@StackTracer Sie zahlen nur Zinsen und bauen kein Eigenkapital auf. Es ist dem Zahlen von Miete ziemlich ähnlich, außer dass Sie sich dafür entscheiden können, die Hypothek (teilweise) zurückzuzahlen, um die Zinsbeträge zu senken
Technisch gesehen könnten Sie mit einem 30-jährigen beginnen und es jederzeit refinanzieren, die Laufzeit verlängern oder verkürzen, den Zinssatz senken usw. Ich wechselte nach 5 Jahren von einem 30-jährigen zu einem 15-jährigen mit 2.000 USD an Refinanzierungsgebühren, dem Zinssatz niedrig genug war, um die Zahlung gleich zu halten.
@alephzero – meine Frau und ich haben eine Hypothek, die nicht endet, bis wir beide 72 sind (nun, das haben wir; wir haben sie letztes Jahr ein bisschen zurückgezahlt). Nach geltendem EU-Recht kann man nicht gezwungen werden, mit 65 in Rente zu gehen, also hatten wir keine Probleme, den Kredit zu bekommen.
@alephzero Ich weiß nichts über Großbritannien, aber in den USA habe ich kürzlich eine 30-jährige Hypothek erhalten, als ich damals 38 Jahre alt war. Wenn ich das Haus so lange behalte und planmäßig abzahle, werde ich es mit 68 komplett zurückzahlen.
@alephzero Diese Art des Denkens ist in den USA illegal - Kreditgeber dürfen nicht aufgrund des Alters diskriminieren. Wenn also alles andere gleich ist (Kreditwürdigkeit, Einkommen: Schuldenverhältnis usw.), müssen sie a die gleichen Bedingungen anbieten 90 Jahre alt wie ein 30-Jähriger.
Auch in diesem Szenario verliert die Bank nicht. Der Tod erlöst keine Hypothekenschulden. Der Nachlass des Schuldners und die Erben müssen die Immobilie verkaufen, die Zahlungen übernehmen oder sie zwangsvollstreckbar an die Bank übergeben.
"Ihre Fragen zeigen ein tiefes Missverständnis einiger ziemlich grundlegender Realitäten der Funktionsweise von Hypotheken." Du erklärst nicht wie. Ignoranz und Missverständnis sind verschiedene Dinge. Dieser Teil Ihrer Antwort kann leicht als unhöflich angesehen werden.
@Akkumulation Manchmal ist eine Zigarre nur eine Zigarre.
@alphazero-Kreditgeber in Großbritannien akzeptieren routinemäßig, dass Menschen oft über das fiktive Rentenalter hinaus arbeiten. Meine Frau und ich haben letztes Jahr unsere erste Hypothek bekommen, und wir konnten nur 27 Jahre bekommen, da das uns dazu bringt, dass meine Frau 75 Jahre alt ist (ich bin etwas jünger, aber wir brauchten uns beide für die Hypothek, um den Betrag zu bekommen, den wir wollten ). 75 scheint jetzt das Alter zu sein, in dem sie anfangen, nervös zu werden.
"Ihre Fragen zeigen ein tiefes Missverständnis einiger ziemlich grundlegender Realitäten der Funktionsweise von Hypotheken" Daher das Tag first-time-home-buyer.
"geht, um den Restbetrag auszuzahlen." + ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen.
@JAD zahlt die Miete, und Sie übernehmen die Verantwortung für die Pflege des Hauses! Ich schätze, wenn Sie Glück haben, könnten Sie es an einem Ort tun, kurz bevor der Wohnungsmarkt in Schwung kommt ... aber das wäre wirklich Glück.
@waynewerner Genau, sie waren hier in den Niederlanden vor der Immobilienkrise 2007 sehr beliebt, weil sie so billig waren. Jetzt können Sie die darauf gezahlten Zinsen nicht wie bei normalen Hypotheken abziehen, um sie zu entmutigen.

Dies ist ein völlig normaler Vorgang. Ich habe es mehrmals getan. Wenn Sie umziehen, verkaufen Sie das Haus und der Erlös aus diesem Verkauf deckt die Hypothek. Während es möglich ist, dass einige Kredite eine Vorfälligkeitsentschädigung haben (was Sie im Grunde dafür mit einer Geldstrafe belegen würde), ist dies relativ ungewöhnlich. (Achten Sie darauf, wenn Sie nach einem Kredit suchen – es ist möglich, dass dies häufiger bei Krediten vorkommt, die Personen mit niedrigerer Bonität angeboten werden.)

Wenn der Markt Ihnen Schwierigkeiten bereitet, das Haus für einen Betrag zu verkaufen, der groß genug ist, um den Kredit zu decken, benötigen Sie natürlich Geld aus einer anderen Quelle, sonst stecken Sie fest – metaphorisch gesehen werden Sie „unter Wasser“ sein. Dies hängt natürlich von Faktoren ab, auf die Sie keinen Einfluss haben, aber auch viele Leben, und es ist ein Risiko, das die meisten Hausbesitzer akzeptieren.

Das heißt, wenn Sie die relativ höheren monatlichen Zahlungen schwingen können, können Sie Kredite mit kürzeren Laufzeiten erhalten – 15 Jahre sind üblich und 20 sind keine Seltenheit. Diese haben in der Regel niedrigere Zinssätze, und zwischen diesem und der kürzeren Laufzeit sind Ihre Gesamtkosten über die Laufzeit des Darlehens deutlich niedriger.

Aber bedenken Sie in jedem Fall den Wert einer bekannten, festen Zahlung. Sie stellen fest, dass Sie Ihr Einkommen in die Miete stecken. Wie stark steigt die Miete im Jahresvergleich? Mit einer Hypothek haben Sie eine Zahlung gesperrt, von der Sie wissen, dass sie nicht steigen wird. Außerdem sind die Zinssätze derzeit recht niedrig – sie liegen sogar unter der durchschnittlichen jährlichen Inflation in den 1980er Jahren . Während Ihre Zahlung also konstant bleibt, sinken die relativen Kosten dieser Zahlung tatsächlich. (Natürlich fallen auch andere Kosten für Wohneigentum an , planen Sie dies also ein.) Natürlich ist es besser, überhaupt keine Schulden zu haben, aber Schulden sind relativ kostengünstig.

Um einen Kredit mit den besten Zinsen zu erhalten, möchten Sie auf jeden Fall eine höhere Kreditwürdigkeit – das ist sinnvoll, da der Kreditgeber weniger Risiko eingeht. Aber Sie sollten eine sorgfältige Analyse der Mietkosten im Vergleich zu den Kosten des Wohneigentums einschließlich der Hypothek durchführen. Berücksichtigen Sie Ihre finanzielle Situation und Ihre Fähigkeit, ein gewisses Risiko zu tragen. (Was würde passieren, wenn etwas in der Wirtschaft schief geht und die Zinsen auf 8 % oder höher steigen? Was passiert, wenn Sie am Ende zu Hause festsitzen?) Vielleicht finden Sie es besser, früher zu kaufen, als zu warten – oder Sie finden vielleicht, dass Sie es tun sind finanziell nicht bereit.

Wenn Sie Probleme haben, Ihre Kreditwürdigkeit auf über 650 zu bringen, können Sie sogar in Erwägung ziehen, jetzt einen Kredit zu einem höheren Zinssatz als ideal aufzunehmen, während Sie hoffen, dass die Zinsen niedrig bleiben, während Sie daran arbeiten, diese Punktzahl zu verbessern, und eine Refinanzierung planen. Aber stellen Sie auch hier sicher, dass Sie das Risiko, daran hängen zu bleiben, in Ihre Planung einbeziehen.

"von denen Sie wissen, dass sie nicht zunehmen werden" - standortspezifisch. Es ist fast unmöglich, eine Hypothek mit einem Zinssatz zu finden, der für die gesamte Laufzeit der Hypothek festgeschrieben ist. Möglicherweise erhalten Sie zunächst einen festen Zeitraum, danach wird es variabel sein.
@MartinBonner In den USA, einschließlich Kentucky, sind Hypotheken mit einem festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit der Standard. Hypotheken mit variablem Zinssatz („ARM“) sind ebenfalls erhältlich (häufig von denselben Kreditgebern) – diese haben normalerweise einen festen Zinssatz und sind dann variabel.
Verdammt! Ich wollte schreiben: " In Großbritannien ist es fast unmöglich ..."
Interessanterweise ist es Häusern nicht in allen Fällen gelungen, mit der Inflation über verschiedene Zeiträume hinweg an Wert zu gewinnen. Während Ihre Zahlung also relativ flach bleibt, sinkt der Wert der Immobilie. Das Haus, das wir 2008 gekauft haben, nähert sich dem Preis, für den wir es gekauft haben (11 Jahre später), aber wenn Sie die Inflation von 2008 bis heute berücksichtigen, sind wir etwa 50.000 unterbewertet.
@onaclov2000 Ja, guter Punkt. Der breitere Markt ist immer noch ein unberechenbarer Faktor. Ich bin jedoch neugierig: Was ist die äquivalente Miete damals vs. heute?
@mattdm in den letzten 5 Jahren haben wir die Miete alles in allem um 150 Dollar erhöht. Das kommt auf etwas über 10%, denke ich.

Ein paar Punkte:

Erstens kann ein Hypothekenvertrag immer vor Ablauf der Laufzeit gekündigt werden. Eine vorzeitige Kündigung zieht in der Regel eine Strafzahlung nach sich. Es gibt Umstände, unter denen der Kunde auch nach Zahlung der Vertragsstrafe noch finanziell profitieren kann; alles hängt von der genauen Formel ab, die der Kreditgeber verwendet, um die Strafe zu bemessen, wie weit in die Laufzeit hinein die Kündigung erfolgt, wie sich die Zinsen seit Beginn der Hypothek entwickelt haben und wie sich die Zinsen voraussichtlich über die restliche Laufzeit entwickeln werden.

Zweitens gibt es so etwas wie eine übertragbare Hypothek; Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen und ein anderes zu kaufen, kann Ihre Hypothek auf die neue Immobilie übertragen werden. Das Hauptanliegen des Kreditgebers ist der Zahlungsstrom, den er von dem ausgeliehenen Kapital erhält, und wie stabil und sicher dieser Strom ist. Sie helfen Ihnen gerne dabei, Ihr nächstes Haus zu angemessenen Kosten zu finanzieren, solange sie sicher sein können, dass Sie weiterhin die vereinbarten Zahlungen leisten (noch mehr, wenn Sie handeln und Ihre Zahlungen gestiegen sind). entsprechend).

Die meisten Haushypotheken, denen ich in den USA begegnet bin, haben keine Strafe für vorzeitige Zahlung.
Stimme mattdm zu, ich habe mehrere Jahre als Landtitelprüfer gearbeitet, die meisten Hypotheken sind nicht mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Eine Ausnahme bilden jedoch HELOC-Darlehen, die in den ersten Jahren der Laufzeit mit einer Strafe belegt werden können. Ich möchte auch anmerken, dass ich so etwas wie eine „tragbare Hypothek“ noch nie gesehen habe. Theoretisch gibt es keinen Grund, warum eine Hypothek nicht übertragbar sein könnte, aber praktisch denke ich, dass dies äußerst selten wäre. In gewisser Weise können auch Hypotheken übernommen werden (auch dies ist ziemlich selten), was bedeutet, dass ein Käufer Ihre Restzahlungen auf denselben Schuldschein „übernehmen“ könnte.
Jede einzelne „konforme Hypothek“, die nach den von Fannie Mae/Freddie Mac festgelegten Standards geschrieben wurde, um in hypothekenbesicherte Wertpapiere gepoolt zu werden, hat keine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund bewusster Entscheidungen, die in der Carter-Administration getroffen wurden; Dies sind die häufigsten Privathypotheken in den USA. Für Subprime-, Jumbo- und maßgeschneiderte Kredite sowie gewerbliche Kredite für Investoren können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
Meine Perspektive ist Ontario, Kanada, wo die typischen Laufzeiten 5 Jahre betragen, aber die Kreditgeber Hypotheken von nur 6 Monaten bis zu 10 oder mehr Jahren anbieten. Die Sätze für jede Option mit Laufzeit basieren auf den Vorhersagen der Kreditgeber über die zukünftigen Zinssätze, aber wenn die Zinsen stabil sind, sind die Zinsen für längere Laufzeiten normalerweise niedriger als die für kürzere Laufzeiten. Kündigungsstrafen sind die Möglichkeit des Kreditgebers, Einkommensverluste auszugleichen, weil sich das gekündigte Geschäft besser ausgezahlt hätte als sein Ersatz. Kreditgeber können zulassen, dass das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen oder vom neuen Eigentümer einer Immobilie übernommen wird.
Soweit ich weiß, unterscheidet sich die Hypothekenbranche in Kanada wesentlich von der in den USA. Konkret: Die häufigste Hypothek in den USA hat eine Laufzeit von 30 Jahren mit festem Zinssatz. Soweit mir gesagt wurde, gibt es diese Art von Hypothek in Kanada im Grunde nicht. Der Hauptgrund, warum sie in den USA existieren, ist, dass die Bundesregierung sie (indirekt) subventioniert.
@DavidZ: Für etwas Whack: Ich hatte eine tragbare Hypothek, die nicht im Voraus bezahlt werden konnte.

Bearbeiten: Ich habe übersehen, dass mein Standort und der Standort von OP unterschiedlich sind. Wahrscheinlich sind allgemeine Ratschläge immer noch allgemein anwendbar, aber OP sollte die Besonderheiten für ihren Standort überprüfen.

  1. Ich muss meine Kreditwürdigkeit auf mindestens 630 bringen, bevor die Kreditgeber überhaupt mit mir sprechen.

Ob das stimmt, hängt von mehreren Faktoren ab. Je höher Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto wahrscheinlicher ist es jedoch, dass Kreditgeber sprechen. Daher ist es immer gut, Ihre Bewertung zu verbessern, wenn Sie können.

  1. Ich muss mein Auto abbezahlen, dem ich in den nächsten 2 Jahren noch etwa 4.000 Dollar schulde.

Dies ist nicht unbedingt wahr und hängt von Ihrem genauen finanziellen Bild ab. Der Hypothekengeber wird sicherstellen wollen, dass Ihre gesamte Schuldendienstlast nach Hinzufügen der Hypothek zu Ihrem Mix weniger als ein bestimmter Prozentsatz Ihres Einkommens beträgt. IIRC, es sind 30% oder 40% Ihres Gesamteinkommens die Obergrenze. Fragen Sie den Kreditgeber, sie werden mit diesen Informationen sehr entgegenkommend sein.

Wenn Ihre gesamte Schuldendienstlast größer ist, aber geringer wäre, wenn Ihr Autokredit abbezahlt ist, können Sie durch die Abzahlung Ihres Autos eine Hypothek aufnehmen. Das ist allerdings ein sehr schmales Fenster.

Es kann auch sein, dass Ihr spezifisches Finanzbild keine andere Kreditgeschichte als den Autokredit enthält. In diesem Fall könnte ich sehen, dass ein Hypothekengeber die Rückzahlung des Darlehens als Indikator dafür sehen möchte, dass Sie Ihre Hypothek wahrscheinlich zurückzahlen werden. Das ist aber Spekulation meinerseits.

  1. Es ist in der Regel eine Laufzeit von 30 Jahren.

Wie andere bereits betont haben, gibt es Hypotheken in allen möglichen Längen und aus allen möglichen Gründen. Andere haben auch festgestellt, dass Sie im Allgemeinen keine längere Hypothek wünschen und eine kürzere Hypothek bevorzugen sollten. Ich habe niemanden erwähnen sehen, warum: Je länger die Hypothekentilgung dauert, desto höher sind die gezahlten Zinsen. Bei sehr langen Hypotheken zahlen Sie am Ende leicht mehr Zinsen als den ursprünglichen Preis der Immobilie . Bevorzugen Sie nach Möglichkeit kürzere Amortisationszeiten, um Ihre Zinskosten zu minimieren.

Wie engagiert sollte ich mich bis 30 Jahre fühlen? Ich meine, angenommen, ich lebe dort seit 5 Jahren und muss umziehen. Wie schwer wäre es wirklich, das Haus zu verkaufen? Ich meine, ich gehe davon aus, dass dies ein normaler Prozess ist, also ist die eigentliche Frage, was sind die Optionen?

Der Verkauf während einer aktiven Hypothek bedeutet wahrscheinlich die Zahlung einer Strafe für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens. Fragen Sie Ihre Hypothekenbank nach den Details dazu, sie werden sehr entgegenkommend sein.

In diesem Sinne, wenn es in dieser Situation einfach wäre, ein Haus zu verkaufen, was würde mich dann davon abhalten, die Laufzeiten auf, sagen wir, 40 Jahre zu verlängern? Höheres Interesse? Höhere Anforderungen an die Kreditwürdigkeit? Nur rhetorisch...

Wenn Sie erwägen, die Immobilie umzudrehen, ist dies ein besonderer Umstand, in dem Sie möglicherweise eine längere Amortisationsdauer bevorzugen, um die laufenden Zahlungen zu erhalten und den Cashflow für andere Zwecke (wie Renovierungen) zu erhalten.

Wenn Sie erwägen, ein Haus zu kaufen, um ein Haus zu kaufen , bevorzugen Sie kürzere Amortisationen mit so hohen Zahlungen, wie Sie ertragen können, um Ihre Zinskosten zu minimieren. Die Minimierung Ihrer Zinskosten ist eine lebenslange Situation, an die nicht jeder denken kann.

Quelle: meine eigene (erste und einzige) Hypothek abbezahlt. Ich hatte die gleichen Bedenken bezüglich des Verkaufs mit einer Hypothek. Es stellt sich heraus, dass Sie in den nächsten fünf Jahren (typische Amtszeit) wahrscheinlich nicht umziehen werden, wenn Sie derzeit nicht glauben, dass Sie umziehen werden.

Ich habe positiv gestimmt, dies ist eine gute Antwort, die viele Aspekte der Frage des OP abdeckt. Aber ich denke, Ihre Aussage über den Verkauf bei bestehender aktiver Hypothek bedeutet wahrscheinlich, dass die Zahlung einer Strafe für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens für die Situation des OP irreführend ist (sie erwägen eine einfache Verbraucherhypothek in den USA). Von Fannie/Freddie besicherte Hypotheken – die überwiegende Mehrheit der Verbraucherdarlehen in erster Position in den USA – haben keine Vorfälligkeitsentschädigungen. Also sollte "wahrscheinlich" wahrscheinlich "mit ziemlicher Sicherheit nicht" sein
@dwizum Ah. Ich bin in Kanada und habe während meiner Hypothek nie verkauft. Es hatte andere Vorauszahlungsstrafen, also habe ich daraus eine Extrapolation gemacht.
In Ordnung - Sie möchten Ihre Antwort möglicherweise bearbeiten, um zu verdeutlichen, dass sich Ihr Standort von dem mit dem OP gekennzeichneten US-Standort unterscheidet.

Dies ist ein völlig häufiger Vorfall. Praktisch jeder hat irgendeine Art von Hypothek (einige Leute haben sogar mehr als eine). Was typischerweise passiert ist (zu stark vereinfacht)

  1. Sie finden einen Käufer und einigen sich auf einen Preis
  2. Sie stimmen allen Reparaturen an der Immobilie zu (normalerweise nach einer Inspektion, die vom Käufer bezahlt wird)
  3. Sie einigen sich darauf, dass ein Anwalt den Abschluss macht (im Ernst, versuchen Sie das nicht selbst). Wenn Sie oder der Käufer einen Immobilienmakler beauftragt haben, haben sie normalerweise Anwälte, denen sie vertrauen, und es gibt einen anständigen Markt von Anwälten, die nur Abschlüsse machen.

Wenn Sie zum Abschluss kommen (ein Zeitpunkt, den Sie und der Käufer vereinbaren), wird der Anwalt dies tun

  1. Stellen Sie die vom Käufer eingehenden Gelder sicher (normalerweise erfolgt dies per elektronischem Bankscheck, da es fast immer über 100.000 $ liegt). Diese Gelder werden auf das Konto des Anwalts eingezahlt (normalerweise ein separates Konto, das für diesen Zweck eingerichtet wurde).
  2. Bereiten Sie die rechtlichen Dokumente vor, die zur Kennzeichnung der rechtlichen Übertragung erforderlich sind. Sie werden eine Menge Dokumente unterschreiben
  3. Sobald die Dokumente unterzeichnet sind, beginnen die Auszahlungen
    1. Der Rechtsanwalt
    2. Ihre Pfandgläubiger (dh Ihre Bank). In den meisten Fällen wird der Anwalt die Bank kontaktieren, um eine "endgültige Auszahlungsnummer" zu erhalten. Wie beim Geldeingang erfolgt dies in den meisten Fällen typischerweise per elektronischer Überweisung. Die Bank sendet Ihnen eine endgültige Mitteilung über die Auszahlung und Schließung Ihres Hypothekenkontos.
    3. Alle Gebühren für behördliche Unterlagen (Gebühren variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat und manchmal von Landkreis zu Landkreis) sowie Grundsteuern
    4. Sie, der Verkäufer (Scheck oder Überweisung, je nachdem, was Sie bevorzugen)

Ehrlich gesagt ist dies ein einfacher Vorgang (abgesehen vom Handgelenkkrampf).

Wie schwer wäre es wirklich, das Haus zu verkaufen?

Ah, da ist der Haken. Dies hängt eine TON von Variablen ab, die Sie nicht kontrollieren können

  • Die lokale Immobilienmarktnachfrage
  • Die breitere Wirtschaft
  • Wie begehrt Ihr Haus ist

Das Risiko, das Sie beim Kauf eines Hauses eingehen, besteht darin, das Eigenkapital beim Verkauf wieder herauszuholen. Wenn Sie ein Haus kaufen und den vollen Betrag mit einer Hypothek belasten, sinkt der Betrag, den Sie für das Haus schulden, mit der Zeit (zunächst langsam, da Hypotheken so funktionieren). Nach, sagen wir, 10 Jahren besitzen Sie einen ansehnlichen Brocken, den Sie bei einem Umzug rausholen wollen. Als solches müssen Sie ein Haus finden, in dem Sie nicht nur wohnen möchten, sondern eines, das später für mindestens so viel wieder verkauft werden kann, wie Sie dafür bezahlt haben.

Wie schwer ist es, ein Haus zu verkaufen, das derzeit mit einer Hypothek belastet ist?
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