Kann Ihnen eine Anzahlung von 20 % tatsächlich schaden?

Ziel: Vermeiden Sie es, für ein Haus zu viel zu bezahlen.

Szenario:

  • 200.000 Dollar Haus
  • 800+ Kreditwürdigkeit
  • Herkömmliches 30-Jahres-Darlehen zum Marktzins
  • Herkömmliches Darlehen erfordert mindestens 5 % Abschlag
  • 20 % Rabatt kann ich mir bequem leisten
  • Das Darlehen erlaubt frei die Kapitalvorauszahlung
  • Die Umschuldung von Krediten kostet Geld; Das interessiert mich nicht

Wenn Sie ein Haus kaufen, bezahlen Sie die Bank, um einen Gutachter zu schicken, um sicherzustellen, dass es eine angemessene Sicherheit für das Darlehen gibt.

Wenn Sie 20 % (40.000 USD) Rabatt anbieten, genehmigt die Bank dann einfach das Darlehen, wenn das Haus auf 160.000 USD geschätzt wird?

Ich frage, weil es klüger erscheint, nur 5 % (10.000 USD) nach unten zu schießen, damit die Bank nach genügend Wert sucht, um den Preis zu rechtfertigen. Dies würde Ihnen wiederum helfen, einen fairen Preis zu erzielen.

Um PMI zu vermeiden, würde ich nur eine Pauschalzahlung für die anderen 30.000 USD leisten, sobald der Verkauf abgeschlossen ist.

Zentrales NY.

So wie ich es verstehe, ist Ihr Argument, dass, wenn Sie eine Hypothek in Höhe von 190.000 USD beantragen, der Gutachter der Bank Ihnen sagen wird, ob das Haus keine 190.000 USD wert ist, aber wenn Sie nur eine Hypothek in Höhe von 160.000 USD verlangen, wird der Gutachter der Bank nur warnen Sie, wenn es nicht 160.000 $ wert ist?
@DJClayworth Ja, das ist meine Frage.
Sorry, ich verstehe die Frage nicht ganz. Ihre Prämisse scheint zu sein, dass Sie denken, wenn Sie nur 160.000 $ leihen, ist der Gutachter voreingenommen, Ihr Haus mit 160.000 $ zu bewerten, und wenn Sie mehr leihen, könnte der Gutachter voreingenommen sein, das Haus höher zu bewerten. Habe ich Ihre Prämisse richtig zusammengefasst? Wenn ja, wie hilft es Ihnen, wenn der Gutachter das Haus höher als 160.000 $ bewertet?
@BenMiller-RememberMonica Wenn das Haus nur 160.000 Dollar wert ist, würde ich das gerne wissen, anstatt 40.000 Dollar in den Wind zu hauen.
Wenn die Schätzung 160.000 US-Dollar beträgt, haben Sie ein starkes Argument dafür, dass dies kein 200.000-Dollar-Haus ist. Sie passen Ihr Angebot entsprechend an und der Verkäufer kann entscheiden, ob er Ihrem Gutachter glaubt oder nicht.
Ein herkömmlicher Kredit mit nur 5 % Anzahlung ist heutzutage eine Seltenheit. Unter der Annahme, dass Ihrerseits keine großen Missverständnisse vorliegen, zahlen Sie, wenn Sie ein solches Darlehen erhalten, für viele Jahre eine private Hypothekenversicherung (PMI).
Die Höhe Ihrer Anzahlung beeinflusst den Verkäufer nicht wirklich. Es ist nur ein Hinweis darauf, wie wahrscheinlich es ist, dass Ihre Hypothek genehmigt wird. Am Ende ist es dem Verkäufer egal, wie viel vom Verkaufspreis von Ihnen und wie viel von der Bank kommt.
Der Immobiliengutachter ist wahrscheinlich ein unabhängiger Auftragnehmer, kein Angestellter der Bank oder des Hypothekenunternehmens, und hat keine Ahnung von den Bedingungen des Darlehens, um das Sie bitten. In der Tat würde ich denken, dass das Wissen als unethisch angesehen werden könnte, da der Gutachter eine neutrale Partei sein soll. (Sprachliche Kleinigkeit: Ein Gutachter ist im Allgemeinen ein Angestellter des Landkreises, der die Immobilie für Steuerzwecke bewertet.)
@chepner Vielleicht konzentriert sich meine Frage zu stark auf die Kreditvergabepraxis einer Bank, die von Bank zu Bank und von Markt zu Markt variieren kann. Um es in ein anderes Licht zu rücken: Wenn die Häuser auf 190.000 USD geschätzt wurden und Sie daran interessiert sind, PMI zu vermeiden, würden dann die 40.000 USD ausreichen oder würden Sie jetzt 48.000 USD benötigen? Angenommen, der Verkäufer wird sich nicht von dem Preis von 200.000 $ rühren und Sie wollen das Haus wirklich.
PMI basiert auf dem Loan-to-Value-Verhältnis. Der tatsächliche Verkaufspreis ist unerheblich.
(Oder besser gesagt, der Verkaufspreis abzüglich der Anzahlung bestimmt die Kredithöhe. Ohne Anzahlung wäre Ihr LTV größer als 100 %, was darauf hindeutet, dass Sie nicht einmal eine Hypothek erhalten. Bei einer Anzahlung von 10.000 $ würde Ihr LTV es tun 100 % sein, vorausgesetzt, Sie erhalten das Darlehen. Mit einer größeren Anzahlung können Sie Ihren LTV auf 80 % senken, was normalerweise der Fall ist, wenn PMI nicht erforderlich ist.)
Also ja: Sie müssten Ihre Anzahlung auf 48.000 $ erhöhen, um den LTV auf 80 % zu senken.

Antworten (3)

Wenn Sie 20 % ($40.000) Rabatt anbieten, sucht die Bank/der Gutachter dann nur nach einem Wert von $160.000 im Haus?

Der Gutachter hat die Aufgabe, den aktuellen Wert einer Immobilie zu ermitteln, Ihre Anzahlungshöhe spielt dabei keine Rolle.

Der Schätzwert ist für Kreditgeber wichtig, da es für jeden Kredittyp maximale Beleihungsquoten (LTV) gibt und sich der LTV bei verschiedenen Schwellenwerten auf den Zinssatz und die PMI-Anforderung auswirken kann.

Wenn ein Haus nicht genug bewertet wird, könnte es Ihren geplanten LTV über den Schwellenwert bringen, den Ihr Darlehenstyp zulässt. In diesem Fall müssten Sie entweder den Angebotspreis neu aushandeln oder eine höhere Anzahlung leisten. Alternativ könnte es den LTV über eine geplante Schwelle treiben, was zu einem PMI oder einem höheren Zinssatz führen würde.

Für Ihr Beispiel: Wenn Sie dieses 200.000-Haus zu 20 % (40.000) im Minus haben wollten, um PMI zu vermeiden, aber es auf 190.000 geschätzt wurde und der Verkäufer sich nicht vom Preis rühren würde, müssten Sie eine Anzahlung von 48.000 leisten, um 80 % LTV zu erreichen und zu vermeiden PMI.

Die meisten bargeldlosen Angebote beinhalten eine Bewertungsmöglichkeit, die es dem Käufer ermöglicht, kostenlos zurückzutreten, wenn das Haus nicht mindestens den Angebotspreis bewertet. Typischerweise sind Verkäufer damit einverstanden, den Verkaufspreis in diesen Situationen neu zu verhandeln, da die meisten Käufer die gleiche Bewertungskontingenz haben werden. Die typische Ausnahme bilden heiße Märkte, wo Bargeldangebote üblich sind.

Beide Antworten sind gut, aber ich denke, diese erklärt es am besten. Das Darlehen basiert auf dem geschätzten Wert des Hauses und der PMI basiert auf dem LTV. Wenn Sie mehr als den Schätzwert bezahlen möchten, müssen Sie diese Mittel selbst aufbringen.
Ich denke, der springende Punkt ist hier, dass der übliche Bewertungsvorbehalt mindestens eine Bewertung des Kaufpreises erfordert . Die Bewertungskontingenz ist nicht so formuliert, dass sie einen bestimmten LTV für die Hypothekengenehmigung erfüllt. Wenn letzteres der Fall wäre, wäre die Sorge von OP berechtigt (die Wahl einer höheren Anzahlung würde den Schutz des Notfalls schwächen).

Der Gutachter sucht nicht nach Wert , und die Anzahlung hat (sollte) keinen Einfluss auf die Bewertung des Gutachters. Die Aufgabe des Gutachters besteht darin, den tatsächlichen Wert des Hauses angemessen einzuschätzen. Die Bank wird Ihnen einen großen Geldbetrag leihen, und die Immobilie dient als Sicherheit für den Kredit. Wenn Sie das Darlehen nicht zurückzahlen, erzwingt die Bank einen Verkauf des Hauses, um Ihre Schulden einzutreiben; Sie wollen sicherstellen, dass ein solcher Verkauf tatsächlich genug Geld einbringt, um ihre Schulden zu decken.

Wo die Anzahlung hereinkommt, ist die Risikominderung. Wenn die Bank Ihnen 100 % des Schätzwerts des Hauses leiht und Sie sofort die Zahlung des Darlehens einstellen, muss sie das Haus für mehr verkaufen, als es wert ist, um ihr Geld zurückzuerhalten (Transaktionskosten, Steuern, aufgelaufene Zinsen auf die Schulden). alle bedeuten, dass nach dem Verkauf nicht mehr genug Geld übrig ist, um Ihre Schulden bei der Bank zu decken, und sie müssen sich immer noch um den Rest kümmern). Wenn die Bank Ihnen nur 80 % des Wertes leiht (Sie leisten eine Anzahlung von 20 %), dann ist es wahrscheinlicher, dass ein Verkauf des Hauses den ausstehenden Restbetrag decken würde, selbst wenn es für weniger als den geschätzten Preis verkauft wird.

Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt, wird die Bank Sie häufig für eine Versicherungspolice bezahlen lassen, die sie vor Geldverlusten schützt, wenn Sie in Zahlungsverzug geraten. Diese Versicherung (PMI) kann kostspielig sein, und ihre Vermeidung ist ein wichtiger Faktor in der allgemeinen Empfehlung, mindestens 20 % für eine Hypothek zu zahlen.

Es ist das Beleihungswertverhältnis, nicht der Beleihungswert, der bestimmt, ob Sie PMI zahlen.

Nehmen wir an, Sie könnten für ein Haus im Wert von 190.000 $ eine Hypothek ohne Anzahlung erhalten. Der LTV wäre 200/190 oder ungefähr 105 %. Eine Anzahlung von 10.000 $ würde den LTV auf 100 % senken.

Um PMI zu vermeiden, müssten Sie den LTV auf 80 % reduzieren, sodass die Auflösung von x/190 = 0,80 einen Kreditbetrag von 152.000 $ ergibt. Daher müssten Sie eine Anzahlung von 48.000 USD anstelle Ihrer ursprünglichen Schätzung von 40.000 USD leisten.

Die einzige Aufgabe des Gutachters besteht darin, den Wert des Hauses zu schätzen. Sie wissen weder, noch kümmern sie sich darum, was Sie bereit sind, für das Haus zu zahlen .

Kann Ihnen eine Anzahlung von 20 % tatsächlich schaden?
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