Unter der Annahme gleichwertiger Renditen ist die Differenz das Cashflow-Timing. Mietimmobilien geben Ihnen jetzt Bargeld (und Steuern), während ein 401 (k) Ihnen Bargeld (und Steuern) im Ruhestand gibt .

Außerdem enthält ein 401(k) in der Regel eine Unternehmensübereinstimmung, die die „Rendite“ um 50-100 % vor Steuern steigern kann. Das ist in jedem anderen Fahrzeug schwer zu schlagen.

Wenn Mieten also nur für zusätzliche Kapitalerträge und nicht für Einnahmen bestimmt sind, würde ich zuerst die 401(k)-Übereinstimmung ausschöpfen. Dann würde ich die 401 (k) erhöhen, bis ich ein angenehmes Niveau an Altersvorsorge erreicht habe, und DANN würde ich Mietimmobilien in Betracht ziehen.

Außerdem würde ich NICHT leihen, um in Mieten zu investieren – die Zinsen schmälern die Rendite und erhöhen das Risiko. Aus Risiko-Rendite-Gesichtspunkten wären Sie besser dran, wenn Sie bei 401(k) oder ähnlichen Anlagen bleiben.

Sammelsurium an Dingen, die es zu beachten gilt:

• Miete vs. Preisverhältnis, normalerweise möchten Sie eine Wohnung, die für mindestens 1% des Preises pro Monat vermietet wird, dh ein Haus im Wert von 200.000 USD, das für 2.000 USD / Monat vermietet wird. Historisch gesehen waren 2 % eine Faustregel, aber das gibt es in meiner Gegend nicht. Je höher desto besser, natürlich haben nicht alle Gebiete gute Mietmärkte.
• Wie lange wollen Sie in der Gegend bleiben? Fernvermietung ist kostspieliger, wenn Sie also nicht beabsichtigen, zu lange zu bleiben, lohnt es sich möglicherweise nicht.
• Verlassen Sie sich nicht auf die Miete und planen Sie am ersten Tag ein Budget für Reparaturen ein. Ihr frisch unter Vertrag genommener Mieter und Ihre Klimaanlage könnten am ersten Tag ausfallen, also sorgen Sie für ein gesundes Polster.
• Überprüfen Sie die Mieter gründlich und recherchieren Sie die Gesetze zu Mieten in Ihrer Nähe.

Ich persönlich habe mit der Vermietung angefangen, indem ich eine günstige Wohnung als Hauptwohnsitz gekauft habe (5 % Anzahlung, traditionelles Darlehen) und so schnell wie möglich für eine weitere Anzahlung gespart habe, dann das erste Haus zur Miete umgewandelt und einen weiteren Hauptwohnsitz gekauft habe, spüle und wiederhole . Dies hielt mich von kommerziellen Krediten fern, während ich anfing. Es gab mir auch ein 3-Jahres-Fenster, um es mit der Vermietung zu versuchen, bevor ich mich entschied, ob ich verkaufen wollte oder nicht, ohne den Kapitalgewinnausschluss zu verlieren. Klingt so, als würde das für Ihren Anhänger nicht funktionieren (vielleicht könnten Sie den Anhänger in einen mietfreundlicheren Bereich bringen?).

Ich schätze die Idee, keine Schulden zu machen, und das Timing des Marktes ist mehr Glück als alles andere, aber wenn Sie sich in einem wachstumsstarken Gebiet befinden, kann die Aufnahme einer Hypothek viel lukrativer sein, als zu warten und zu sparen Bereich haben die Zinsen in den letzten ~ 8 Jahren übertroffen, wenn ich gespart hätte, um meine erste Miete in bar zu kaufen, anstatt Schulden aufzunehmen, wäre ich viel weiter zurückgeblieben. Es gibt keine Garantien, aber das Abwägen von Risiko und Ertrag ist Teil jeder Anlageentscheidung.

Beantwortung dieses Punktes Ihrer Frage:

Ich suche nur nach möglichen Hinweisen und Dingen, die ich berücksichtigen sollte.

Was wissen Sie über Mietwohnungen? Was wissen Sie über das Leben als Vermieter?

Während es viele Informationen darüber gibt, wie man Immobilien ohne Anzahlung kauft, ist es schwieriger, an gute Informationen über das Mietgeschäft zu kommen. Sie könnten einige Zeit damit verbringen, diese Informationen zu suchen und zu recherchieren und zu sehen, ob es sich um eine Geschäftsmöglichkeit für Sie handelt. Es darf nicht sein!

Das Coolste an all dem ist, dass Sie jetzt nicht wirklich eine finanzielle Entscheidung treffen müssen. Sie könnten die Informationen mit geringen oder keinen Kosten erhalten. Sie könnten weiter investieren und sogar anfangen, an einem aufgepeppten Notfallfonds zu arbeiten.

Ich wette, Sie verstehen, dass ein Notfallfonds von 5.000 nicht ausreichen wird, wenn Sie in das Mietgeschäft einsteigen. Wie groß soll es sein? Sammeln Sie diese Mittel vor dem Kauf?

Derzeit kaufen die Leute dort, wo ich lebe, Häuser für unglaublich teure Summen, ähnlich wie vor 2008. Ich habe bereits eine große Zunahme von Hausverfallserklärungen in meiner Gegend gesehen, die weit unter dem Marktwert verkauft wurden. Ich würde gerne erwägen, diese Immobilien unter Marktwert zu kaufen und sie als Mietobjekte einzurichten.

Ich bin mir nicht sicher, ob dies die beste Antwort auf eine Blase ist. Stellen Sie sich eine Immobilie vor, die 20 % unter dem Marktwert verkauft wird:

1. Hat es Probleme, die es weniger wert machen als der Markt? Ist das Fundament gerissen? Braucht es ein neues Dach? Ist die Innenausstattung veraltet? Ist der Keller undicht? Ist der Vorbesitzer sauer auf die Zwangsvollstreckung und wird er wahrscheinlich das Haus sabotieren? Und so weiter und so fort.

2. Was ist der tatsächliche Wert der Immobilie? Außerhalb einer Blase können wir mit dem Marktwert schätzen. Aber in einer Blase ist der Marktwert falsch.

Wenn Sie eine Blase von 50 % haben und der Marktwert der Immobilie 75.000 $ beträgt, dann beträgt ihr realer Wert 50.000 $. Aber es liegt jetzt 20 % unter dem Marktwert (nach unserer Annahme), also 60.000 $. Sollten Sie 60.000 Dollar für eine Immobilie bezahlen, die wirklich 50.000 Dollar wert ist? Wahrscheinlich nicht.

Nun, ich weiß nichts über Ihren lokalen Wohnungsmarkt, nicht einmal, wo er tatsächlich ist. Ich weiß nicht, wie überbewertet Dinge sind. Aber der Kauf in einem überbewerteten Markt ist fragwürdig. Sie sichern sich den Preis des Hauses, während Sie in Bezug auf die Mieteinnahmen dem Markt unterliegen. Und bei Zwangsversteigerungen sind Sie sehr anfällig für Probleme, die Sie nicht vollständig überprüfen konnten, da die Auktion ohne vorherige Prüfung so ist, wie sie ist . Damit das funktioniert, müssen Sie viele Immobilien kaufen, um die Kosten der Fehlkäufe mit den Gewinnen der guten Käufe zu amortisieren.

Dies scheint eher eine Situation zu sein, in der Sie Ihre überbewerteten Immobilien zu den unglaublich teuren Preisen verkaufen sollten. Nachdem die Blase platzt, können Sie zu viel reduzierten Preisen mit weit geringerem Risiko kaufen.

Wenn Sie wirklich Vermieter werden wollen, warum nicht Grundstücke kaufen, auf denen Sie einen Wohnwagenpark eröffnen können? Das würde Ihnen mindestens 430 $ pro Monat sparen, nachdem Sie Ihren Anhänger dorthin bewegt haben. Arbeiten Sie mit einer Genossenschaft zusammen, um der Ort zu werden, an dem Menschen, die vor ihren Vermietern fliehen, umziehen. Es muss nicht groß sein. Vielleicht genug Platz für zehn bis zwanzig Anhänger. 40.000 US-Dollar im Voraus zu zahlen, um 430 US-Dollar pro Monat zu sparen, ist an sich schon ein anständiger Deal. Fügen Sie Mieter langsam hinzu, damit Sie nur die guten nehmen müssen.

Stellen Sie sicher, dass das Land für den Wohnwagenpark richtig eingegrenzt ist. Sonst lassen sie dich das vielleicht nicht machen.

Idealerweise sollte Ihr Notfallfonds Ihnen ungefähr 6 Monate Lebenshaltungskosten geben, sodass sich Ihre 5.000 ein wenig leicht anfühlen.

Wenn Sie Einkommenssteuern zahlen, ist es fast immer eine gute Idee, Ihre 401.000 auszuschöpfen, da Sie sie als Vorsteuergeld sparen können. Angenommen, Sie befinden sich in der 22%-Steuerklasse, wenn Sie 10.000 in einen 401.000-Dollar-Betrag einzahlen, sparen Sie 2200 $ an Steuern (wenn Sie es richtig machen). Das ist eine Rendite, die kaum zu schlagen ist (unabhängig von der tatsächlichen Anlagerendite).

Ich würde auf jeden Fall den Rat eines guten Finanzberaters einholen. Befragen Sie einige, um einen zu finden, mit dem Sie sich wohlfühlen und der sachkundig zu sein scheint. Suchen Sie nach Möglichkeiten für ein kostenloses Abendessen, wo sie sich selbst vermarkten. Sie erhalten ein kostenloses Abendessen, etwas Wissen über das Geschäft und normalerweise eine kostenlose Beratung.

Ich würde nicht unbedingt mehr in deinen 401K investieren, aber das hängt davon ab, wie deine Steuersituation aussieht. Wenn es Ihre Steuern nicht erheblich senkt (z. B. wenn Sie in die nächstniedrigere Steuerklasse fallen), würde ich empfehlen, in eine Roth IRA zu investieren.

Mietwohnungen würde ich persönlich nicht empfehlen. Ich persönlich fand es sehr ärgerlich, Leute in Ihr nettes Eigentum zu bekommen, die es nur zum Teufel missbrauchen, Geräte stehlen, Löcher in Wände schlagen usw. Nicht alle tun es, aber genug, um mich vom Geschäft abzuhalten (OTH mein Bruder , der Generalunternehmer ist, mehrere Vermietungen hat und damit kein Problem hat).

Ein guter Finanzberater hat Zugang zu mehreren Investitionsmöglichkeiten außerhalb des Aktienmarktes – fragen Sie ihn unbedingt danach, wenn Sie ihn interviewen. Wenn sie es nicht tun oder ihr Angebot lückenhaft klingt, dann suchen Sie weiter. Ich habe über 18 Monate gebraucht, um einen wirklich hervorragenden Berater zu finden, aber es hat sich gelohnt.

Ich empfehle, Immobilien entweder vollständig zu vergessen oder sie zu vergessen, bis Sie Folgendes bequem tun können:

1. Maximieren Sie Ihre 401k. Die aktuelle Beitragsgrenze beträgt 18.500 USD pro Jahr (vor Steuern).

2. Maximieren Sie Ihre Roth IRA. Die aktuelle Beitragsgrenze beträgt 5.500 USD pro Jahr (nach Steuern). Sie sagten, Ihre war von einem früheren Arbeitgeber, also klingt das wie eine Rollover-IRA. Sie müssen nicht aufhören, Beiträge zu leisten, nur weil es von einem früheren Arbeitgeber stammt.

3. Wenn Ihr Arbeitgeber einen Roth 401k neben einem traditionellen 401k anbietet, maximieren Sie stattdessen einen Roth 401k. Die Beitragsgrenze ist die gleiche wie bei 401k, aber die Beiträge sind nach Steuern.

Ich bin ein Fan von Rentenkonten nach Steuern, weil ich der Ansicht bin, dass die Steuern für uns alle erheblich steigen werden, bis wir bereit sind, in den Ruhestand zu treten. Warum denke ich das?

Die USA sind bankrott. Wir haben Schulden in Höhe von 21 Billionen Dollar, und sie werden weiter steigen. Ungefähr 80 % des gesamten Bundeshaushalts fließen nur in Militär, Sozialversicherung, Medicaid/Medicare/CHIP und Zinsen auf die Schulden. Wir haben es verbockt. Die einzige Einnahmequelle des Staates sind Steuern. Und da die Wirtschaft uns niemals aus diesem großen Loch „herauswachsen“ lassen wird, haben die USA nur zwei Möglichkeiten: (1) zusammenbrechen wie Griechenland vor ein paar Jahren, oder (2) die Steuern in Kombination mit erhöhen erhebliche Sparmaßnahmen.

Würden Sie lieber mit mehreren Millionen frei und klar in den Ruhestand gehen oder mehrere Millionen, für die Sie eine unbekannte Summe an Steuern zahlen müssen? Bleiben Sie bei den Konten nach Steuern.

Ich verdiene ungefähr 20.000 $ pro Jahr mehr als du, und wenn ich einen Roth 401.000 und einen Roth IRA ausschöpfe, bleibt mir genug übrig, um meine Ausgaben zu decken und ungefähr 20.000 $ pro Jahr zu einem Notfallfonds beizutragen. Und da 20.000 US-Dollar kein ausreichender Notfallfonds sind, kratze ich jeden Cent für mehrere Jahre zusammen (kein Kabelfernsehen, kein Essen auswärts, kein Urlaub), um in Sicherheit leben zu können.

Sie haben Zeit auf Ihrer Seite, um Zinseszinsen für sich arbeiten zu lassen. Einen Vorteil draus ziehen! 10.000 US-Dollar, die Sie in Ihrem Alter investieren, machen Sie zum Millionär im Ruhestand . So großartig das klingt (und es ist großartig), eine Million Dollar ist nicht viel Geld, um heute in den Ruhestand zu gehen . Aufgrund der Inflation wird dieselbe Million Dollar für Sie noch weniger Kaufkraft haben. Maximieren Sie diese Rentenkonten!

Betrachten Sie nun die andere Alternative: den Kauf von Immobilien. Einige Leute setzen auf eine ständige Belegung, damit der Mieter das Haus im Wesentlichen für sie kauft. OK großartig. Wenn sie die Hypothek bezahlen, geht das Geld an die Bank, nicht an Sie – was bringt es also, es sei denn, Sie spielen das lange Spiel? Und wenn Sie das lange Spiel spielen, können Sie dieses Geld stattdessen genauso gut investieren und JETZT anfangen, Geld für Sie zu generieren.

Wenn Sie das Haus stattdessen direkt kaufen, wird es viele Jahre dauern, bis Sie Ihre Anfangsinvestition plus das, was Sie in diesen Jahren durch Inflation und Wartung verloren haben, wieder hereingeholt haben – nur um wieder dort anzukommen, wo Sie angefangen haben. Auch hier hätten Sie das Geld stattdessen investieren und es die ganze Zeit über Renditen für Sie erzielen lassen können.

Sie werden auch nicht viel Einkommen von Ihrem Mieter einbringen. Eine monatliche Miete von 1.000 US-Dollar bringt Ihnen 12.000 US-Dollar pro Jahr vor Steuern, was bedeutet, dass Sie, wenn Sie 100 % der Mieteinnahmen eines ganzen Jahres sparen, möglicherweise nicht einmal die Kosten für ein neues Dach decken können (abhängig vom Haus, aber immer noch - Dächer sind NICHT billig). Warmwasserbereiter ... Öfen ... nicht billig!

Am Ende werfen Sie nur eine Menge Geld nach einer kleinen Rendite, die im Vergleich zu dem, was der Markt Ihnen im Laufe der Zeit geben wird, verblasst. Und Sie müssen kontinuierlich für diese kleine Rendite arbeiten , im Vergleich zu Investitionen, bei denen Sie reich werden können, indem Sie sich zurücklehnen und nichts tun.

Mein letzter Anlageratschlag ist, das zu tun, was Warren Buffet sagt:

1. Investieren Sie nur in kostengünstige Indexfonds – keine aktiv gemanagten Fonds.
2. Sei gierig, wenn andere ängstlich sind, und sei ängstlich, wenn andere gierig sind.

Ob Sie zu Ihrem 401 (k) beitragen sollten und ob Sie in Immobilien investieren sollten, sind separate Themen. Wenn Sie Ihr Geld in Ihrem 401 (k) haben, wird es zwar komplizierter, in Immobilien zu investieren, aber es schließt es nicht aus.

Eine Blase „auszunutzen“ ist jedoch eine knifflige Angelegenheit. Wenn es eine Blase gibt (und ob Sie richtig denken, dass es sich um ein ernstes Problem handelt), bedeutet dies, dass Sie beim Kauf von Immobilien mehr bezahlen, als es "wirklich" wert ist. Das ist nur dann nicht schlimm, wenn die Blase anhält und Häuser in Zukunft noch überteuerter werden ... und Sie es schaffen, zu verkaufen, bevor die Blase platzt. Sie wetten, dass Sie all diese leichtgläubigen Investoren ausnutzen können, die zu viel für Häuser bezahlen ... indem Sie zuerst zu viel für ein Haus bezahlen.

Zudem erschweren Investitionen in Immobilien die Diversifikation. Sie investieren Ihr Geld nicht nur in nur einen Sektor, sondern auch in ein paar oder sogar eine einzige Immobilie; Wenn Sie nicht viel Geld haben, wird die Anzahlung für ein einzelnes Haus einen großen Teil Ihres Nettovermögens ausmachen.

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Wenn Menschen endlos über Immobilien versus Papierinvestitionen diskutieren ,

Das absolut Überwältigende, was sie endlos vergessen, ist, dass Ihr erstes Stück Immobilie - selbst wenn die Bank fast alles davon besitzt - Ihnen massive, spektakuläre Vorteile im heutigen finanz-, banken- und politischen Milieu verschafft.

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und sogar, nicht unwichtig, es macht es unglaublich einfacher, Formulare aller möglichen Arten auszufüllen. Eigenheimbesitzer zu sein ist einfach ein "Bürger erster Klasse" - ALLES ist einfacher.

Sichern Sie sich Ihre erste Immobilie.

Und dann nehmen Sie für Ihre „zweite Investition“ an der Debatte darüber teil, worauf Sie spielen sollten.

Genießen!