Ich habe mein ursprüngliches Haus vor vielen Jahren gekauft, als ich Single war. Es ist eine sehr kleine Eigentumswohnung und war viel billiger, als ich damals ein "normales" Haus bekommen konnte. Später heiratete ich und kaufte ein größeres Haus, ließ aber ein Familienmitglied (Elternteil) im alten wohnen. Sie leben dort seit mehr als fünf Jahren, aber jetzt ziehen sie aus und ich möchte es verkaufen. Meine Familie ist größer geworden und hat keinen Platz mehr und braucht auch ein größeres Haus als das, das wir jetzt haben, und mit dem Verkauf beider Häuser könnten wir uns möglicherweise ein größeres Haus leisten. Es scheint jedoch, dass sich die Steuergesetze seit meinem ersten Umzug geändert haben, und jetzt gibt es Kapitalertragssteuern auf den Verkauf eines Zweitwohnsitzes, was dies gefährden könnte, da die Immobilienpreise stark gestiegen sind und daher wahrscheinlich alle Gewinne aus beiden Immobilien aufgezehrt würden durch einen höheren Preis für ein neues Zuhause.
Gibt es Schlupflöcher, unter denen ich diese Steuer nicht zahlen müsste? Etwa wenn ich den Erlös aus beiden Verkäufen in einen neuen Hauptwohnsitz übertrage? Oder vielleicht, weil ein Familienmitglied dort gelebt hat?
Gibt es Schlupflöcher, unter denen ich diese Steuer nicht zahlen müsste? Etwa wenn ich den Erlös aus beiden Verkäufen in einen neuen Hauptwohnsitz übertrage?
Diese Methode des Aufschiebens des Gewinns beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes endete in den 1990er Jahren. Denken Sie daran, dass es auch Anforderungen für eine Mindestanzahl von Jahren gab, in denen es Ihr Hauptwohnsitz war, und schließlich gab es einen Ausschluss von 125.000 US-Dollar Gewinn, wenn Sie über 55 Jahre alt waren. Aber all das endete mit den Steuergesetzänderungen im Jahr 1997.
Leider beinhalten alle Methoden zur Minimierung der Kapitalertragsteuer die Umwandlung der kleineren Immobilie in Ihren Hauptwohnsitz.
Es zu Ihrem Hauptwohnsitz zu machen, würde mindestens zwei Jahre dauern und aufgrund der geringen Größe einige Opfer erfordern. Sie müssten Ihre gesamte Dokumentation ändern, um das kleinere Haus als Ihr Haupthaus auszuweisen. Dies wäre ähnlich, wie manche Menschen ihren alten Staat davon überzeugen, dass sie in einen neuen Staat gezogen sind. Abhängig von der Entfernung zwischen den beiden und den beteiligten Gerichtsbarkeiten; Diese Verlagerung in das kleinere Zuhause könnte sich auch auf die Pendelzeiten, den Schulbesuch und die Einkommenssteuern auswirken.
Das kleinere Haus zu einer Anlageimmobilie zu machen, würde Zeit in Anspruch nehmen und letztendlich nicht hilfreich sein. Die Umstellung darauf, es zu einer Anlageimmobilie zu machen und es dann einige Jahre später zu verkaufen, würde Sie immer noch mit Steuern auf den Gewinn belasten, während es sich um eine Mietimmobilie handelt. Die US- und Landesregierung werden auch die Gewinne erfassen wollen, während es nicht vermietet wurde. Der 1031-Austausch, wie andere vorgeschlagen haben, verschiebt nicht nur die Gewinne, sondern hält auch die Erlöse aus Ihren Händen. Wenn das Ziel darin besteht, den Erlös zu haben, um ein noch größeres Haus kaufen zu können, dann funktioniert der Umtausch in Miete = gefolgt von einem 1031-Austausch nicht für Sie. Außerdem bedeutet es, ein Vermieter zu sein, Arbeit, Geld und mehr Steuerformulare.
Wenn Sie es sich leisten können, können Sie einen 1031-Tausch Ihres Zweitwohnsitzes in eine neue Anlageimmobilie nutzen, die Ihnen gefällt. Dann könnten Sie Ihren Hauptwohnsitz (mit Steuerbefreiung) verkaufen und Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in einen Hauptwohnsitz umwandeln. Dann könnten Sie sich als Hauptwohnsitz refinanzieren. Wenn Sie dann schließlich verkaufen, haben Sie möglicherweise eine Steuerbefreiung darauf.
Die Umsetzung dieser Strategie erfordert zusätzliche Zeit, kann sich aber je nach Ihrer erwarteten Steuerbelastung lohnen.
Als verheiratetes Paar sind die ersten 500.000 $ an Kapitalerträgen aus Ihrem Hauptwohnsitz von der Kapitalertragssteuer befreit. Aber Sie müssten Kapitalgewinne auf jeden Gewinn zahlen, den Sie aus dem Verkauf des Zweitwohnsitzes erzielen.
Sie könnten Ihr Haupthaus verkaufen, die Gewinne einstreichen, für zwei Jahre in das Zweithaus zurückkehren (kann über einen Zeitraum von fünf Jahren verteilt werden) und dann einen zweiten Kapitalgewinnausschluss in Höhe von 500.000 USD erhalten. Aber ich nehme an, das ist höchst unattraktiv, da das größere Haus für Ihre Familie zu klein wird. Und ich würde annehmen, dass es für Sie unpraktisch/unattraktiv wäre, den Zweitwohnsitz zwei Jahre lang als Ihren Hauptwohnsitz getrennt von Ihrer Familie einzurichten, bevor Sie ihn verkaufen.
Sie könnten Gewinne aus dem Zweitwohnsitz über einen 1031-Austausch aufschieben , aber das würde erfordern, dass Sie das Geld in eine neue Anlageimmobilie und nicht in einen Hauptwohnsitz fließen lassen.
mhoran_psprep
Andy