Ich bin derzeit auf der Suche nach einem Haus für 2-3 Jahre und vermiete es dann. Die meisten Empfehlungen, die ich sehe, sind, ein Haus zu kaufen, wenn man es länger als 5 Jahre besitzt, aber ich bin mir nicht sicher, wie dieser Rat gilt, wenn ich das Haus danach mieten möchte.
Nachdem ich etwas nachgerechnet habe, scheint mir, dass die Gewinnschwelle zwischen Kauf und Miete für mich ungefähr bei der 2-Jahres-Marke liegt. Nach 2 Jahren habe ich 36.000 US-Dollar an Miete bezahlt, und wenn ich das Haus nach 2 Jahren verkauft hätte, hätte ich 36.000 US-Dollar beim Verkauf des Hauses nach Abschlusskosten und Opportunitätskosten für Geld verloren, das ich an die Börse gebracht hätte stattdessen, wenn ich gemietet hätte. Nachdem ich also 2 Jahre in dem Haus gelebt habe, habe ich die Nase vorn, und wenn ich das Haus vermiete, könnte ich durch einen Mieter Eigenkapital verdienen.
Meine Mathematik berücksichtigt Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Unterhalt, Hausratversicherung, Wertsteigerung des Eigenheims, Wertsteigerung des Aktienmarkts, die Miete, die ich derzeit zahle, und Steuerabzüge.
Scheint diese Denkweise sinnvoll zu sein, oder übersehe ich einen anderen Blickwinkel, um herauszufinden, ob dies eine gute Möglichkeit ist, Wohneigentum zu bewerten?
Der Kauf eines Hauses zum Wohnen mit der Absicht, es nach einer Weile zu vermieten, ist ein ziemlich üblicher Weg für Menschen, in das Vermietungsgeschäft einzusteigen. Das ist der Ansatz, den ich bei meiner ersten Anmietung gewählt habe. Die Idee, mindestens 5 Jahre zu bleiben, basiert auf den Kauf-/Verkaufskosten. Die Umwandlung in Miete bedeutet, dass Ihnen diese Verkaufskosten nicht entstehen, aber es gibt andere Faktoren, da Sie nach der Umwandlung eine Wohnung zum Leben benötigen eine Miete.
Hier sind einige Überlegungen in keiner bestimmten Reihenfolge:
Wenn Sie ausziehen, wenn Sie beabsichtigen, eine andere Immobilie zu kaufen, müssen Sie in den nächsten 2-3 Jahren genug sparen können, um eine Anzahlung für eine andere Immobilie zu decken.
Ihr Einkommen muss hoch genug sein, um eine weitere Hypothek aufnehmen zu können. Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen begrenzt, wofür Sie sich qualifizieren können, und die meisten Banken zählen potenzielle Mieteinnahmen nicht als Einkommen. Selbst nachdem Sie ein paar Jahre gemietet haben, werden sie in der Regel nur ~70 % Ihrer Mieteinnahmen für Kreditqualifizierungszwecke zählen.
Vermieter zu sein ist nicht jedermanns Sache und bringt nicht immer Geld. Es kann viel Zeit, Mühe und Geld kosten.
In 3 Jahren kann sich viel ändern, Sie könnten feststellen, dass es nicht praktikabel/möglich ist, es in Ihrem geplanten Zeitplan in eine Miete umzuwandeln.
Sie müssen in der Lage sein, Leerstände/Zahlungsausfälle zu überstehen und Wartungs-/Reparaturkosten zu decken. Möglicherweise müssen Sie sich auch mit Marktrückgängen und Alptraummietern auseinandersetzen.
Recherchieren Sie viel, bevor Sie sich festlegen, über das Leben als Vermieter im Allgemeinen und auch über den Mietmarkt in Ihrer Nähe. Wenn Sie sich entscheiden, weiterzumachen, schlage ich vor, etwas am unteren Ende dessen zu kaufen, wofür Sie sich qualifizieren, damit Sie sich beim nächsten Platz keine Sorgen um Einkommen / Anzahlung machen müssen. Ich würde in einer Gegend kaufen, in der Sie sich länger als 3 Jahre wohlfühlen, wenn die Dinge nicht wie geplant funktionieren.
Das Schöne an diesem Ansatz ist, dass Sie viel Zeit haben, um zu entscheiden, was als nächstes zu tun ist. Wenn Sie ein sehr günstiges Haus kaufen, mit dem Sie eine Zeit lang zufrieden sind und das sich auch gut vermieten lässt, dann haben Sie in den kommenden Jahren viel Flexibilität und sollten auch ohne Mietentscheidung gut wegkommen es aus.
Was Ihre Mathematik nicht abdeckt, ist Risiko. Ihre Berechnungen gehen davon aus, dass Sie die Immobilie zu einem Zinssatz vermieten können, der die Hypothekenkosten deckt. Was ist, wenn sich das nicht ergibt? Nach zwei Jahren Besitz einer Immobilie ist das Prinzip in etwa das gleiche wie am Anfang, der Marktwert kann aber tatsächlich niedriger sein (wir sind nach 10 Jahren nahe dem Höhepunkt des Immobilienaufschwungs). Daher könnten Sie sich ohne Mieter und eine Hypothek sehen, die höher ist als der Verkaufswert. Aber nehmen wir an, Sie legen die üblichen 20 % hin, damit Sie nicht zum Verkauf gezwungen werden. Nichtsdestotrotz werden Sie zum Verkauf motiviert sein, weil Sie eine Hypothek für Ihr nicht vermietetes Haus bezahlen, während Sie gleichzeitig woanders ein Dach über dem Kopf bezahlen.
Berücksichtigen Sie auch den Ärgerfaktor, ein entfernter Vermieter zu sein. Es ist sehr schwer zu machen, also vermieten die meisten Leute es an einen örtlichen Hausverwalter, der oft alle Nettoeinnahmen aus der Miete verbraucht.
Wenn Sie nur erwägen, zwei Jahre zu bleiben und nicht wiederzukommen, dann birgt die Anmietung einer Unterkunft viel weniger finanzielle Verpflichtungen und Risiken.
knapp1893
chris mclennon
Corey P