Die Refinanzierungskosten sind hoch

Ich habe vor zwei Jahren ein 30-Jahres-Darlehen für 232.000 mit einem Zinssatz von 4,25 % erhalten und plane jetzt eine erneute Refinanzierung für 15 Jahre. Die Finanzgesellschaft hat erwähnt, dass sie Zinsen von 2,85 % gewähren kann, aber das Problem hier ist, wenn ich den gesamten Betrag zusammenzähle, dann ist alles, was ich in diesen zwei Jahren bezahlt habe, Verschwendung, weil ich am Ende einen Kreditbetrag habe, der höher ist als mein vorheriger Kreditbetrag. Irgendwo, wo ich etwas Kosten sparen kann? Meine Kreditwürdigkeit ist gut und ich habe nie einen Punkt verpasst. Deine Hilfe wird hoch geschätzt.

Purchase Price/Payoff $226,500.00
Total Estimated Closing Costs $3,113.25
Total Est. Reserves/Prepaid Costs $886.46
Discount Points $4,710.00

Total Costs $235,209.71

Loan Amount $235,500.00
Sie zahlen 2 Punkte (4710 $ = 2 % der Hypothek), um einen niedrigeren Zinssatz zu kaufen. Das ist eine vollkommen vernünftige Sache, wenn Sie glauben, dass Sie lange in diesem Haus bleiben werden und keine Refinanzierung wünschen, bevor Sie das Darlehen zurückgezahlt haben. Es ist ein sehr kostspieliger Fehler, wenn Sie glauben, dass Sie in den nächsten Jahren umziehen könnten. Ich würde hoffen, dass derjenige, der Ihnen dieses Zitat gegeben hat, dies ausführlich mit Ihnen besprochen hat.
Der Anfangssaldo des Darlehens ist nicht (so) wichtig. Sie zahlen wesentlich weniger Zinsen für das neue Darlehen; In Kombination mit den höheren monatlichen Zahlungen bei kürzerer Laufzeit zahlen Sie das neue Darlehen viel schneller ab als Ihr aktuelles Darlehen, und irgendwann in naher Zukunft wird Ihr Guthaben geringer sein, als es gewesen wäre, wenn Sie es nicht getan hätten refinanziert.
@chepner Danke für deinen Kommentar. Halten Sie 2,85 % für einen guten Zinssatz oder möchten Sie, dass ich mich nach besseren Zinssätzen umschaue?
@JustinCave Ich plane, dieses Haus Mitte nächsten Jahres zu mieten. Denken Sie, dass es ratsam ist, diese Immobilie zu refinanzieren?
Wenn Sie die Immobilie besitzen, bis die Hypothek abbezahlt ist, haben Sie nicht die Absicht, die Immobilie erneut zu refinanzieren (dh Sie möchten nicht in ein paar Jahren Bargeld für den Kauf Ihrer nächsten Immobilie erhalten), und Wenn Sie nicht erwarten, dass die Preise sinken, ist es wahrscheinlich eine gute Idee, Punkte zu zahlen. Wenn nicht, ist es vielleicht besser, keine Punkte zu zahlen und den etwas höheren Tarif zu nehmen. Das ist ein Kompromiss, den Sie herausfinden müssen, ob er für Sie sinnvoll ist.
@JustinCave Danke für deinen Kommentar. Ich beabsichtige, die Immobilie zu behalten und plane nicht, sie in absehbarer Zeit zu verkaufen. Ich werde dieses hier mieten, sobald wir eine bezahlbare Wohnung gefunden haben.
Stellen Sie sicher, dass Sie keine weitere Absichtserklärung mit der Refinanzierung unterzeichnen müssen, oder Sie können es nicht rechtlich in eine Miete umwandeln, bis diese Vereinbarung abgelaufen ist.
@HartCO Danke für deinen Punkt und es ist wirklich nützlich.

Antworten (1)

Die wichtige Zahl ist, wie viel Zinsen Sie jeden Monat durch die Refinanzierung sparen, was die Vorabkosten der Refinanzierung im Laufe der Zeit ausgleicht . (Der Einfachheit halber ignoriere ich die Erhöhung Ihrer monatlichen Zahlung durch den Wechsel von einer 30-jährigen zu einer 15-jährigen Hypothek und gehe davon aus, dass Sie mit dem Kompromiss einverstanden sind, den Kapitalbetrag schneller zurückzuzahlen.)

Für Ihre anfängliche Hypothek haben Sie angefangen, Zinsen in Höhe von ~820 $/Monat zu zahlen, und dieser Betrag nimmt mit der Zeit ab. Nach 2 Jahren zahlen Sie ~793 $/Monat.

Für Ihre neue Hypothek beginnen Sie mit der Zahlung von ~$560/Monat. Das bedeutet, dass Sie allein im ersten Monat ~230 $ gespart haben. Selbst wenn der Zinsbetrag, den Sie schulden, bei beiden Hypotheken um die gleiche Rate sinkt (Spoiler: das tut es nicht; es sinkt schneller mit der neuen), würden Sie erwarten, nach 8700 $/230 = 38 Monaten die Gewinnschwelle zu erreichen. (Denn bei einer schnelleren Amortisationsrate liegt der Breakeven-Punkt tatsächlich bei etwas weniger als 38 Monaten.) Zahlen Sie die Hypothek früher ab, und Sie wären besser dran gewesen, keine Refinanzierung vorzunehmen; andernfalls werden Sie vorne herauskommen.

vielen Dank für Ihren Kommentar. Können Sie mir etwas mehr darüber erklären, was Sie meinen mit "Zahlen Sie die Hypothek früher ab, und Sie wären besser dran gewesen, wenn Sie keine Refinanzierung vorgenommen hätten; andernfalls werden Sie die Nase vorn haben."
Die Break-Even-Berechnung sollte wirklich die Zeit beinhalten, um die Abschlusskosten und die Rabattpunkte wieder hereinzuholen – Sie müssten diese zurückzahlen, bevor die Refinanzierung tatsächlich die Gewinnschwelle erreicht. Idealerweise wäre eine Version mit und ohne Rabattpunkte hilfreich, um die Entscheidung zur Refinanzierung von der Entscheidung über die Anzahl der zu zahlenden Punkte zu trennen.
Nehmen wir ein extremes Beispiel und sagen, Sie würden die gesamte Hypothek nach einem Monat abbezahlen. Mit Ihrer ursprünglichen Hypothek hätten Sie also zusätzlich 793 $ an Zinsen gezahlt. Mit Ihrer neuen Hypothek hätten Sie also 560 Dollar an Zinsen gezahlt. Sie haben also 233 $ an Zinsen "gespart", mussten dafür aber 8700 $ im Voraus bezahlen. Das bedeutet, dass Sie über genügend Monate hinweg Zahlungen leisten müssen, damit Ihre angesammelten monatlichen Ersparnisse tatsächlich das übersteigen, was Sie zur Refinanzierung gezahlt haben.
@JustinCave Einverstanden. Die ursprüngliche Frage gibt nicht an, wie hoch der Zinssatz ohne die Abzinsungspunkte wäre, daher ist es schwer zu sagen, wann die Gewinnschwelle erreicht wäre. Die Zinszahlungen wären höher, aber die Abschlusskosten wären niedriger.
Die Refinanzierungskosten sind hoch
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