Nachzahlungen auf fast abbezahltes Haus oder neueres Haus setzen?

Meine Frau und ich haben zwei Häuser: In einem leben ihre Eltern und hat nur noch 4,5 Jahre Hypothekenzahlungen übrig, das andere, in dem wir leben, und es ist nur 2 Jahre in einer 30-jährigen Hypothek. Sie hat viele Jahre lang zusätzliche Zahlungen für das 4,5-jährige Haus geleistet, daher wird es etwa 10 Jahre früher abbezahlt. Der größte Teil der monatlichen Zahlung ist jetzt das Kapital, und ich schätze, wenn sie die zusätzlichen Zahlungen fortsetzt, wird sich das erst in etwa 4 Jahren amortisieren. Beide Hypotheken haben einen ähnlichen Zinssatz. Sollen wir diese zusätzlichen Zahlungen für das 2. Haus aufwenden? Macht es überhaupt einen Unterschied?

Bist du in den USA? Ordnen Sie zu? Wenn nicht, ist Ihre Hypothek der Bruttozinssatz, aber die Mietzinsen verrechnen die Mieteinnahmen. Dies kann einen Unterschied machen.
@JoeTaxpayer OP scheint aus Atlanta zu stammen, also nehme ich an, aus den USA.
@JoeTaxpayer, was lässt Sie glauben, dass sie Mieteinnahmen haben? Poster sagte, dass ihre Eltern im Haus leben. Vielleicht zahlen sie Miete und vielleicht auch nicht.
@ Jay - Ich habe gefragt, ob sie in den USA sind. Wenn ich in den USA ein Haus besitze und eine Familie darin lebt, wie Tim es beschrieben hat, gibt es eine unterstellte Miete, unabhängig von der Überweisung. Und für ein Mietshaus gibt es Abschreibungen usw. Es ist eine Miete, ob er es will oder nicht. Oder zumindest würde die IRS das sagen.
@JoeTaxpayer Hmm, ich glaube nicht, dass das stimmt. Die IRS-Veröffentlichung 527 geht in quälende Details über die Bestimmung, wann Sie ein Mietobjekt für den „persönlichen Gebrauch“ nutzen, und besagt, dass Sie Ausgaben, die während des persönlichen Gebrauchs entstanden sind, nicht abziehen können, einschließlich Regeln für die anteilige Bewertung von Dingen wie Versicherungen und Hypotheken. Persönliche Nutzung ist ausdrücklich so definiert, dass sie die Nutzung durch einen Elternteil oder Großelternteil umfasst. (Abschnitt 5 dieser Kneipe.) Ich sehe in dieser Kneipe nichts über unterstellte Miete. Natürlich könnte das in einer anderen IRS-Kneipe sein, aber es scheint paradox zu sagen, dass Sie Steuern auf die unterstellte Miete zahlen müssen, aber nicht können ...
... Aufwendungen abziehen. (Nicht, dass die IRS-Regeln unbedingt fair wären.)
Sie zahlen keine Miete (keine Mittel dazu). Ich hatte gehofft, sobald es abbezahlt ist, könnten wir eine Umkehrhypothek machen, damit das Kapital nicht gebunden ist und nicht für uns arbeitet, aber ich glaube, das ist keine Option.

Antworten (3)

Wie hoch sind die Zinsen? wenn sie von vor 10 Jahren stammen, könnten sie sehr hoch sein. Ich würde bei einer Kreditgenossenschaft nach einem 5-Jahres-Darlehen mit 2,8 % Zinsen fragen. Beide Hypotheken damit abbezahlen. Und zahlen Sie das 5-Jahres-Darlehen über 5 Jahre oder weniger. Ich würde es nicht vorzeitig bezahlen, da es bei 2,8 aufgrund der Inflation und der Rendite, die Sie mit Ihrem zusätzlichen Geld beim Kauf von Vermögenswerten mit geringem Risiko erzielen können, fast ein kostenloses Darlehen ist.

Beide Raten sind ähnlich, etwa 3,8 Prozent.
Ok, das ist eine tolle Nummer. Persönlich habe ich 4 % auf zwei Hypotheken auf zwei Häuser, ich bin in meinem 3. und 2. Jahr auf ihnen. Ich zahle keinen Cent über dem Minimum. Letztes Jahr habe ich 17 % mit meinen Investitionen gemacht und ich habe gerade gesehen, dass ich dieses Jahr 9,69 % verdient habe. Ich erwarte nicht, jedes Jahr 4 % mit meinen Investitionen zu verdienen, aber ich muss es nicht. In 10 Jahren mache ich vielleicht mehr als 4 % mit CDs oder die Inflation wird jahrzehntelang 2 % bis 3 % betragen. Das betrifft Sie wirklich nicht, weil Sie nicht mehr viel Zeit für diese Hypotheken haben, sondern mehr für andere Leute zum Lesen. Vergessen wir nicht, dass auch Ihr Interesse an einer Abschreibung besteht.

Vorausgesetzt, die Zinssätze sind ähnlich und Sie möchten dennoch Überzahlungen für Hypotheken leisten, dann ist es am besten, das gesamte Kapital (zur Überzahlung verfügbar) in die Hypothek mit der längsten Restlaufzeit zu stecken .

In den meisten Fällen wird dies die Hypothek mit dem größten Restbetrag sein, wie in Ihrem Fall die 30-Jahres-Hypothek.

Der Grund dafür ist:

  • wenn Sie 1.000 Dollar für Ihre Hypothek mit 4 verbleibenden Jahren zu viel bezahlen. Da es sich um eine Überzahlung handelt, zahlen die vollen 1.000 $ den Kapitalbetrag. Sie sparen also den Zinssatz (3,8 % aus Ihrem Kommentar) auf 1.000 $ für die nächsten 4 Jahre: 1.000 $ * 0,038 * 4 = 152 $

  • wenn Sie 1.000 Dollar für Ihre Hypothek mit 30 verbleibenden Jahren zu viel bezahlen. Wieder werden die vollen 1000 $ als Hauptbetrag bezahlt. Dieses Mal zahlen Sie 30 Jahre lang nicht den Zinssatz für 1.000 USD: 1.000 USD * 0,038 * 30 = 1.140 USD

Wenn Sie also dieselbe Summe für Ihre längste Hypothek zahlen, haben Sie bereits den Gegenwert von ein oder zwei Monatsraten für diese Hypothek gespart. Das Sparen bei der kürzesten Hypothek ist nicht so attraktiv.

Da Ihre Zinssätze ähnlich sind, können Sie einen einfachen Faktor anwenden, um die Überzahlung der beiden Hypotheken zu vergleichen: das Verhältnis der Restlaufzeit der Hypothek. R = 30 (Jahre) / 4 (Jahre) = 7,5

Das bedeutet, dass Sie bei jeder Überzahlung bei der langen Hypothek 7,5-mal mehr Geld sparen als bei einer ähnlichen Überzahlung bei der kurzen Hypothek. Jetzt treffen Sie Ihre Wahl ;-)

Sie ignorieren, dass in Ihrem ersten Szenario der kleinere Kredit früher getilgt wird und seine Zahlungen dann auf den größeren angewendet werden können. Wenn Sie das berücksichtigen, werden Sie feststellen, dass beide Szenarien gleichwertig sind.

Wenn die Zinssätze identisch sind, spielt es keine Rolle, vorausgesetzt, die Hypotheken werden steuerlich identisch behandelt (wenn Sie eine Steuervergünstigung für die eine, aber nicht für die andere erhalten, ändert sich die Situation). Und: Sobald der kleinere Kredit abbezahlt ist, müssen Sie dessen Zahlungen auf den anderen anwenden.

Egal, wo Sie zusätzliche 1000 USD anlegen, Sie sparen immer 38 USD pro Jahr für jedes Jahr, bis beide Hypotheken abbezahlt sind.

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