Wir wollen refinanzieren; derzeit bei 6 % bei einer 30-jährigen Festzinsanleihe. Wir sind uns nicht sicher, wie lange wir in dem Haus bleiben werden, aber wir gehen derzeit davon aus, dass wir innerhalb von 7 bis 10 Jahren umziehen wollen. Uns wird eine Variable von 3,75 % (7-Jahres-ARM) mit niedrigen Abschlusskosten angeboten. Wir haben eine relativ niedrige Hypothek (unter 175.000). Ich bin Alleinverdiener und hatte ursprünglich daran gedacht, die monatlichen Kosten gering zu halten. Ich weiß jedoch, dass wir bei der Refinanzierung weniger vom Kapital zurückzahlen werden. Wäre es angesichts der niedrigen Zinssätze ratsamer, eine 15-jährige Festzinszahlung abzuschließen und zu versuchen, sie schneller abzuzahlen? Mir ist natürlich klar, dass unsere monatlichen Zahlungen höher sein werden. Oder wäre ich genauso gut dran, wenn ich den variablen Zinssatz überbezahle. Gehe ich richtig in der Annahme, dass eine 30-jährige Festsetzung keinen Sinn macht, wenn wir planen, innerhalb von 7 bis 10 Jahren umzuziehen?
Vielen Dank für jeden Rat.
Ich würde diesen ARM wie die Pest meiden, weil die Raten praktisch niedriger sind als je zuvor.
Sie können bei einer Refinanzierung einen deutlich besseren Zinssatz erzielen (mehr als ein Prozent). Wenn Ihr Ziel eine niedrigere monatliche Zahlung ist, dann sollten Sie mit einer 30-jährigen Festschreibung zu den heutigen Raten ein paar Hundert pro Monat bei Ihrer Zahlung sparen.
Wenn Sie Ihrem Auftraggeber den Garaus machen wollen, entscheiden Sie sich für 15 Jahre. Wenn Sie einen mit 4,5 % Festzins erhalten, sehen Sie nur 1.340 $ Kapital und Zinsen pro Monat. Aber sobald Sie sich darauf eingelassen haben, müssen Sie mindestens das pro Monat bezahlen, bis es erledigt ist. Mit dem 30-jährigen haben Sie die Flexibilität, etwa 400 US-Dollar weniger pro Monat zu zahlen.
Auch hier bleiben Sie weg von der ARM. Die Zinssätze haben wenig Spielraum außer nach oben.
Wie die vorherigen Antwortenden gesagt haben, werfen Sie den ARM weg. Die Zinsen können nur steigen, daher ist es viel besser, stabile Lebenshaltungskosten mit einem festen Zinssatz zu sichern.
Um zwischen 15 und 30 Jahren zu wählen, vergleichen Sie Ihre monatlichen Zahlungen mit beiden Laufzeiten. Refinanzieren Sie sich auf diejenige, die Sie nicht über 30-35 % Ihres monatlichen Gehalts hinausbringt. Wenn es zu langwierig ist, die 15 Jahre zu bekommen, nehmen Sie die 30 Jahre und fügen Sie einfach jedes Jahr eine zusätzliche Zahlung hinzu, die nur auf das Kapital geht, wenn Sie schneller Eigenkapital aufbauen möchten.
Ich habe auch über eine Refinanzierung nachgedacht, aber seit ich 2003 von einer 30-jährigen auf eine 20-jährige Hypothek refinanziert habe, würde eine Refinanzierung jetzt die Rückzahlung meines Hauses verzögern.
Überlegen Sie, wie lange Sie im Haus bleiben möchten. Wenn es Faktoren wie Arbeit, Qualität der Schulen, Größe Ihrer Familie gibt, die Sie dazu veranlassen werden, in weniger als 10 Jahren umzuziehen, ist der ARM möglicherweise der beste Wert. Studieren Sie das Darlehen sorgfältig und verstehen Sie, woran der ARM-Satz gebunden ist und wie viel er pro Jahr steigen kann.
Wenn Sie einen 7-jährigen ARM von 3,75 % haben und die Zinseskalation auf 1,00 %/Jahr begrenzt ist, dann sehen Sie in 10 Jahren eine Rate von 6,75 % im schlimmsten Fall - nicht so schäbig.
Wenn Sie nicht unbedingt umziehen möchten, entscheiden Sie sich für das 30-Jahr und verwenden Sie zweiwöchentliche Zahlungen, um den Kapitalbetrag schneller abzuzahlen. Zweiwöchentlich verkürzt sich ein 30-jähriges Darlehen um 8-9 Jahre. Das Problem bei einem 15-Jahres-Darlehen besteht darin, dass Sie eine hohe Zahlung haben werden und Lebensereignisse (Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes, Verlust von Überstunden usw.) Sie dazu zwingen können, später ein Darlehen mit höheren Zinsen zu refinanzieren.
Verwenden Sie keinen ARM, wenn Sie sich im Haus Ihrer Träume befinden.
Als Faustregel gilt: ARM ist gut, wenn Sie planen, innerhalb des Zeitraums zu verkaufen oder auszuziehen. Da die durchschnittliche Person in den USA ca. 7 Jahre, es ist gut, mit 7/1 ARM mit niedrigem Zinssatz zu gehen. Außerdem gibt es bei den meisten ARM-Plänen so gut wie keine Strafe, wenn Sie die Hypothek im Voraus bezahlen. Wenn Ihnen der Standort jedoch gut gefallen hat und Sie in den nächsten 10 Jahren nicht ausziehen möchten, dann ist es sinnvoll, 15 Jahre Festmiete zu wählen, wenn Sie die monatliche Zahlung tragen können, oder 30 Jahre Festmiete, wenn nicht. Und wenn Sie zu 7/1 ARM gehen und dann etwas mehr an den Kapitalbetrag zahlen, als Sie für 15 Jahre fest zahlen, dann hätten Sie am Ende von 7 Jahren mehr als die Hälfte Ihrer Hypothek und die verbleibende Hypothek bezahlt weniger als $80.000 ($175/2) und in diesem Fall, selbst wenn die Zinssätze auf 6% steigen, werden sie nur wenige Dollar mehr verdienen.
Erstens – War es Hippokrates, der vorschlug, „kein ARM zu machen“? Vielleicht nicht, aber ich sage, vermeide sie.
Jetzt bis 15/30. Es ist merkwürdig, dass 20/25 nicht so üblich ist und dass Banken keine Hypotheken für irgendeine Laufzeit schreiben. So wie ich es sehe, wenn Sie sagen wir noch 27 Jahre übrig haben, nehmen Sie den Zinssatz der 30-jährigen Hypothek, aber verwenden Sie 27 als Laufzeit, und berechnen Sie dann die Zahlung mit diesen Zahlen. Dies ist die Äpfel-zu-Äpfel-Methode, um Ihre Ersparnisse zu berechnen. Wenn Sie sich nur die Zahlung auf der Grundlage der 30-Jahres-Hypothek ansehen, ist die "Ersparnis" von dort, wo Sie jetzt sind, Unsinn, aber meine laufzeitangepasste Zahlung erledigt das. Leisten Sie nach der Überweisung die von Ihnen berechnete Zahlung, die höhere Zahlung, nicht diejenige, die Ihnen die Bank gibt, jetzt haben Sie das gleiche endgültige Auszahlungsdatum. Für diejenigen, die noch 18 oder weniger Jahre übrig haben, kann der Sprung auf die 15-Jahres-Hypothek sinnvoll sein.
Ich persönlich würde einen ARM so lange meiden. Die Zinsen scheinen einfach zu steigen, weil sie so niedrig sind, und Ihre niedrige Rate (meiner Meinung nach) wird nicht lange niedrig bleiben.
Wenn Sie sich die 15 Jahre leisten können, entscheiden Sie sich dafür, insbesondere wenn 15 Jahre weniger sind als die Anzahl der Jahre, die Ihnen noch verbleiben. Sie sollten für 15 Jahre einen niedrigeren Zinssatz erhalten, was bedeutet, dass mehr von Ihrem Geld für Ihr Zuhause und nicht für den Kreditnehmer verwendet wird.
Das gibt Ihnen auch die Möglichkeit, das Haus in 7 bis 10 Jahren zu vermieten, anstatt es zu verkaufen. Mit dem besten Fall in Ihren Zahlen hätten Sie nur noch 5 Jahre für Ihre Hypothek übrig, bekommen das Mietgeld von jemand anderem, um Ihnen bei der Zahlung der Hypothek zu helfen, und nach 5 Jahren behalten Sie die gesamte Miete (abzüglich der Kosten). Es gibt viele Nuancen des Seins ein Vermieter, also überlegen Sie sich diesen Teil sorgfältig, und es könnte sein, dass Sie sich nicht dafür interessieren.
Ich persönlich neige immer noch stark zu einem 15-Jahres-Fest, wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie es schaffen können. Ich mag die Möglichkeit, langfristig zu budgetieren, und ein Eigenheim in 15 statt 30 Jahren zu besitzen, scheint der richtige Weg zu sein.
Finger weg vom ARM. Mein Vorschlag wäre, mit dem 30-jährigen Fix zu gehen. Das wird Ihnen helfen, Ihre monatlichen Zahlungen niedriger als die 15-Jahres-Rate zu halten. Aber gleichzeitig, wenn Sie sich in Ihrer finanziellen Situation sicherer fühlen, können Sie jedes Jahr zusätzliche Zahlungen leisten. Es gibt Ihnen die Flexibilität, Ihre Zahlungen an die monatliche Situation anzupassen.
Chuck van der Linden