Nehmen wir an, Sie haben eine Anlageimmobilie, die Sie für 50.000 $ gekauft haben, an der Sie keine weiteren Verbesserungen vorgenommen haben und die jetzt 750.000 $ wert ist. Wenn Sie es gegen Bargeld verkaufen, müssen Sie 700.000 US-Dollar Kapitalertragssteuer zahlen.
Soweit ich weiß, können Sie für Ihren Hauptwohnsitz eine Steuervergünstigung von bis zu 250.000 USD (wenn Sie ledig sind) oder 500.000 USD (wenn Sie verheiratet sind) auf Kapitalgewinne erhalten, aber ich weiß, dass dies für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gilt. Und selbst wenn dies der Fall wäre, würden Sie immer noch Kapitalertragssteuern auf 150.000 US-Dollar schulden, also bleibt die Frage bestehen.
Wie auch immer, meine Frage ist... wenn Sie eine ähnliche Immobilie gegen eine andere Immobilie im Wert von 750.000 $ tauschen, können Sie umkehren und die neu erworbene Immobilie sofort für diesen Betrag verkaufen, ohne überhaupt Kapitalgewinne zu zahlen?
Der Austausch ähnlicher Art (auch bekannt als Abschnitt 1038) gilt nur für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien.
Ich nehme an, man könnte sein Haus nehmen, in Miete umwandeln und Jahre später tauschen, aber der Ausschluss von 500.000 $ geht bei diesem Prozess verloren.
Ich weiß, Sie haben das nicht gefragt, aber es sollte wirklich angesprochen werden:
Können Sie die neue Immobilie sofort verkaufen?
Nein. A 1031 Like Kind Exchange gilt nur für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. " Ein Tausch von Immobilien, die hauptsächlich zum Verkauf gehalten werden, ist nicht qualifiziert ." Ich kann mir vorstellen, was Sie denken: "Ich habe es günstig gekauft und teuer verkauft, das ist eine Investition, oder?" Nö.
Wenn Sie einen Schokoriegel für 1 $ kaufen, ihn in ein Regal stellen und ihn dann für 2 $ verkaufen, dann war der Schokoriegel Inventar (keine Investition). Und Sie fragen: "Was ist dann eine Investition?" Das Regal war eine Investition . Ihr Unternehmen hat Geld verdient, indem es es hat, nicht indem es es verkauft.
Damit eine Immobilie eine Investition ist, muss Ihr Unternehmen Geld verdienen, indem Sie sie haben (nicht nur durch den Verkauf, wodurch sie zum Inventar werden würde). Das bedeutet in der Regel, dass die Immobilie vermietet wird. "Wie lange muss es gemietet werden?" Äh ... machen Sie das zu einer separaten Frage.
Können Sie die neue Anlageimmobilie ohne Veräußerungsgewinn verkaufen?
Nein. Bei einem 1031 Like Kind Exchange wird die Kostenbasis auf die neue Immobilie übertragen. In Ihrem Beispiel hat die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie immer noch 700.000 USD (Verkaufspreis 750.000 USD minus Kostenbasis 50.000 USD) erzielt, und Sie hätten einen Kapitalgewinn in dieser Höhe.
Beachten Sie, dass sich die Kostenbasis aus anderen Gründen ändert, die hier nicht berücksichtigt werden, z. B. Abschreibungen .
Können Sie die Steuer auf einen Kapitalertrag vermeiden?
Ja! Wenn Sie 2 Jahre dort leben (und andere Regeln hier ), dann würde der Verkauf Ihres Hauses mit Gewinn keine Kapitalertragssteuer (bis zu den von Ihnen angegebenen Beträgen) anfallen.
Also ... was ist der Plan?
neubert
JTP - Entschuldige dich bei Monica