Hypothekenpunkte vs. Anzahlung: Wie muss ich die Gewinnschwelle betrachten?

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Soll ich Punkte für meine Hypothek bezahlen?

Erstkäufer von Eigenheimen – Anzahlung, PMI und Punkte

Mir ist bewusst, dass die meisten Menschen auf den Break-Even-Punkt und die Zeit, in der sie das Darlehen behalten wollen, achten, um zu entscheiden, ob sie Punkte zahlen oder nicht. Diese Methode geht in der Regel von einer konstanten Anzahlung aus. Als Beispiel würde ein Haus im Wert von 250.000,00 USD wie folgt verglichen (nehmen Sie für jetzt konstante Abschlusskosten neben Punkten an):

Down       Points   Rate   Upfront
50,000     1.0      3.875  52K
50,000     0.0      4.000  50K

In diesem Fall würden wir gerne wissen, wann wir das für Punkte ausgegebene Geld zurückerhalten (die Gewinnschwelle).

Ist es nicht besser, das Folgende zu vergleichen?

Down          Points   Rate   Upfront
47,979.80     1.0      3.875  50K
50K           0.0      4.000  50K

Wenn ich mir meine tatsächlichen Zahlen ansehe (nicht die hier gezeigten), scheint es, als würde es sich immer lohnen, Punkte zu zahlen. Ist das eine richtige Denkweise?

Update : Unter Verwendung von Jesses Zahlen unten haben wir Folgendes:

Down          Points   Rate   Upfront  Mnth.Pymnt. Total Cost
47,979.80     1.0      3.875  50K      949.97      $391,989
50K           0.0      4.000  50K      954.83      $393,738

Eine klassische Break-Even-Analyse würde etwa so aussehen. Wir sparen jeden Monat 4,86 ​​$. Um den Punkt ($ 2.020,00) auszugleichen, müsste ich dieses Darlehen 416 Monate lang behalten, länger als die Laufzeit des Darlehens. Ich behaupte, dass die Gesamtkosten des Hauses mit dem Punkt niedriger sind als ohne, wie in der letzten Spalte der Tabelle zu sehen ist. Wie bringen wir diese beiden Berechnungen in Einklang? Bitte gehen Sie davon aus, dass alle damit verbundenen Kosten der Punkt, die Hauptsumme (einschließlich Anzahlung) und die berechneten Zinsen sind (also an dieser Stelle keine Hypothekenversicherung).

Die zweite Sichtweise hat ein Problem, 47.979,80 $ sind nur 19,19 %, also müssen Sie PMI bezahlen. So erhöhen Sie Ihre monatliche Zahlung.
@mhoran_psprep - Sie müssen PMI möglicherweise nicht bezahlen, wenn es sich nicht um ein FHA-Darlehen handelt. Sie müssen die Kosten für die Aufnahme des Punktes im Vergleich zu den gesamten Kosten des Darlehens berechnen. Ich konnte einen Teilpunkt für 400 auf meine Hypothek kaufen, der im ersten Jahr die Ersparnisse meiner Hypothek verdoppelte und eine Rendite von 1700 % auf die Laufzeit des Darlehens hatte. Die nächste Beule hätte mich 1500 gekostet und hätte eine Rendite von 150 % auf die Laufzeit des Darlehens (30 Jahre) gebracht ... also war es das nicht wert.
@mhoran_psprep du hast recht. Ich wusste nicht, dass mein Beispiel dieses Problem hatte. Nehmen Sie vorerst an, dass PMI in beiden Fällen gleichwertig ist (um der Frage willen).
Wenn PMI bei der Höhe der Anzahlung, an der Sie interessiert sind, strittig ist, ist es sinnvoll, etwas weniger zu zahlen und mit einem Punkt zu gehen, um Ihre Rate zu senken.

Antworten (2)

Es hängt davon ab, wie lange Sie planen, im Haus zu bleiben. Wenn Sie am Ende ein paar Kinder haben und in fünf Jahren ein größeres Haus kaufen müssen, haben Sie Ihre Ausgaben in diesem kurzen Zeitraum möglicherweise nicht durch den Kauf von Punkten wieder hereingeholt.

Wenn Sie ein Haus kaufen und die volle Absicht haben, dort während der gesamten Laufzeit des Darlehens zu bleiben, ist es fast immer sinnvoll, Punkte zu kaufen.

Schauen Sie sich einfach Ihren Break-Even-Punkt an und fragen Sie sich, ob Sie wirklich glauben, dass Sie am Break-Even-Punkt noch im Haus sind.

Als ich mein Haus gekauft habe, habe ich Ihre "zweite Methode" verwendet und die Vorabkosten konstant gehalten. Ich stimmte zu, dass das sinnvoller war, und kaufte am Ende einen Punkt.

Hmm. Aber wie definieren Sie mit der zweiten Methode einen Break-Even-Punkt, wenn Sie die gleichen Vorabkosten haben? Bei der traditionellen Definition des Break-Even-Points sind es bei den zweiten Methoden 0 Monate.
Ich bin verwirrt, was du meinst. Wenn Sie mehr Punkte zahlen, sinkt Ihre Anzahlung. Sie müssen abwägen, ob Sie für Punkte bezahlen oder mehr für die Anzahlung zahlen. Zum Beispiel haben 40.000 Down mit 10.000 Punkten einen anderen Break-Even-Punkt als 50.000 Down und 0 Punkte. Genauso wie 30.000 Down und 20.000 Punkte einen anderen Break-Even-Punkt haben. Dies sind nur Beispiele, aber Sie müssen die Zahlen zusammenstellen und selbst entscheiden, welches das beste Szenario für Sie ist. Vergessen Sie auch nicht PMI; Wenn Sie unter 20 % fallen, beginnen Sie, PMI-Zahlungen zu schulden.
Der Break-Even-Point wird typischerweise bei Anwendung von Methode 1 berechnet. Wenn ich eine feste Anzahlung habe... wie viele monatliche Raten brauche ich, um das Darlehen zu behalten, um den Punkt zurückzuerhalten. Liege ich falsch? Der Break-Even-Punkt ist nur gültig, wenn er mit unterschiedlichen Optionen verglichen wird.
Gehen Sie zu einem beliebigen Hypothekenrechner und führen Sie Ihre eigene Break-Even-Analyse durch. 200.000 $ @ 4% sind 954,83 (Ihr 250.000 Kaufpreis mit 50.000 Anzahlung, ohne Versicherung und Steuerhinterlegung). 202.020,20 $ bei 3,875 % sind 949,97. Sie haben jeden Monat 4,86 ​​$ gespart, indem Sie Punkte gekauft haben. Die Punkte kosten Sie 2.020,20 USD, sodass Sie 415 Monate (2.020,20 USD / 4,86 ​​USD) benötigen, um die Gewinnschwelle zu erreichen, was länger ist als Ihre gesamte Amtszeit. Daher ist der Kauf von Punkten in dieser Situation keine gute Idee.
Das macht Sinn, aber immerhin. Mit Ihren Zahlen betragen die Gesamtkosten des Hauses für das 4%-Darlehen (50.000 + 954,83 * 360) = 393.738 USD, von denen 143.738 USD Zinsen sind. Für das Darlehen von 3,875 % haben wir (47.980 $ + 2.020 $ + 949,97 * 360) = 391.989 $, von denen 2.020 $ der Punkt und 139.969 $ Zinsen sind. Also Kauf des eingesparten Punktes (143.738 $ - 139.969 $ - 2.020 $) = 1.749 $. Ein vernachlässigbarer Betrag in 30 Jahren, aber immer noch eine Ersparnis. Wo lässt mich meine Logik (oder Mathematik) im Stich?

Betrachten Sie es so, ein Punkt ist 2000 $ bei dem 200.000 $-Darlehen. Aber es kauft Ihnen auch einen niedrigeren Zinssatz, was zu einer niedrigeren Zahlung führt. Nehmen Sie die niedrigere Zahlungsdifferenz und teilen Sie sie in 2000 US-Dollar auf, um die Monate zu erhalten, die es dauern wird, bis die Gewinnschwelle erreicht ist.

Um die Sache noch komplexer zu machen, können Sie den Nachsteuereffekt aller beteiligten Zahlen berücksichtigen.

Die Anzahl der Monate, die Sie finden, ist die Gewinnschwelle, wie lange Sie die Hypothek halten müssen, damit sich die Punkte gelohnt haben.

Übrigens, Ihre Zahlen zeigen eine Auswahl von 954,83 $ oder 940,47 $ für die beiden Tarife. Eine Einsparung von 14,36 $ und 139 Monate bis zur Gewinnschwelle. Über 11 Jahre? Ein Punkt kauft die Rate normalerweise viel mehr als das. Ich hoffe, das waren aus Diskussionsgründen erfundene Zahlen.

Ich verstehe das. Aber wie entscheiden Sie, wenn Sie Methode zwei verwenden? Sie zahlen den gleichen Betrag im Voraus, einmal mit Punkt, einmal ohne (der Darlehensbetrag verringert sich, wenn Sie keinen Punkt verwenden). Es scheint, dass Ihre monatliche Zahlung im Fall des Punktes immer niedriger sein wird (dh die Investition in Punkte senkt Ihre monatliche Zahlung stärker als die Erhöhung Ihrer Anzahlung).
Außerdem hast du Recht. Ich ging davon aus, dass 1 Punkt mir 1/8 % einer Abnahme einbringen würde, aber mein Kreditsachbearbeiter teilte mir mit, dass mir ein voller Punkt 1/4 % einbringen würde. Ich denke, das ist von Institution zu Institution unterschiedlich.
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