Ich überlege, ein Haus zu kaufen, möchte aber möglichst 10 % Anzahlung leisten, damit ich nach der Anzahlung noch Geld für Schließungskosten und für Renovierungen und Reparaturen übrig habe. Leider sind die Kosten für die Zahlung von PMI ziemlich hoch.
Ich habe gelegentliche und verlockende Verweise (z. B. auf BankRate und Mortgage Professor ) auf etwas gesehen, das Single-Financed Mortgage Insurance genannt wird. Anstatt vier oder fünf Jahre lang eine monatliche Prämie zu zahlen, erwirbt Ihr Kreditgeber eine Hypothekenversicherung als einmaligen Kauf, wenn Sie Ihre Hypothek aufnehmen, und fügt diese einmalige Prämienzahlung dann dem Restbetrag Ihres Darlehens hinzu. Soweit ich weiß, ist dies aus dem gleichen Grund billiger, aus dem die Zahlung Ihrer gesamten Auto- oder Mieterversicherungsprämie zu Beginn des Jahres billiger ist als die monatliche Zahlung - da von der Versicherungsgesellschaft keine Ratengebühren oder Finanzierungsgebühren erhoben werden. Darüber hinaus werden die Kosten des PMI über die gesamte Laufzeit Ihrer Hypothek verteilt, anstatt sich auf die ersten vier oder fünf zu konzentrieren.
Meine Hypothekenzahlungen wären daher etwas höher als bei einem monatlichen PMI, aber in den Szenarien, die ich durchgespielt habe, sind sie etwa 30 US-Dollar pro Monat höher als die 200 US-Dollar, die mich ein herkömmlicher monatlicher PMI kosten würde – also spare ich immer noch viel Geld auf monatlicher Basis. Einige dieser Pläne beinhalten auch eine Rückvergütungsregelung, sodass Sie, wenn Ihr Haus vorzeitig 80 % LTV erreicht (aufgrund einer Vorauszahlung oder eines höheren Schätzwerts), Ihren Kreditgeber bitten können, Ihnen alle verbleibenden PMI-Prämien zurückzuerstatten.
Das scheint genau perfekt für uns zu sein, aber ich sehe nicht viele Hinweise darauf im Internet oder in Hypothekenbüchern/-artikeln. Ist es ein Service, der nicht oft verfügbar ist, oder ist es nur etwas, das nicht gut beworben wird, aber leicht in Anspruch genommen wird?
Es gibt einige verschiedene Arten von MI, aus denen Sie wählen können:
Monatlich vom Kreditnehmer bezahlt (daran denken die meisten Leute, wenn sie an MI denken)
Vom Kreditnehmer bezahlte Einzelprämie (möglicherweise haben Sie diesbezüglich QM-Probleme)
Kreditgeber bezahlte Einmalprämie
Im Voraus und monatlich aufgeteilt
Die einzige Möglichkeit, um festzustellen, welche Option Sie letztendlich weniger kosten wird, besteht darin, eine Zeitschätzung oder einen Bereich für die voraussichtliche Dauer der Hypothek zu erstellen, dann jede Option über diesen Zeitraum zu prüfen und zu sehen, wo sie fallen.
Um Ihre Frage zu beantworten, dass Ihrem Darlehen eine einmalige Prämie hinzugefügt wird, geschieht dies normalerweise nicht (außerhalb von FHA / VA). Der Grund dafür ist, dass Sie jetzt eine Finanzierung von über 90 % haben und in eine neue Preisklasse fallen würden, wenn Sie nicht ganz disqualifiziert würden. Weitaus typischer ist die Verwendung von Premium-Preisen, um diese Vorauszahlung zu leisten. Bei der Premium-Preisgestaltung nehmen Sie einen Kredit des Kreditgebers gegen einen erhöhten Zinssatz auf; es ist das genaue Gegenteil von Punkten zu zahlen, um Ihren Tarif herunterzukaufen.
Zum Beispiel: Angenommen, eine Nullpunktrate beträgt 4,25 %, und Sie haben einen monatlichen MI von beispielsweise 0,8 %. Ihr effektiver Zinssatz wäre 5,05 %. Es kann möglich sein, Premium-Preise mit einem erhöhten Satz von beispielsweise 4,75 % zu verwenden, um Ihren MI im Voraus zu bezahlen – jetzt ist Ihr effektiver Satz der Notensatz von 4,75 %. So können Sie mit einer Einmalprämie bares Geld sparen. Denken Sie jedoch daran, dass die 4,75 % Ihr Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens sind und im anderen Szenario, sobald der MI abfällt, der effektive Zinssatz wieder von 5,05 % auf 4,25 % sinkt. Aus diesem Grund ist es wichtig, Ihre geschätzte Finanzierungsdauer zu kennen.
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