Ich bin gerade dabei, nach einem Haus zu suchen, das ich kaufen kann, und eine der Optionen ist eine, die 460.000 kostet, die ich mit 15 % Anzahlung zahlen und den Rest (391.000) finanzieren möchte. Da es weniger als 20 % weniger sind, bot mir die Bank zwei Möglichkeiten an – eine Hypothekenversicherung (PMI) zu zahlen – etwa 100 $/Monat mit einem Zinssatz von 4,25 %, oder 4,625 % ohne PMI zu zahlen. Die monatlichen Zahlungen sind in beiden Fällen ungefähr gleich (weniger als 20 $/m Unterschied).
Ich erwäge, die Option PMI/Niedrigzins zu wählen, da ich, soweit ich weiß, den PMI stornieren könnte, sobald ich 80 % Eigenkapital erreiche (was nach dem Amortisationsplan 4 Jahre dauern wird, wenn ich es richtig gebaut habe), und mir auch die anschaue Amortisationspläne zahle ich auf diese Weise deutlich weniger Zinsen. Auch wenn ich das Haus weiterverkaufen möchte, ist der Restbetrag der Hypothek jedes Jahr des Zeitplans niedriger, was bedeutet, dass ich mehr Geld bekomme, wenn ich vor dem Ende des Darlehens verkaufe. Es gibt auch ein Problem, dass Zinsen steuerlich absetzbar sind, aber ich habe noch nicht herausgefunden, ob es darauf ankommt (ich denke nicht, aber nicht 100% sicher).
Ich habe jedoch das Gefühl, dass die Bankvertreterin (obwohl sie es nicht direkt gesagt hat) die Option ohne PMI für viel besser hält. Ich frage mich, ob ich etwas verpasse oder weil es besser für die Bank ist (da ich am Ende mehr Zinsen zahlen würde)?
Du verstehst es vollkommen richtig. Die Sache mit PMI ist, dass, wenn Ihr Hauspreis steigt (oder Ihr Kreditsaldo sinkt), so dass Ihr Kreditsaldo unter 80 % des aktuellen Hauspreises liegt, der PMI verschwindet. Die höhere Rate - nicht. Daher ist die Option ohne PMI viel besser. Zur Bank , wie Sie vermutet haben.
Ihre Berechnungen sind korrekt. Mit dem PMI zahlen Sie weniger Zinsen und mehr Guthaben. Was die Steuerabzüge betrifft, so können Zinsen abgezogen werden, aber der PMI - nein (ab 2012, zumindest nach bestem Wissen und Gewissen). Einzelheiten finden Sie hier , wenden Sie sich an einen Steuerberater, um aktuellere Informationen zu erhalten.
Möglicherweise gibt es eine dritte Option. Die Bank gibt Ihnen die erste Hypothek von 80 % und eine zweite, vielleicht eine HELOC, für die fehlenden 5 %. Auf diese Weise erhalten Sie den niedrigeren Zinssatz und das Geld, das sie Ihnen für PMI berechnen würden, fließt in die Rückzahlung des zweiten Darlehens. Haben Sie alternativ andere Quellen, die Sie anzapfen können, um diese kleine Lücke zu schließen? Vielleicht ein 401(k)-Darlehen? Die Rate wird niedrig sein und für den Hauskauf eine Amortisation von 10 Jahren.
Wenn dies keine praktikablen Optionen sind, stimme ich zu, dass es der richtige Weg ist, den PMI-Weg zu nehmen und gleichzeitig das Gleichgewicht zu verfolgen.
Meiner Meinung nach hängt der richtige Weg normalerweise davon ab, wie lange Sie darauf angewiesen sind, zu Hause zu bleiben, und wie viel Sie ausgeben.
Die Idee hinter der Zahlung des höheren Steuersatzes ist, dass Sie leicht 0,25 bis 35 US-Dollar auf den Dollar an Steuern zurückerhalten können, wenn Sie sich für den höheren Steuersatz entscheiden – zumindest in den ersten Jahren. Aber dieser „Vorteil“ wird mit der Zeit weniger wertvoll, da Sie zu Beginn des Darlehens mehr Zinsen zahlen.
In vielen Fällen ist es ein guter Deal, da der Trend in den letzten Jahren dahin geht, 5 % oder weniger zu sparen, und die meisten Menschen etwa 7 Jahre in ihren Häusern bleiben. In Ihrem Fall leisten Sie eine beträchtliche Anzahlung, und mit nur 4 Jahren bis 80 % LTV (oder weniger, wenn sich der Markt verbessert), ist es sinnvoller, den niedrigeren Satz mit PMI zu nehmen.
Sie können sich beim neuen 401k-Anbieter erkundigen, ob Rollover-in-Beiträge zulässig sind. Sie können wahrscheinlich den genauen Betrag des Rollover-Schecks nehmen, der in die IRA eingegeben wurde, und ihn in die neuen 401.000 einzahlen und dann einen Kredit aufnehmen. Der Darlehensbetrag wird als 1/2 Freizügigkeitsguthaben abzüglich ausstehender Darlehen oder 50.000 USD berechnet, je nachdem, welcher Betrag geringer ist. Hoffentlich hilft das...
JTP - Entschuldige dich bei Monica
JTP - Entschuldige dich bei Monica