Die Hypothekenbank versucht, uns nach einem Versicherungsanspruch zur Reparatur zu zwingen

Wir hatten nach einem schweren Sturm einen Hagelschaden an unserem Dach und unserer Terrasse und haben bei unserer Versicherungsgesellschaft einen Anspruch geltend gemacht. Der Schaden lag im fünfstelligen Bereich, aber die Schätzung für das Deck betrug nur ein paar Tausend Dollar. Unsere Hypothekenbank ließ die Versicherungsgesellschaft den Scheck für uns beide ausstellen, und es wurde über zwei Schecks ausgezahlt. Wir haben das Dach repariert und es hat die Inspektion bestanden.

Wir haben uns jedoch entschieden, das Deck nicht zu reparieren, da der Schaden minimal war. Unsere Hypothekenbank fordert uns jetzt auf, die Reparaturen am Deck vorzunehmen, damit sie es schließen können, und droht, uns zu zwingen, diesen Teil des Geldes zurückzugeben. Wir sind nicht der Meinung, dass wir die Reparaturen an der Terrasse vornehmen müssen, weil wir uns jederzeit selbst darum kümmern können, UND da die Versicherungsgesellschaft den Schaden bezahlt hat, sollte unsere Hypothekengesellschaft keine haben Sagen Sie so, wie wir das Geld ausgeben oder nicht ausgeben.

Wir haben bei unserer Versicherungsgesellschaft nachgefragt und sie haben zugestimmt, dass wir die Reparaturen am Deck nicht durchführen müssen, wenn wir nicht wollen.

Sind wir gesetzlich verpflichtet, die Reparaturen an unserem Deck vorzunehmen, oder können wir unserer Hypothekenbank sagen, dass sie Sand zerstoßen soll?

Meinen Sie die Terrasse, wo Sie an schönen Tagen auf Terrassenmöbeln sitzen, oder die Terrasse, wie der Teil des Daches aus OSB, Sperrholz oder 1x6, der darunter liegt, stützt und einen Befestigungspunkt bietet? für deine Gürtelrose?
Haben Sie eine „Standard“-Hypothek in den Vereinigten Staaten oder etwas Besonderes? Das Einheitliche Instrument von Fannie Mae / Freddie Mac enthält in den meisten Bundesstaaten eine Formulierung wie „Sofern der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer nichts anderes schriftlich vereinbaren, werden alle Versicherungserlöse, unabhängig davon, ob die zugrunde liegende Versicherung vom Darlehensgeber verlangt wurde, für die Wiederherstellung oder Reparatur verwendet des Eigentums, wenn die Wiederherstellung oder Reparatur wirtschaftlich machbar ist und die Sicherheit des Kreditgebers nicht verringert wird. "
Es sollte darauf hingewiesen werden - die Meinung der Versicherungsgesellschaft ist nicht wirklich wichtig. Sie zahlten für etwas, das versichert werden musste. Es wäre ihnen egal, wie das Geld verwendet wird, solange sie ihre Verpflichtungen erfüllt haben. Ihr Hypothekarnehmer ist derjenige, der in Bezug auf Meinungen tatsächlich zählt.
Stellen Sie sich zunächst einen Extremfall vor: Ein Sturm bläst einen Baum um, der entlang der Längsachse des Hauses stürzt. Die Versicherung zahlt einen Betrag in Höhe von 90 % des Hauswerts für den Wiederaufbau, aber Sie entscheiden sich dafür, das Geld einzustecken und von der Hypothek wegzukommen. Sollte ein Kreditgeber Rückgriff haben (außer Zwangsvollstreckung)?
Wenn Sie nicht der Meinung sind, dass das Deck repariert werden muss, warum wurde es dann reklamiert?
Darüber müssen Sie mit einem Anwalt sprechen.

Antworten (6)

Sie haben eine Schadensersatzforderung am Deck eingereicht. Die Versicherungsgesellschaft hat die Hypothekenbank benachrichtigt.

Nun will die Hypothekenbank sicherstellen, dass die Sicherheiten für den Kredit noch in gutem Zustand sind.

Sie wollen, dass Sie die Reparaturen durchführen, auf die Sie bestanden haben. Sie können sogar verlangen, dass Sie einen lizenzierten Auftragnehmer beauftragen, bevor Sie die Mittel freigeben.

Sobald Sie das Haus ohne Hypothek besitzen, können Sie selbst entscheiden, ob kleinere Reparaturen durchgeführt werden müssen.

Kurz gesagt, es ist noch nicht Ihr Haus, also können Sie diese Entscheidung noch nicht treffen. Die Hypothekengesellschaft besitzt es, also können sie entscheiden.
@BrianKnoblauch deine Aussage ist falsch. Diejenigen auf dem Titel besitzen das Haus, die Hypothekengesellschaft besitzt ein Pfandrecht an der Immobilie. Als solche sind sie in der Lage, eine begrenzte Macht über die Hausbesitzer auszuüben, und dies ist ein solcher Fall.
Der Hypothekenvertrag enthält Klauseln über die Wartung, die der OP zugestimmt hat, und die Reparatur des Schadens ist unter diesen gedeckt. Die Hypothekenbank hat ein Interesse daran, den Wert der Sicherheit bis zur Tilgung des Darlehens zu erhalten.
@AlexanderKosubek Wenn es einen Wertverlust abdeckt, bedeutet das, dass Ihr Haus jetzt weniger Geld wert ist. Warum sollten Sie diese Differenz einstreichen, wenn Ihre Bank noch ein finanzielles Interesse an der Immobilie hat?
@Sam In meinem ursprünglichen Kommentar habe ich nur darauf hingewiesen, dass die Forderung bei der Versicherungsgesellschaft nicht bedeutet, dass eine Reparatur in irgendeiner Weise erforderlich ist. - Die Frage, wem das Geld gehören soll, das die Versicherung letztendlich auszahlt, ist eine ganz andere: Wenn der Minderwert nicht ausreicht, um einen möglichen Kreditausfall zu decken, muss das Geld wahrscheinlich zur Reduzierung des Kredits verwendet werden oder die Immobilie zu reparieren. Aber Versicherungsfall != Reparatur notwendig.
@Alexander Kosubek, siehe Jaspers Antwort für ein Beispiel der typischen Sprache in einem US-Hypothekenvertrag, der Reparaturen erfordert , wenn ein Versicherungsanspruch besteht.
Bedenken Sie Folgendes: Wenn Sie morgen die Stadt verlassen, wird die Hypothekenbank die Kosten für die Reparatur des Decks nicht tragen. Aus diesem Grund müssen Sie es mit der Versicherungszahlung reparieren. Die Versicherung wird die Hypothekenbank sicherlich nicht wieder erstatten.
@Sam Ich nehme an, es hängt davon ab, wie hoch der Verlust war und wie viel Eigenkapital die Eigentümer im Haus haben.
@BrianKnoblauch und PeteB können beide Recht haben - Das Versicherungs- und Immobilienrecht ist je nach Bundesstaat unterschiedlich. Zum Beispiel sind Florida und New York Staaten der Lein-Theorie – der Kauf eines Hauses mit einer Hypothek gibt dem Käufer das Eigentumsrecht, nicht dem Kreditgeber. Massachusetts ist ein titeltheoretischer Staat – der Kreditgeber behält das Eigentum, bis die Hypothek abbezahlt ist. - law.cornell.edu/wex/mortgage

Ihr Hypothekenvertrag bietet Ihnen wahrscheinlich drei Möglichkeiten:

  • Zahlen Sie Ihre Hypothek vollständig ab.

  • Verwenden Sie die Zahlung für die Reparatur des Decks der Versicherungsgesellschaft, um Ihr Deck so zu reparieren, dass es eine ähnliche Qualität wie bei der Aufnahme der Hypothek aufweist, wobei die normale Abnutzung seit Aufnahme der Hypothek berücksichtigt wird.
    Mit anderen Worten, Sie können „das Eigentum wiederherstellen oder reparieren, um die Sicherheit des Kreditgebers nicht zu mindern“.
    Laut den meisten amerikanischen Hypotheken können Sie die Ersparnisse behalten, wenn Sie die Reparaturen für weniger als die Versicherungsabrechnung durchführen können und der Kreditgeber mit der Arbeit zufrieden ist.

  • Übergeben Sie die Zahlung der Versicherungsgesellschaft für das Deck an Ihren Kreditgeber und lassen Sie diesen Betrag auf den Hauptbetrag Ihrer Hypothek anwenden.
    Wenn die Reparaturen nicht "wirtschaftlich machbar" sind und Sie mit Ihren Zahlungen auf dem Laufenden sind, geben die meisten amerikanischen Hypotheken diese Verwendung des Geldes an.

Hier sind einige typische Hypothekenbestimmungen in dieser Hinsicht. Dies ist ein Auszug aus dem Formular 3048 von Fannie Mae/Freddie Mac , das von den meisten Banken für Hypotheken im Bundesstaat Washington verwendet wird. (Ich habe zur Verdeutlichung Absatzumbrüche und Fettdruck hinzugefügt .) Viele Zustände haben unterschiedliche Formulierungen, aber die Absicht ist dieselbe:

Im Schadensfall hat der Darlehensnehmer den Versicherungsträger und den Darlehensgeber unverzüglich zu benachrichtigen. Der Kreditgeber kann den Verlust nachweisen, wenn der Kreditnehmer dies nicht unverzüglich tut. Sofern Kreditgeber und Kreditnehmer nichts anderes schriftlich vereinbaren , werden alle Versicherungserlöse , unabhängig davon, ob die zugrunde liegende Versicherung vom Kreditgeber verlangt wurde, für die Wiederherstellung oder Reparatur des Eigentums verwendet , wenn die Wiederherstellung oder Reparatur wirtschaftlich machbar ist und die Sicherheit des Kreditgebers nicht verringert wird .

Während eines solchen Reparatur- und Wiederherstellungszeitraums ist der Kreditgeber berechtigt, diese Versicherungserlöse einzubehalten, bis der Kreditgeber Gelegenheit hatte, dieses Eigentum zu inspizieren, um sicherzustellen, dass die Arbeiten zur Zufriedenheit des Kreditgebers abgeschlossen wurden, vorausgesetzt, dass eine solche Inspektion unverzüglich durchgeführt wird. Der Kreditgeber kann die Erlöse für die Reparaturen und Restaurierungen in einer einzigen Zahlung oder in einer Reihe von Abschlagszahlungen nach Abschluss der Arbeiten auszahlen. Sofern keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde oder geltendes Recht die Zahlung von Zinsen auf solche Versicherungserlöse verlangt, ist der Kreditgeber nicht verpflichtet, dem Kreditnehmer Zinsen oder Erträge aus diesen Erlösen zu zahlen.

Vom Darlehensnehmer einbehaltene Gebühren für öffentliche Sachverständige oder andere Dritte werden nicht aus den Versicherungserlösen gezahlt und sind die alleinige Verpflichtung des Darlehensnehmers.

Wenn die Wiederherstellung oder Reparatur wirtschaftlich nicht durchführbar ist oder die Sicherheit des Darlehensgebers verringert würde, werden die Versicherungserlöse auf die durch dieses Sicherungsinstrument gesicherten Beträge angewendet , unabhängig davon , ob sie dann fällig sind, wobei der etwaige Überschuss an den Darlehensnehmer gezahlt wird. Diese Versicherungserlöse werden in der in Abschnitt 2 vorgesehenen Reihenfolge verwendet.

Beachten Sie, dass Nr. 3 Bargeld von Ihnen nimmt, aber theoretisch nicht Ihr Nettovermögen verringert. Es reduziert das Risiko des Hypothekeninhabers, da er Bargeld hat, anstatt Ihr Versprechen zu versprechen, Ihr (jetzt wertminderndes) Haus vollständig zu garantieren.
@Yakk: Wenn der Schaden unästhetisch ist, aber die Nutzbarkeit nicht beeinträchtigt und die Wertminderung für potenzielle Käufer wahrscheinlich geringer wäre als die Reparaturkosten, könnte der Eigentümer dies als "wirtschaftlich nicht machbar" ansehen? Würden Hypothekeninhaber eine solche Option im Allgemeinen gerne oder nicht gerne annehmen? Wenn der Versicherungserlös an den Kreditgeber ausgezahlt würde, würde dies für Zwecke der Zinsberechnung als grundsätzliche Vorauszahlung behandelt?
@supercat Hängt davon ab, was dein Vertrag sagt?

Überprüfen Sie Ihre Hypothekenpapiere. Die meisten Hypotheken haben Klauseln, die Sie dazu verpflichten, die Immobilie zu warten, in gutem Zustand zu halten und Verderb zu verhindern. Die Immobilie ist die Sicherheit des Hypothekengläubigers für das Darlehen, daher ist es vernünftig, dass sie eine Stimme haben, wenn es darum geht, die Immobilie in gutem Zustand zu halten.

Sie können ihnen sagen, dass sie Sand zerstampfen sollen, und dann können sie den Kredit vollständig fällig stellen.

Lassen Sie uns veranschaulichen, wie eine typische Hypothek und ihre Versicherung von Anfang an funktionieren.

  • Sie: Wie viel für dieses Haus?
  • Vorbesitzer: 100k
  • Sie: Geben Sie mir einen 100.000-Kredit, ich lasse Sie diese 100.000-Anlage als Sicherheit halten
  • Bank: Ist es wirklich 100.000 wert?
  • Gutachter: Ja, es ist 100.000 wert.
  • Bank: Hier sind 100.000 für Sie. Versichern Sie es jetzt für diesen Betrag, damit der Wert meiner Sicherheit geschützt ist.

paar Jahre vergehen

  • Sie: Sturm hat mein Haus beschädigt.
  • Experte: Der Schaden betrug 10.000, daher ist das Haus jetzt 90.000 wert .
  • Versicherer: Hier sind Ihre 10.000. Unser Geschäft ist abgeschlossen, machen Sie damit, was Sie wollen.
  • Sie: Ich habe mein Haus auf 98.000 zurückgesetzt und die letzten 2.000 spare ich mir für später
  • Bank: Moment mal! Unser Deal bestand darin, 100.000 Vermögenswerte als Sicherheit zu haben. Ich stimme einem 98k nicht zu!

Sie sind jetzt am letzten Punkt. Der ganze Zweck der Versicherung war, zumindest aus ihrer Sicht, den Wert der Sicherheiten der Bank zu erhalten. Indem Sie einen Anspruch geltend machen, haben Sie bezeugt, dass ein Schaden eingetreten ist und ein Teil des Wertes des Eigentums verloren gegangen ist. Für die Bank ist es nur vernünftig, dass sie möchte, dass der Wert des Vermögenswerts wieder dem Wert des Darlehens entspricht. Oder umgekehrt. Die Bank kümmert sich nicht wirklich darum, ob Ihr Deck repariert wird, es kümmert sich nur darum, dass in den Büchern die rechte Seite gleich der linken Seite ist. Mit der Aufnahme der Hypothek haben Sie sich verpflichtet, den Wert der Immobilie zu erhalten. Es gibt viele Auswege aus dieser Situation, aber das Geld einzustecken gehört nicht dazu.

Es gibt keinen Grund, gegen die Hypothekengesellschaft zu kämpfen, denn sie haben Recht. Sprechen Sie in gutem Glauben mit ihnen und gehen Sie die verfügbaren Optionen durch. Wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie mit dem Deck so leben können, wie es ist, dann könnte es eine gute Idee sein, einen Teil des Darlehens zurückzuzahlen. Du "verlierst" das Geld auf diese Weise nicht, du bist immer noch 2k voraus - nur nicht jetzt, aber in 20 Jahren.

Nachträglicher Gedanke: Es ist möglich, dass es "ausreichend" wäre, das Haus neu zu bewerten, um sicherzustellen, dass es auch bei beschädigtem Deck noch seinen ursprünglichen Wert wert ist (z ). Ich habe Anführungszeichen gesetzt, weil Sie die Kosten für die Neubewertung einkalkulieren müssen, die möglicherweise zu hoch sind, um sich zu lohnen. UND es könnte sich herausstellen, dass es sogar noch weniger wert ist, zB wenn die Preise gefallen sind. Oder fügen Sie eine weitere Sicherheit hinzu, aber das bedeutet die Unterzeichnung eines weiteren Pfandrechts, das ebenfalls Geld kostet.

Ich gehe davon aus, dass zwischen der Entstehung des Darlehens und dem Zeitpunkt des Schadens das Darlehen teilweise getilgt wurde. Verringert dies die erforderlichen Sicherheiten, da das Risiko der Bank gesunken ist?
@antony.trupe Das sagt uns der gesunde Menschenverstand : ) Aber es ist nicht üblich, Einträge in der Registrierung zu ändern, um kleinere Darlehen widerzuspiegeln, wenn sie zurückgezahlt werden. Das Pfandrecht wird in der Regel bis zur vollständigen Abwicklung des Darlehens in voller Höhe einbehalten. Ich weiß nicht, warum das so gemacht wird.
Mir gefällt, wie du die Situation in einfache Stichpunkte zerlegst. Gut gemacht.
@antony.trupe Die Tatsache, dass sie jetzt weniger Sicherheit haben (in Prozent) und später mehr, ist auch Teil der Risikoanalyse der Bank, da (sie hoffen) Sie das Haus schneller abzahlen als es entwertet.

Kurz gesagt, die Hypothekenbank hat im Falle eines Zahlungsausfalls ein erhebliches Interesse am Wiederverkaufswert des Eigenheims. Stellen Sie sich ein Szenario vor, in dem Sie sich selbst sagen, dass Sie die Terrasse noch nicht reparieren werden ("hm, das machen wir nächsten Sommer"), und etwas passiert, was zu einem Ausfall der Hypothek führt.

Der Wiederverkaufswert des Hauses kann durch das Deck beeinträchtigt werden, obwohl Sie bereit sind, damit zu leben. In diesem Fall hat die Hypothekenbank jedes Recht darauf zu bestehen, dass Sie die Reparaturen durchführen, um die Immobilie in einem verkaufsfähigen Zustand zu halten. Im Wesentlichen haben Sie also keine andere Wahl, als die Reparaturen durchzuführen.

Denken Sie auch daran, dass die Versicherungsgesellschaft für die Reparatur des Daches und des Decks bezahlt hat. Wenn sie erfahren würden, dass Sie jetzt nicht die Absicht haben, das Geld für die Reparatur des Eigentums zu verwenden, könnten Sie mit ihnen in legales heißes Wasser geraten. Immerhin hast du den Scheck für Reparaturen angenommen, die du jetzt nicht durchführst.

Beziehen Sie sich im letzten Absatz auf die Versicherungsgesellschaft? Es ist ihnen egal, was du mit dem Geld machst. Das OP hat sogar mit ihnen nachgefragt und das bestätigt.
Die Versicherungsgesellschaft kann das sagen (ich möchte das übrigens schriftlich), aber wenn ein weiterer Anspruch auf diesem Deck auftritt, bevor er vom ersten Anspruch an repariert wurde, könnte ein echtes Problem vorliegen. Dann wirst du herausfinden, ob es sie interessiert oder nicht.
Vielleicht, wenn der ursprüngliche Schaden zu einem weiteren Schaden beigetragen hat, dann könnte ein Anspruch auf den weiteren Schaden verweigert werden, sicher. Aber die Versicherungsgesellschaft weiß bereits, dass sie möglicherweise keine Reparaturen durchführen wird, und sagt, dass es in Ordnung ist. Wenn sie damit ein Problem haben, sollten sie die Police kündigen. Die Hausbesitzer werden nicht mit der Versicherungsgesellschaft "in legales heißes Wasser geraten", weil sie die Reparaturen nicht durchgeführt haben. Es betrifft sie überhaupt nicht, also warum sollte es sie interessieren?
Der letzte Absatz scheint falsch zu sein. Die Versicherungsgesellschaft versichert den Versicherungsnehmer gegen Schaden; es interessiert sie nicht, ob Sie die Barzahlung oder die Reparatur bevorzugen, solange die Höhe des Schadens nicht arglistig übertrieben wurde.
@DanielAnderson: Die Höhe des Verlusts durch die spätere Beschädigung des Decks sollte anhand seines Zustands unmittelbar vor dieser Beschädigung gemessen werden. Bei einer Teilinstandsetzung ist der Zustand nach dem Schaden mit dem Teilinstandsetzungszustand zu vergleichen.
@supercat, ich stimme Ihnen zu, vorausgesetzt, der Sachverständige kann je nach Art des Schadens feststellen, was ein früherer Schaden und was ein neuer Schaden ist. Wenn derselbe Sachverständige, der den ersten Schaden bearbeitet hat, zufällig einen weiteren Schaden meldet, stellt er möglicherweise fest, dass der zuvor bezahlte Schaden nicht tatsächlich behoben wurde, und dies könnte seine Bereitschaft beeinträchtigen, Ihnen eine Schadensregulierung zu gewähren den vollen Betrag gegeben, dass Sie das Geld erneut nicht bestimmungsgemäß verwenden können. Vielleicht ist das nicht der Fall, aber warum sollte man das Risiko eingehen und stattdessen das Geld dafür verwenden, das Deck zu reparieren? Scheint mir einfach.

Es ist nur möglich, dass, wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen (was wahrscheinlich ein paar hundert Dollar kostet) und der Wert ausreichend höher ist als das, was die Hypothekengesellschaft schuldet, dass sie dies zulassen, da sie gedeckt sind. Zumindest viele Banken gewähren besicherte Kreditlinien gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims und erlauben eine Erhöhung des Darlehensbetrags, wenn der Wert der Immobilie steigt und Ihr Eigenkapital steigt. Ich würde dies jedoch von der Hypothekenbank durchführen lassen, bevor ich in die Bewertung investiere, da sie auf diese Weise möglicherweise nicht so flexibel sind wie die Banken, mit denen ich zu tun hatte, und es auf jeden Fall ein Glücksspiel ist, es sei denn, Sie sind sich des Wertes sicher Ihr Eigentum.

Die Hypothekenbank versucht, uns nach einem Versicherungsanspruch zur Reparatur zu zwingen
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