Beenden Sie die Zahlung Ihrer Hypothek, um Ihren Zinssatz zu senken?

Vor ein paar Tagen habe ich meine Bank angerufen und sie gefragt, was zur Refinanzierung meiner Haupthypothek erforderlich ist. Sie sagten, dass die beworbenen niedrigeren Zinssätze nur für Neukunden verfügbar seien, und sie würden mir keine Refinanzierung empfehlen.

Meine Hypothek hat eine Verzinsung von 5,87 %, was im Vergleich zum angegebenen Preis sehr hoch ist. Ein Immobilienfreund empfahl mir, 2-3 Hypothekenzahlungen ausfallen zu lassen, und das wird die Verlustminderungsabteilung der Bank dazu veranlassen, mir einen niedrigeren Zinssatz ohne Abschlusskosten anzubieten.

Ich bin aus verschiedenen Gründen nicht von der Idee überzeugt:

(1) Ich habe Bargeld auf Sparkonten, also wird die erste Reaktion der Bank sein, meine Bankguthaben zu überprüfen.

(2) Ich habe eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit – ich werde wahrscheinlich einen großen Schlag einstecken

(3) Es scheint nicht richtig zu sein

Auf der anderen Seite sagt mir die Bank, ich solle weiterhin diesen hohen Zins zahlen, während mein Haus unterbewertet ist. Für sie ist es eine Win-Win-Situation, aber für mich ist es ein Lose-Lose.

UPDATE : Hauswert: 139.000
Ursprünglicher Kredit: 144.500 (weil der Hauswert viel höher war)
Saldo: 129.000
Laufende Zahlung: $900/m Kreditart
: Konventionell ohne PMI
Laufzeit: 30 Jahre
Kreditbeginn: 18.03.2005

Möchten Sie den ursprünglichen/aktuellen Kontostand, den aktuellen Hauswert, die aktuelle Zahlung teilen? Je nachdem, wie die Zahlen aussehen, können sich unterschiedliche Antworten ergeben.
@JoeTaxpayer Danke Joe für deine Frage. Ich habe gerade die Frage mit mehr Daten aktualisiert.
Handelt es sich um eine Festhypothek? Und wenn ja, wie lange ist die Laufzeit? Und wie lange haben Sie die Hypothek?
Nicht richtig? Diese Robosigning-Banken haben nicht recht und sie sind große gesichtslose Unternehmen mit millionenschweren, fetten Katzen-CEOs mit goldenen Fallschirmen. Ich würde alles tun, was ich kann, und nicht über diesen Aspekt nachdenken!
Nur eine Anmerkung: Ich bin mir ziemlich sicher, dass der Kreditgeber Ihre Kontostände nicht sehen kann (es sei denn, die Konten sind bei derselben Bank.)
Ich habe ein Haus von einer Dame gemietet, die beschlossen hat, das zu tun, was Ihr Freund vorgeschlagen hat. Am Ende hat die Bank das Haus übernommen und wir mussten umziehen.
+1 für die Bereitschaft, das Richtige zu tun, auch wenn es Sie etwas kosten könnte. Es gibt etwas zu sagen, um vertrauenswürdig zu sein.
@willDen - Ich denke, Ihr Stereotyp ist sehr falsch. Es sind nicht die CEOs, die die dicken Katzen sind, sondern ihre Treuhänder und Vorstandsmitglieder mit der inzestuösen Beziehung, bei denen etwa 50 % aller Banken in New York von im Grunde der gleichen Kerngruppe von Menschen kontrolliert werden.
HAMP soll Zahlungen auf 31 % des Einkommens reduzieren. Der verwendete Algorithmus wird "Wasserfall" genannt, was bedeutet, dass while(payment>(monthlyInc*0.31)) try { verschiedene Dinge}. Ich habe einen kostenlosen Open-Source-Rechner, der diesen Wasserfall mit Javascript in Ihrem Browser unter www.armdisarm.com durchläuft
Ich weiß nichts über die USA, aber in Großbritannien können Sie (und tun dies normalerweise) eine Umschuldung bei einer anderen Bank vornehmen. Schauen Sie sich um und finden Sie ein besseres Angebot.

Antworten (3)

Ein 30-Jahres-Darlehen mit 4 % für 111.200 US-Dollar kostet Sie 531 US-Dollar pro Monat. $5640 besserer Cashflow. Das Problem ist natürlich, dass Sie, um einen Beleihungswert von 80 % zu erhalten, 18.000 US-Dollar investieren müssen, was kein geringer Betrag ist. Andererseits würden Sie es in etwas mehr als 3 Jahren ersetzen, auch wenn kein anderes Geld hereinkommt.

(Irgendwo hier würde ich ein 401(k)-Darlehen vorschlagen, es würde etwa 330 $/Monat für 5 Jahre kosten, und Sie könnten es schneller bezahlen, wenn Sie möchten. Viele sind sehr gegen 401(k)-Darlehen, und Ich habe kein Problem mit ihnen, dies ist eine Option, nicht für alle.)

Es sieht so aus, als hätten Sie noch etwa 20 Jahre übrig, also sind die Zahlen, die ich gezeigt habe, nicht alle Ersparnisse, einige gehen zurück auf 30. Abhängig von Ihren Wünschen würde ich dann dazu übergehen, die Zahlungen zu beschleunigen, sobald Ihre Ersparnisse wieder aufgefüllt sind.

Es werden jedoch Anstrengungen unternommen, um Hausbesitzern bei der Refinanzierung ohne PMI und ohne Notwendigkeit der Rückzahlung des Restbetrags zu helfen. Ich habe kürzlich ein Mietobjekt im Rahmen des HARP-Programms zu etwas mehr als 4 % refinanziert, mit einer einmaligen Gebühr von 800 $.

Ich empfehle nicht, den Rat deines Freundes anzunehmen. Ob es funktioniert oder nicht, Ihre Kreditauskunft/Score wird einen Schlag erleiden, der 7 Jahre lang bestehen bleibt. Wenn Sie sich während dieser Zeit entscheiden, umzuziehen, werden Sie Probleme haben, einen anderen Kredit zu bekommen. Gehen Sie mit ihm zu einem Spiel, gehen Sie etwas trinken, aber alles, was er über Geld vorschlägt, würde ich nicken und es sofort vergessen. Es ist so schlecht, wie Ratschläge werden.

Nur um darauf hinzuweisen, dass die genannten 900 $ pro Monat andere Kosten enthalten müssen. Der wirkliche Unterschied bei den Einsparungen beträgt etwa 3800 US-Dollar pro Jahr und nicht 5640 US-Dollar. Wenn Sie nicht mit den 20 % Rabatt rechnen, sinken die Einsparungen auf etwa 2900 $ pro Jahr.
Dunk, es könnte. Ich habe ausgerechnet, dass er fast 10 Jahre in der 30-jährigen Hypothek sein könnte, die die 900 Dollar als Kapital und Zinsen einbringt. Ich habe darauf hingewiesen, dass 5640 US-Dollar Cashflow sind, keine Ersparnisse. Einige von der Auszahlung, einige davon, wieder auf 30 zu gehen, der Rest von der niedrigeren Rate. Ich hatte das Gefühl, dass es keine Frage gibt, dass es richtig ist, sich zu refinanzieren, nur eine Diskussion darüber, „wie“.
Ich habe weitere Informationen hinzugefügt, um dies transparent zu machen. Ich habe gerade die Hotline des HARP-Programms angerufen und sie sagten, dass ich nicht berechtigt sei, weil meine monatliche Zahlung nicht mehr als 31 % meines monatlichen Einkommens beträgt. Ein Berater wird mich in den nächsten Tagen zurückrufen, um zu sehen, ob er mir helfen kann.
?? Sie sind also zu verantwortungsbewusst? Entschuldigung, das ist einfach falsch. (Du hast Recht, das System ist falsch/schlecht)

Ich würde mit einem Hypothekensachbearbeiter oder Experten für Eigenheimfinanzierungen sprechen, nicht mit Ihrer derzeitigen Bank. Ihr Kreditgeber hat offensichtlich kein Interesse daran, Ihnen bei der Refinanzierung zu helfen, aber wenn Sie sich umsehen, werden Sie Leute finden, die mehr Interesse daran haben, Ihnen zu helfen, und die Zugang zu mehr Ressourcen, mehr Programmen und mehr Kreditgebern haben.

Sie sagen, Sie sind in Puerto Rico, also weiß ich nicht, ob das helfen wird, aber ich wollte auch das HARP-Programm ( Home Affordable Refinance Program ) erwähnen, unter dem Sie ohne PMI refinanzieren können, selbst wenn Ihr Kreditsaldo Ihr Zuhause leicht übersteigt Wert.

Der Hauptpunkt ist , sich umzusehen: Es gibt viele Programme da draußen, und mit Raten um die 4 % können Sie einige große Einsparungen feststellen.

Und ich stimme auch dem Rat zu, die Hypothekenzahlungen nicht einzustellen. Ich habe sogar von einigen Kreditgebern gehört, die den Leuten dazu geraten haben, dies zu tun, und ihnen gesagt haben, sie würden sie in Kreditänderungsprogramme einbeziehen, nur um sie Monate später auszuschließen und alle Berufungen abzulehnen. Das wollen Sie nicht riskieren.

+1 - Werde krank! Kaufen Sie überall ein und seien Sie offen. Holen Sie sich ein 15-jähriges Darlehen mit einem noch niedrigeren Zinssatz. Fragen Sie Kreditgenossenschaften und kleine Banken. Ihr aktueller Rücken möchte nicht, dass Sie Ihre Rate senken, also sind sie kein guter Ausgangspunkt.

Diese niedrigen Zinssätze gelten wahrscheinlich nur für Darlehen, die weniger als 80 % des Eigenheimwerts ausmachen (unter der Annahme einer Anzahlung von 20 %).

Sie können erwägen, mit einer anderen Bank zu sprechen, und einen cleveren Vorschlag verwenden, den ich von einem Hypothekenexperten erhalten habe: Holen Sie sich ZWEI Kredite : einen Kredit mit einem niedrigeren Zinssatz für 80 % oder den Wert des Hauses und ein zweitrangiges Darlehen für den Rest (falls Sie es nicht tun). kein Geld für 20% Anzahlung).

Das Zweitpfandrecht könnte von derselben Bank stammen, wird aber einen höheren Zinssatz haben, weil es riskanter ist: Wenn etwas schief geht, ist die Zweitpfandrechtsbank die zweite in der Reihe für jedes Geld.

Dann zahlen Sie jedes zusätzliche Geld (einschließlich des Geldes, das Sie durch die Zinsdifferenz gespart haben) für die Rückzahlung des Zweitpfandrechts.

Nachdem Sie das Second Lien-Darlehen zurückgezahlt haben, können Sie erwägen, es in HELOC (Home Equity Loan) umzuwandeln, damit Sie zusätzlichen Puffer haben. Wenn Sie kein Guthaben haben, sollte es etwa 50 US-Dollar pro Jahr kosten.

Downvoter, möchten Sie erklären, warum ich falsch denke?
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